讓物業(yè)稅開啟房地產(chǎn)健康之路

繼去年12月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定終止?fàn)I業(yè)稅優(yōu)惠、提出樓市調(diào)控四條措施后，國務(wù)院目前再次下發(fā)“國十一條”，除了重申二套房貸首付比例不得低于40％的老政策外，還增加了不少亮點(diǎn)，比如，首次提出要探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法，這意味著，土地出讓將有望事先充分考慮“拍賣出價(jià)”之外的其他因素，制度性地限制在價(jià)款支付、遵守合同開發(fā)時(shí)限等方面有不良信用記錄的主體參與土地出讓活動(dòng)，以更合理和透明的方式提升土地出讓投機(jī)的門檻。

但要使房地產(chǎn)步入“穩(wěn)定成熟”的狀態(tài)，需要打破多重“藩籬”，其中最根本的還是要改變現(xiàn)階段地方政府靠“賣地”增加財(cái)政收入、地方經(jīng)濟(jì)過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的困局。而最近關(guān)于要開征物業(yè)稅的報(bào)道，無疑是一個(gè)非常利好的消息。

開征物業(yè)稅的基本思路是降低房地產(chǎn)開發(fā)及流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，減少生產(chǎn)、交易成本而增加持有房地產(chǎn)的成本。全國政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許佳印曾披露，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費(fèi)高達(dá)100多項(xiàng)，其成本加起來占到房價(jià)的1／3以上，而這些成本最終多轉(zhuǎn)嫁到終端住房消費(fèi)者的身上。

而對(duì)交易環(huán)節(jié)的征稅，在投機(jī)因素起顯著作用造成的供求緊張的市場(chǎng)環(huán)境下，稅負(fù)成本最終同樣由最終的住房需求者承擔(dān)。只要房地產(chǎn)持有成本足夠低，炒房者就有能力“囤積居奇”抬升房價(jià)，在大幅攀升的房價(jià)面前，購房占款用于其他用途的獲利顯得微不足道，又令持有房產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本維持在相對(duì)極低的水平上。因此，開征物業(yè)稅成為打破投機(jī)鏈條的關(guān)鍵。

從地方政府的層面看，物業(yè)稅取代其他相關(guān)稅費(fèi)作為地方收入的重要來源，可以保證地方財(cái)政的可持續(xù)性，避免一次性土地出讓金帶來的“寅吃卯糧”的效應(yīng)，可以說是建立中國地方公共財(cái)政的開端，也是改變地方土地財(cái)政的關(guān)鍵所在。目前的稅費(fèi)機(jī)制和結(jié)構(gòu)，讓地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)人存在廣泛而兼容的利益，使其有動(dòng)機(jī)利用拍賣這種“政治正確”的市場(chǎng)競價(jià)方式提升土地出讓金，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的膨脹予以事實(shí)上的鼓勵(lì)，并且規(guī)避了自身對(duì)于影響一方民生的房價(jià)不斷上揚(yáng)的政治責(zé)任。

然而，物業(yè)稅的開征雖然可能為房地產(chǎn)走上健康發(fā)展之路提供契機(jī)，但僅僅是物業(yè)稅本身，并不能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

首先要理順物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)的關(guān)系。例如，一旦開征物業(yè)稅，現(xiàn)有的土地出讓金如何調(diào)整?一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)取消土地出讓金，=者都是對(duì)同一財(cái)產(chǎn)標(biāo)的征稅，，同時(shí)收取有雙重課稅的嫌疑。也有人認(rèn)為征收物業(yè)稅并不意味著土地出讓金繳納要被取消，土地出讓有償使用是寫入土地管理法的，而且目前這點(diǎn)也沒有要修訂的意思，因此，未必會(huì)出現(xiàn)諸如取消土地出讓金這樣大的動(dòng)作。

實(shí)際上，從施政目標(biāo)與政策制定的邏輯一致性考慮，無論保留還是取消土地出讓金，至少在開征物業(yè)稅的同時(shí)，必須切斷土地出讓金通過“招拍掛”或別的任何方式而與房地產(chǎn)價(jià)格建立的正相關(guān)關(guān)系。物業(yè)稅的開征，對(duì)地方政府行為的“合目的性”的調(diào)整，在于迫使它們要用高水平的公共服務(wù)而非高水平的土地出讓金來振興城市的房地產(chǎn)，并由此獲得進(jìn)一步提升公共服務(wù)水平所需的資金支持。如果一方面開征物業(yè)稅，另一方面仍讓土地出讓金與房價(jià)水平掛鉤，等于仍給地方政府留下了無視公共服務(wù)而僅憑土地出讓金上漲來獲得財(cái)源的機(jī)會(huì)，縱容了它們?cè)谔峁┕卜?wù)上的機(jī)會(huì)主義行徑，使之仍可以走回與房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)者合謀的老路。對(duì)于普通民眾而言，不啻支付了毫無收益的額外稅金。

物業(yè)稅開征不能久拖不決。目前對(duì)物業(yè)稅開征的具體細(xì)節(jié)還存在不少爭議，例如開征物業(yè)稅時(shí)，如何對(duì)待那些已經(jīng)繳納了70年土地出讓金的不動(dòng)產(chǎn)，又如物業(yè)稅征收范圍是否包括基本自住需求用房以及如何識(shí)別不同類型的不動(dòng)產(chǎn)，再如分稅制下開征物業(yè)稅之后撤并相關(guān)中央稅種還是地方稅種等等。這些問題和困難，讓物業(yè)稅開征至今在“空轉(zhuǎn)”階段，甚至尚未進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”的試點(diǎn)。

審慎雖屬必要，但應(yīng)組織相關(guān)專家及利益相關(guān)方，加緊攻關(guān)技術(shù)問題。當(dāng)前這種“不確定狀態(tài)”已經(jīng)嚴(yán)重影響了地方政府對(duì)未來財(cái)政自由度的預(yù)期，扭曲了它們當(dāng)前的行為。對(duì)未來物業(yè)稅為支柱的地方財(cái)力缺乏穩(wěn)定預(yù)期的條件下，地方官員理性的決策是用足現(xiàn)有政策，大幅提升土地出讓金收入，以免未來不確定的財(cái)力影響自己的政績和升遷。其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接后果就是——在物業(yè)稅開征形勢(shì)明朗之前，難以遏制的地方政府驅(qū)動(dòng)型價(jià)格上漲。