地產(chǎn)業(yè)三種前景

從年初的“國十一條”到“9·29新政”，再到最近對銷售價格的干預(yù)，市場正處于尚未走完的政策邏輯之中。雖然大家都在說，我們要保持市場化，但是，事實上，在目前的政策背景、輿論、社會的氛圍里，針對地產(chǎn)市場的去市場化已經(jīng)成為一種集體無意識。

在這樣的情形下，預(yù)測未來房價的走勢，是一件非常困難的事情。我最近很少談房價，因為不知道按照什么邏輯來講。

目前政府調(diào)控的邏輯還沒有走完，在走完之前，房價是不能夠用供求關(guān)系、經(jīng)濟學(xué)原理來解釋的。往后看，住宅市場已經(jīng)沒有什么懸念了，按照目前的政策邏輯走，開發(fā)商會徹底解套，不僅道德解套，而且市場解套。政府會把自己套在里面，會越來越難受。最后，道德負(fù)擔(dān)、財政負(fù)擔(dān)以及市場的萎縮，所有的壓力都會落在政府的頭上。

另外，大家都在談?wù)撏ㄘ浥蛎洠務(wù)撍鼘τ跇鞘行抡南庾饔谩Ｔ谖铱磥恚@個貨幣現(xiàn)象的背后，還是政府自己把自己套住的一個表現(xiàn)。政府發(fā)行了很多的貨幣，但把它發(fā)給民營企業(yè)、新興制造業(yè)與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，與發(fā)給“鐵公基”的作用是不一樣的。貨幣投放到一些缺乏效率的領(lǐng)域，結(jié)果消化不了，只能再次進入投機性的領(lǐng)域。

接下來的時間，對于決策者來說面臨著抉擇：是相信民間的創(chuàng)造力，相信市場能解決問題；還是相信國家的強制力，相信行政能解決問題；抑或是相信一個聰明的政府和一個勤奮的市場能夠聯(lián)手解決問題。我相信，這是對所有決策者最大的考驗，在中國尤其這樣。

未來，地產(chǎn)企業(yè)會經(jīng)歷一些行業(yè)變化。我認(rèn)為，按照現(xiàn)有政策邏輯，未來地產(chǎn)界會有三種前景：在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域，地產(chǎn)公司會逐漸變化成代建公司，利潤空間會縮小，一些沖出來的大企業(yè)將繼續(xù)成為明星，并在市場份額上有所加強；在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，空間會越來越大，未來五年到十年，商用物業(yè)會成為新的明星；另外，將住宅與商用物業(yè)的優(yōu)勢集中在一起的立體城市將成為新的另類明星。

大住宅商的代建化前景

今后五年，住宅公司會變成代建公司。住宅領(lǐng)域的創(chuàng)新空間被大大壓縮，規(guī)模的擴張的速度會得到抑制，但是少數(shù)已經(jīng)沖出來的企業(yè)，比如萬科，便成為有品牌的代建商。少數(shù)沖出來的企業(yè)沒有什么大問題，但是，對于后面想追趕萬科的這些企業(yè)而言，卻是一個巨大的抑制，這是一個很有趣的現(xiàn)象。

由于住宅政策的去市場化，住宅公司可創(chuàng)新的空間大大減小。簡單而言，政府有塊地指定誰來做，你把它做完就完了，銷售價格都由政府管了。現(xiàn)在企業(yè)賬上的錢一半都動不了，都被政府用預(yù)售管理限制住了，所以未來五年，住宅公司逐漸地變成代建公司。

目前，即使連從事高端物業(yè)的綠城中國都開始做代建，當(dāng)然這個代建是包括商用不動產(chǎn)，實際上是指項目全案管理，今后五年，很多公司會變成政府的代建公司。沖出來的企業(yè)中比如萬科、中海、保利等，因為與地方政府關(guān)系好，政府本身也需要有品牌的代建公司，這些企業(yè)就會成為大型代建公司，規(guī)模還可以增長，但是它的利潤空間就會被大大壓縮，創(chuàng)新空間也會被壓縮。正是看到這個趨勢，萬科現(xiàn)在準(zhǔn)備拿出30％的資源去做商業(yè)地產(chǎn)。

最近出臺了很多奇奇怪怪的關(guān)于預(yù)售的政策，按照這樣的預(yù)售條件，企業(yè)家的功能就沒有辦法發(fā)揮，關(guān)于賣房子之類的本應(yīng)該屬于商業(yè)社會商業(yè)手段的東西全不用了。

因此，企業(yè)家必須有提前一步的思考，對于萬通地產(chǎn)而言，我們堅持通過變革與創(chuàng)新去應(yīng)對這些挑戰(zhàn)。從未來看，我們還會進一步聚焦在商品房市場。過去我們積累了幾萬個客戶，今年末到明年上半年，我們會陸續(xù)推出一些度假、養(yǎng)老健康甚至是純投資型的物業(yè)。

