房地產經濟可持續發展探討

摘要:伴隨著房地產經濟發展過程中暴露出的問題越來越突出，如何實現房地產經濟的可持續發展日益受到人們的重視。本文從經濟法的角度出發，結合經濟法的原則和價值取向，闡述了房地產經濟如何實現可持續發展的若干觀點，并提出了幾點相應的措施。

關鍵詞:房地產經濟;經濟法;可持續發展

中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A 文章編號:1002-2589(2010)18-0120-02

引言

近十年來，在房地產經濟持續快速發展的同時且暴露的問題也日益突出，尤其引人注目的是房價的迅速上漲和房地產經濟的持續高溫。房地產經濟事關著國計民生，實現其可持續發展具有非常重要的意義。

一、房地產經濟可持續發展的內涵

可持續發展是指既能滿足當代人的需求，又不對后代人的需求能力造成損害的發展。可持續發展是一個涉及經濟、社會、文化、技術及自然環境的綜合概念，是對人類社會發展模式的科學表述。其核心是資源在代內和代際的公平分配，目的是實現人、社會與自然的和諧共存與發展。

房地產經濟的可持續發展的內涵可以表述為，既要滿足當代人對房地產產品的消費需求，又不對后代人的消費需求能力造成損害，實現房地產經濟與人口、社會、環境的協調發展。

二、房地產經濟的可持續發展與經濟法

房地產經濟可持續發展的理念提出之后如不付諸實踐，則毫無意義。

經濟法是調整特定經濟關系的法律規范的總稱。在法律體系中，經濟法是一個非常重要的獨立的法律部門。經濟法的基本原則是在國家協調本國經濟運行過程中必須遵循的根本原則。我國經濟法調整經濟活動的目標不僅是經濟效益的實現，而且還要保證經濟活動產生并有利于國家和人民的社會效益、環境效益的實現。在經濟法的原則中，可持續發展原則是基本原則之一。通過經濟法的相關法規條例，指導經濟活動，改善監督管理體制，將國家經濟的發展納入社會主義法治建設的軌道中來，從微觀和宏觀上保障經濟、社會和環境的可持續發展。

借鑒世界各國的經驗，在房地產經濟活動中融入經濟法的原則，有利于實現房地產經濟的可持續發展，有利于促進國民經濟的長遠健康發展。

三、房地產經濟的可持續發展途徑——經濟法角度

1.科學界定房地產企業的社會責任

房地產企業作為房地產經濟的主體，其社會責任的實現將直接決定著房地產產業社會責任的實現。房地產企業的社會責任可以從企業的社會責任引申而來，企業社會責任目前還沒有一個公認的標準定義。借鑒世界可持續發展商業理事會的定義:“世界可持續發展商業理事會將企業社會責任放在可持續發展背景之內，根據該理事會，企業社會責任的含義是:企業承諾會持續以道德的方式行為，有助于經濟的發展，同時提高職工及其家屬的生活質量以及當地社區和社會的利益。”[1]64-66可見企業的社會責任在于實現人、經濟、社會和環境的協調發展，既具有合理性也具有必要性。

房地產企業作為房地產經營的主體，不能一味地追求自身利益的最大化，還應該考慮利益相關者的利益，例如:消費者的利益、社會的利益，生態的利益等。按照公平的理念，房地產企業在自身的能力范圍內，應承擔起必要的社會責任，對國家、消費者、環境負責任等。

經濟法不僅強調房地產企業從倫理道德上主動承擔相應的社會責任，而且更可以直接地從法律上確保房地產企業社會責任的實現。

2.用經濟法的原則規范房地產產業的經濟活動

我國經濟法的基本原則有八項:“資源優化配置原則，國家適度干預原則，社會本位原則，經濟民主原則，經濟公平原則，經濟效益原則，經濟安全原則，可持續發展原則。”[2]從經濟法的原則我們可以看出經濟法的三個重要價值取向——效益、公平和安全。

“效益包含兩方面的含義:效果(體現為效率)和該種效果給實踐主體帶來的利益或某種積極影響。這兩個方面的內容決定了它是一個主客觀統一的概念。”[3]53-57追求經濟效益是經濟法的一個重要的價值目標，經濟法對效益的追求是為了實現整體上的經濟福利和社會福利。效益可分為個體效益和整體效益。在國民經濟中，房地產企業追求自身效益的發展是合理的，但不能為了提高自身的效益而去盲目開發，浪費資源，破壞環境，這些行為雖然提高了房地產經濟效益，但卻嚴重地破壞了社會的整體效益。因此，房地產經濟要實現可持續發展，必須要兼顧到社會的整體效益。

