一線城市樓市走向寡頭時(shí)代

調(diào)控政策正抬高拿地成本，大批小開發(fā)商，在這一波調(diào)控中用完僅有的少量地塊后，將被排除出房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。

這些天，王城忙著安排春節(jié)包車。包的都是豪華大巴，以讓還在工地上的民工不必?fù)?dān)心春節(jié)前擠不上回家的火車。

“先送到合肥、蚌埠、阜陽，再每人發(fā)100塊，自己轉(zhuǎn)車回家。”王城說，為此他已經(jīng)忙了1個(gè)多星期。“臨近春節(jié)，有錢也不好找車。”

這是王城20多年來第一次為手下民工過年而費(fèi)盡心思。作為上海一家房產(chǎn)公司的董事長，他的本意可不是讓民工念他的好，而是讓這些民工能夠遲一點(diǎn)再走，因?yàn)轫?xiàng)目正在趕工期，為此，他還扣著包工頭的工程款，“多干半個(gè)月再結(jié)清。”

往年，是不這么做的。一方面，臨近春節(jié)，很多民工心思已飛回老家，工程效率不高，“臨近春節(jié)，怕出意外，還不如早早結(jié)束，大家都過個(gè)好年。”另一方面，隨著冰凍期來臨，工程施工進(jìn)展也會(huì)緩慢，“窩工”。

2010年是個(gè)例外。去年12月27日，溫總理在接受新華社記者專訪時(shí)表示，要嚴(yán)厲打擊“占地不用”等違法犯罪行為。這終于讓王城對(duì)2010年新的一波樓市調(diào)控重視起來，猶豫幾天后，他在囤了快2年的地塊上，匆匆忙忙地動(dòng)工了。

從上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站上可以看到，2009年12月，上海申請(qǐng)規(guī)劃建設(shè)許可證并獲得批準(zhǔn)的商品住宅項(xiàng)目達(dá)到了35個(gè)，比上個(gè)月增加了—倍多。其中，甚至有一些在2000年左右建成項(xiàng)目的二期工程。

新一波調(diào)控突如其來

新一波樓市調(diào)控，事先并沒有多少征兆。

2009年12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕時(shí)，外界對(duì)“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”的提法，還都普遍解讀為房地產(chǎn)的重大利好。

2天后，調(diào)整突然而至，而且是緊鑼密鼓。

12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；

14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出：“抑制投資投機(jī)性購房，遏制部分城市勞階過快上漲的勢(shì)頭。”“遏制”的措辭為歷年首次。

17日，國土部等五部委發(fā)文規(guī)定分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％。如果開發(fā)商拖欠地價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

22日，財(cái)政部、國稅總局公布住宅營業(yè)稅減免細(xì)則，5年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。

次日，國土資源部掛牌督力、全國9省(區(qū)、市)的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地，重申無償收回閑置滿兩年的土地。

2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及土地、信貸、市場(chǎng)監(jiān)管等11個(gè)方面，也就是“國十一條”。二套房貸款首付款比例下限被定在了40％。

地方政策很快跟進(jìn)。

2009年12月30日，上海出臺(tái)《關(guān)于本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》(簡稱“滬四條”)。不僅將上海2009年出臺(tái)的救市政策全部取消，還出臺(tái)了落地政策。

其中，不僅要求開發(fā)商拿地首付50％，還把每塊地的出讓面積限定在20公頃以內(nèi)，另外，對(duì)開發(fā)商捂盤惜售的限制，也終于從原則落到了實(shí)處：“已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。同日，上海開始收緊公積金貸款。二套房公積金貸款的最高貸款額由2009年的80萬元減至60萬元。

“這波調(diào)控的重點(diǎn)在于錢和土地，而對(duì)開發(fā)商來說，有地就有錢，所以，這波調(diào)控直指開發(fā)商最致命的弱點(diǎn)，就是囤地。”東方物產(chǎn)集團(tuán)董事長王耀華對(duì)《膝望東方周刊》說。

根據(jù)2009年8月上海市國土局公布的數(shù)據(jù)，上海總共有1077萬平方米住宅用地處于“批而未用”狀態(tài)，涉及70多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

但按照上海本地媒體的報(bào)道，上海拿地超過2年未上市或未動(dòng)工的住宅或包含住宅用地性質(zhì)的地塊有330幅，建筑面積是43565萬平方米，是上述官方數(shù)據(jù)的4倍多。

2009年12月23日，國土資源部在掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會(huì)上公布：目前全國閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1萬公頃。而在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)流傳的一個(gè)說法是，實(shí)際閑置的土地面積，是官方公布數(shù)據(jù)的12倍。

措辭嚴(yán)厲，并不足以真正讓囤地的開發(fā)商緊張。從1994年中央政府頒布《城市房地產(chǎn)管理法》開始，國家就一直在出臺(tái)打擊囤地炒地的政策。可是，這些政策幾乎始終沒有得到有效實(shí)行，“受處罰的企業(yè)罕見，也少有看到超過兩年期限的閑置土地真正被無償收回，開發(fā)商囤積土地被政府無償收回的風(fēng)險(xiǎn)近于零，違反政策的成本太低，導(dǎo)致囤地現(xiàn)象愈演愈烈。”知名房產(chǎn)分析師陳真誠說。

