7月進入下降通道

預測房價就像預報天氣。但是市場還是有信號的，前提是你要看得出，哪些是真正“靠譜”的資訊。

盡管當前京、滬、深等一線城市新開樓盤的價格依舊高企，但日趨萎縮的成交量卻使得高房價有些曲高和寡。隨著房產稅這只“靴子”的落地，京滬深等一線城市“量跌價高”的市場僵局將有望被打破，“死挺”的高房價也有望在7月份進入“下降通道”。

明顯下降

早前就有人發表過一種觀點:物業稅將是打壓高房價的最后一根“稻草”。

的確，盡管不是開征物業稅，但開征改革后的房產稅這種個人住房消費稅，實質是在住宅保有環節征收稅費，其作用幾乎與開征物業稅相當，只是沒有將土地納入征稅對象。

開征改革后的房產稅，勢必將增大增加投資投機購房、大面積購房持房的成本與風險，目標直指投機，從而打擊投資持房和投機性炒房需求及部分追求大戶型、高檔次的改善性需求，迫使房價合理下降。

應該說，“逐步推進房產稅改革”這種信號釋放出來，其早期的作用幾乎與開征房產稅一樣，將對房價及房地產市場走勢預期形成打擊。到時實際開征，更將產生疊加效應，對房價及房地產市場走勢預期形成進一步打擊。

這樣，由于針對保有環節開征房產稅，對房價預期形成重力打擊，將導致更多原本準備購房者觀望甚至棄購，而已經持有存量現房者則將可能出現集體拋售的局面。再加上到底如何開征房產稅并沒有完全明確，而房價下降已經形成大勢，但目前房價并沒有下降到位，因此，在房價下降到多數人認為的心理價位之前，將有更多的人觀望乃至棄購，將會導致成交量進—步下降。

另一方面，目前開發商堅挺不愿意降價的真正原因，主要不是與有資金鏈等因素相關，而是與調控不會徹底、房價繼續上漲而不會下降的預期相關。如今政府明確開征改革后的房產稅，一旦開發商確認政府會下決心調控房地產，建立起房價肯定下降的預期，則不管資金是否充裕，多數開發商就不再繼續選擇堅挺或觀望，而會選擇加快推盤、促銷乃至直接降價等措施以促進銷售，減少或放棄捂盤、持房、積壓。如果房價不能及時有效下降到合理水平，則成交量還將持續低迷，盡管已經下降了不少。

這樣，擬購房的消費者選擇進一步觀望乃至棄購、已持房者拋售和開發商加快推盤、降價促銷等因素的綜合作用，最終將促使房價下降，加快房價下降的速度。

當然，盡管未來房價肯定會下降，但目前開發商依然還在觀望，并由于市場存在買漲不買跌的規律而擔心降價后消費者會繼續觀望，而政府并沒有明確何時開征、如何開征等具體細節，因此，政府即將開征房產稅這一信號的影響力短時間內可能不會太明顯，房價在短期內大幅下跌的可能性不大。

從2008年的經驗看，房價出現明顯下降，往往要比成交量下降滯后3個月左右。為此，今年房價將普遍性出現明顯下降，很可能會出現在7月份公布半年度宏觀經濟數據這一時點左右。

到7月份，不但成交量已經下降了約3個月，房地產調控新政策也已經出臺了約3個月，將基本完成政策效力的發酵，政策效力將比較有效地釋放。而且，7月份公布的半年度宏觀經濟數據很可能顯示，通貨膨脹形勢無疑會顯得更加嚴峻，其后央行很可能加息。一旦央行加息，則會對房價產生立竿見影的打擊效果。如果屆時已經明確在上海等部分城市開征改革后的房產稅，那么，房價將會加速下降，并加大下降的幅度。

至于未來房價向下調整的空間有多大，很顯然存在著很多不確定性。但是我們可以從兩個參照價位判斷房價調整的幅度。根據市場統計數據測算，如果全國現有房價平均回調至2007年下半年的高位，降幅約為18%;而回調至2007年底或2008年初的低位，降幅約為35%。

考慮到現有流動性水平，房價回到此前低位的可能性不大，但降至2007年下半年房價峰值的可能性則很大。果真如此，全國房價或從現有水平下降20%左右，一線城市房價的跌幅可能會超過30%。

博弈死結

京滬深等一線城市“量跌價高”的市場僵局背后是對買賣雙方的考驗。

對于房地產企業而言，房地產開發對資金的要求量極大，短期內的資金充裕究竟能夠持續多久，本身就是—個未知數。

中房指數研究院副院長陳晟表示，政策調整對開發企業的銷售業績已經產生顯著影響，部分企業已靈活調整銷售策略。與此同時，企業融資和拿地也已受到顯著影響:銀行信貸和公開資本市場融資難度加大，高價拿地現象明顯減少。此外，由于加強預售資金監管等多項政策的疊加效應，企業資金壓力將顯著加大。

對于購房者而言，政策重拳與房價堅挺的反差讓人憂心。一方面，不少購房者期待著樓市調控能夠將房價拉回到理想的高度，或是期待能夠在市場的“底部”尋機出手;另一方面，很多購房者也擔憂，隨著需求的積累，新開樓盤數量的不斷減少，未來的市場會再次出現一輪報復性的上漲。

普通購房者的擔心從一定程度上也鼓勵著開發企業繼續著自己的定價策略，從而形成了一個相互博弈無從解開的死結，使得本輪的地產調控面臨著“持久戰”的危險。

房地產市場現在的情形是，買賣雙方都在屏息等待。未來的趨勢可能會有以下幾種情況:

一是在等待一陣后，消費者無奈進場。由于房屋的供應并不能及時跟進，房屋的銷售再度火爆，房價再度上揚甚至大幅上揚。

出現這種狀況，無疑是最不利的。控制房價過快上漲是政府對民眾的莊重承諾。房價繼續上漲，打壓房價的措施就會繼續出臺。對證券市場來說，股價繼續走低將不可避免。

二是在地產新政的影響下，房價下降的預期強烈，即時的需求大幅減少后，地產商無奈降價。在買漲不買跌的心理影響下，需求隨著價格的下降而減少，結果房價大跌。

這種結果對未來的買房人或許是好事。但這也會使相關的國民經濟部門受到池魚之殃，也或許會令房地產政策再轉向，繼而又出現一場暴跌后的暴漲。

三是在房屋價格小幅下降后，房屋的交易量得以回升至正常水平。畢竟房地產商的收入不僅依賴價格，還要依賴銷量。對消費者來說，這樣有了選擇余地，享受到消費者剩余。房屋畢竟不是大白菜，挑挑揀揀還是必須的。

基于對此次政府對打壓高房價的決心，我們有理由判斷，今后，房價暴漲與暴跌的概率幾乎為“零”，其必然將被拉入一個合理的漲跌通道。