另外，必須找到一種與現(xiàn)有的去市場化的管理方式有所區(qū)隔的生意空間。比如海外項目，大陸客戶很喜歡，我們把這些海外產(chǎn)品賣到大陸來，然后，這些客戶相當(dāng)一部分可以實現(xiàn)在海外付款，這樣就不會受到現(xiàn)有政策的約束。最終，我們既聽了黨的話，又實現(xiàn)了創(chuàng)新。

商用地產(chǎn)商的主流化前景

今后五年到十年，商用不動產(chǎn)將取代住宅成為新的行業(yè)明星。王健林的萬達集團一旦上市，對于行業(yè)的轉(zhuǎn)型將是一個標(biāo)志性的事件，商用不動產(chǎn)將成為新的市場明星，在以往，這樣的明星都是住宅。

未來的商用不動產(chǎn)會有一個非常大的發(fā)展空間，理由有二。其一，很多城市的人均GDP過了8000美元、10000美元了，確實到了一個發(fā)展轉(zhuǎn)型的時間。其二，商用不動產(chǎn)的市場化程度比較好。市場化程度高，意味著創(chuàng)新發(fā)展的空間很大，企業(yè)家的能力才能夠體現(xiàn)。企業(yè)家的工作就是來整合這些資源，在公共空間、功能上進行創(chuàng)新。因此，未來五年，中國地產(chǎn)新的行業(yè)明星一定是在商用物業(yè)中出現(xiàn)。

如果算上A股、海外上市的，以及國外上市在國內(nèi)做的企業(yè)，中國大約有300家上市的地產(chǎn)公司。在目前的局勢下，大約有100家企業(yè)的日子反而好過了。有高達三四千億元的保險資金要進入商用不動產(chǎn)，這些資金一定會尋找明星地產(chǎn)公司，城市的快速發(fā)展也需要這些排名靠前的地產(chǎn)公司。相當(dāng)一批地產(chǎn)商有前瞻性，創(chuàng)新能力強，在商用不動產(chǎn)上比較主動，公司布局上比較清醒，他們就能夠從目前的局勢中受益。我之所以強調(diào)創(chuàng)新，是由于你領(lǐng)先一小步，就能夠活過來。

萬通地產(chǎn)早在幾年以前就開始商業(yè)地產(chǎn)的布局，爭取讓商業(yè)地產(chǎn)占到公司業(yè)務(wù)的一半以上。商業(yè)地產(chǎn)的核心是運營能力，所以這幾年我們一直在苦練內(nèi)功。以北京萬通中心的持有經(jīng)營為例，我們只用一年時間就達到了100％的滿租，租金也是周邊區(qū)域中一流的水平。

我們的酒店式服務(wù)公寓的出租率達到90％左右，租金同樣也是周邊區(qū)域中第一流的水平。此外，我們還在研發(fā)有特色的精品Mall。這將是未來我們在萬通中心城市綜合體上的核心運營能力。現(xiàn)在我們已經(jīng)在杭州、成都、天津等多個地區(qū)同時啟動萬通中心項目，前景很好。

另類明星立體城市

萬通（不在萬通地產(chǎn)內(nèi)）目前最大的一個創(chuàng)新是，將宜居城市、住宅與商務(wù)混合在一起，投資開發(fā)立體城市。這個產(chǎn)品可以將市場、創(chuàng)新、企業(yè)家能力、客戶利益與公眾利益很好地結(jié)合在一起，用很少量的土地，去創(chuàng)造一個未來理想城市的生活模式，解決中國城市化過程中土地、能源、產(chǎn)業(yè)與居住的問題。

城市化在“十二五”規(guī)劃里邊仍然是一個重頭，所以我認(rèn)為立體城市有可能在今后五年里，在中國城市化當(dāng)中扮演一個很另類的明星——它既不是商用不動產(chǎn)，也不是住宅，但是它解決了這兩方面單獨都要解決的問題，這是我覺得未來五年，我們應(yīng)該看到的一個方向。

由于一個立體城市可能有高達3.5萬戶的住戶，因此，它將在短期內(nèi)提升萬通的規(guī)模。它的開發(fā)周期是在五年到七年內(nèi)，建設(shè)600萬平方米的建筑，而它的房屋售價可以控制在1萬元/平方米以內(nèi)。在選點方面，幾個城市已經(jīng)取得了實質(zhì)性的進展，預(yù)計明年下半年開工。

目前，我們已經(jīng)在新加坡設(shè)立了立體城市的研發(fā)基地。我們也在全球十幾所著名高校中，開展立體城市的設(shè)計競賽。根據(jù)中國的實際地貌情況，我們提供不同版本的立體城市，也有不同人口規(guī)模的立體城市。相關(guān)的公共政策研究、社會管理，我們已經(jīng)委托機構(gòu)做了詳盡的研究。

一個立體城市有高達500多億元的投資，是一個非常復(fù)雜的財務(wù)過程，但是這個過程并不加大萬通本身的風(fēng)險。因為，整個立體城市的思路將會非常好地體現(xiàn)萬通的商業(yè)特色。□