公平是個主觀主導性的概念，倡導社會公平是任何一部法律的理念。既然經濟法考慮的效益是社會的整體效益，那么經濟法考慮的公平因素應是全社會范圍內的公平。只有在“效率優先，兼顧公平”的原則上才能實現社會的整體效益。這里的公平并不是絕對意義上的公平，公平亦有高低層次之分。“大鍋飯”時代不是我們期望的公平，社會主義條件下的公平應該是共同富裕、和諧發展、高水平、高質量的公平。房地產經濟要實現可持續發展，必須要解決公平問題。在開發的過程中，兼顧到不同消費群體的需求，形成高中低檔合理的住房結構體系。國家可以通過宏觀調控，利用經濟手段和行政手段對房地產經濟進行調控，以保證社會的公平。例如，在不同地區實行不同的房地產政策，利用稅收杠桿調節居民收入差距，對不同的消費者區別對待，對低收入人群給予政策上的扶持等。

安全，在法律意義上是指“有助于使人們享有諸如生命、財產、自由和平等等其他價值的狀況穩定化并盡可能地維持下去”[4]。因此，安全的價值是指人們既得經濟利益和政治利益的保障。經濟法協調的是國家經濟運行過程中發生的各種經濟關系，經濟法調整經濟活動的目標是經濟效益、社會效益、環境效益的實現。因此，經濟法的安全價值被定為確保國家經濟運行過程中的產業安全、金融安全、經濟秩序安全、國民經濟安全、環境安全等。

馬克思主義哲學認為，整個世界是相互聯系的統一整體。由聯系的普遍性可知，在當今經濟活動中，任何一個產業的發展都與其他產業發生著千絲萬縷的聯系。一個產業的興衰存亡不單單是產業自身的事情，必然對其他產業的發展產生重大的影響。房地產產業要實現自身的可持續發展，必須要和其他產業的發展協調起來，如金融業、制造業等。因此，要完善相關產業的立法，構建一個適宜房地產產業發展的外部環境。國家也可以依法利用宏觀調整，通過產業政策調整、金融政策調整、稅收政策調整等來防范房地產經濟運行中的各種風險，保障房地產經濟的健康發展。

四、對房地產經濟可持續發展的幾點建議

房地產經濟的可持續發展涉及經濟法領域內的眾多具體細節，例如銀行法、物權法、稅收法等。逐步建立一套完整的經濟法律體系，使房地產業的經濟活動有法可依，使參與者樹立牢固的法律意識，必將保障和推動房地產經濟更好更快發展。具體措施有:

第一，完善土地產權保護制度，培育規范的土地市場，合理配置社會資源，提高資源的利用率。

第二，完善金融法律體系，構建合理的房地產金融體系。優化融資結構，積極推進房地產業融資產品的創新。

第三，建立多層次住房供給體系，完善住房保障制度，促進住房公平。從規劃和管理方面著手，調整住房供應結構，重點解決低收入人群的住房問題。

第四，建立房地產經濟發展指標評價體系，監控房地產經濟的健康發展。評價體系從經濟、社會、環境三個方面綜合考慮，要反應出住房價格收入比、人均居住面積等。

參考文獻:

[1]喻玲.從經濟法的視角解讀企業的可持續發展[J].金融與經濟，2009，(11).

[2]李昌麒主編.經濟法學[M].北京:法律出版社，2007.

[3]孔德周.論中國經濟法的價值取向[J].改革與戰略，2009，(25).

[4]博登海默.法理學、法律哲學與法律方法[M].鄧正來，譯.北京:中國政法大學出版社，1999.

[5]楊紫主編.經濟法(第3版)[M].北京:北京大學出版社，2008.

Research on The Sustainable development of Real estate economy

——From the perspective of economic law

XIA Ting

(College of law Shanxi University of Finance and EconomicsTaiyuan030051 )

Abstract: Along with the questions which have been exposed in the process of real estate economy development is getting more and more prominent， How to achieve the Sustainable development of the Real estate economy has been paid more attention. From the perspective of economic law， Combining with the principles and values of economic law，several points were elaborated and some reasonable measures were also provided.

Key words: Real estate economy; Economic law; Sustainable development