真正讓王城慌亂的，是廣州的消息：2008年的廣州天河地王——絹麻廠地塊已經(jīng)被廣州國土局收回，13億元土地出讓保證金也被罰沒。據(jù)悉，2009年，廣州市國土房管局收回閑置土地12宗，共41.3017公頃。

2010年1月9日，上海規(guī)劃和國土資源管理局也發(fā)出公告，決定在近期收回和督促開工8幅閑置地塊，共66公頃。

“大家都說，上海閑置著幾千公頃土地，收回66公頃，只是配合中央作出個(gè)姿態(tài)，可是，看看廣州的事情，卻又不敢那么確定，所以，只好先趕緊開發(fā)一點(diǎn)，免得萬一政府動(dòng)真格的，被殺一儆百。”王城說，這是趕在年底開工的開發(fā)商的普遍心態(tài)。

調(diào)控難題和地王瘋狂

即便如此密集的調(diào)控政策出臺(tái)，開發(fā)商群體總體仍處在觀望狀態(tài)。中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰告訴《瞭望東方周刊》：一方面，銀行在2009年末的態(tài)度，并沒有讓開發(fā)商有“差錢”的擔(dān)憂；另一方面，政策對(duì)首套房的“網(wǎng)開一面”和2009年的土地財(cái)政狀況，也讓開發(fā)商覺得在2010年并不會(huì)遇到危及生存的政策。

“中國樓市的調(diào)控實(shí)質(zhì)上是分化為三部分的，中央出政策，地方政府配合，而錢又掌握在銀行手里，而地方政府要顧忌土地財(cái)政和地方GDP，銀行要完成信貸任務(wù)要盈利，往往就陽奉陰違，這才是歷次調(diào)控越打越漲的真正原因。”陳云峰說。

2010年的調(diào)控，也面臨著同樣的問題。

信貸方面，按照中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)，2009年1～11月，我國個(gè)人消費(fèi)貸款余額(其中約75％是房貸)增長16萬億元，是2007年和2008年的2倍和36倍。

2009年全年，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的授信額度達(dá)到3243.6億元，就在調(diào)控政策頻出的12月，交行和北京銀行還對(duì)金隅授信310億元。僅次于8月份建行對(duì)萬科的500億元授信。

據(jù)《中國證券報(bào)》報(bào)道，2009年1～10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得國內(nèi)貸款9119億元，同比增長53.0％，是2000年來的最高增速。

對(duì)地方政府而言，房地產(chǎn)業(yè)也的確舉足輕重。

而按照中國指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2009年12月29日，全國60個(gè)城市土地出讓金收人同比增加超過100％。其中，排名第一的上海，其土地出讓金高達(dá)1043億，也是第一個(gè)出讓金超過千億的城市，排名第二的也接近一千億。

按照上海市財(cái)政局公布的數(shù)據(jù)，2009年上海市地方財(cái)政收入為2540.3億元。

2009年前幾個(gè)月，上海財(cái)政一度出現(xiàn)連續(xù)負(fù)增長，進(jìn)入“浦東開發(fā)以來上海經(jīng)濟(jì)和財(cái)政運(yùn)行最為困難的一年”，直到樓市回暖情況才好轉(zhuǎn)。2009年上海財(cái)政收入，增量部分50％左右，存量部分25％左右均來自于房地產(chǎn)行業(yè)。

據(jù)一些機(jī)構(gòu)的估算，2009年，全國新房和二手房的成交額可能突破6萬億元，相當(dāng)于同期GDP的1／5強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額預(yù)計(jì)達(dá)3.6萬億元，占固定資產(chǎn)投資的比重接近19％，在增量固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)逾30％。

實(shí)際上，由于我國財(cái)稅收入結(jié)構(gòu)屬于中央強(qiáng)、地方弱的格局。“地方對(duì)于土地出讓金的依賴度較高；另外，在GDP為主導(dǎo)的政績考核體系中，地方政府也更傾向于發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力大的房地產(chǎn)業(yè)。這也是在過去幾次調(diào)控中，地方政府“救市”積極，打壓時(shí)“打折”的重要原因，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說。

據(jù)中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘預(yù)測(cè)，2010年全國新增貸款規(guī)模預(yù)計(jì)在75萬億元到8萬億元之間。“從2009年的數(shù)據(jù)就能看到，銀行顯然無法放棄房貸和開發(fā)貸款這么重要的部分，而地方政府的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型才剛剛開始，房地產(chǎn)的作用顯然還無法被取代。”楊紅旭說。

這個(gè)道理，早在2007年末的調(diào)整和2009年的救市中，就被開發(fā)商看得清清楚楚。

于是，2009年末到2010年初，會(huì)出現(xiàn)一邊調(diào)控政策頻出，一邊地王層出不窮的怪異情況。

2009年12月17日，就是《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》發(fā)布當(dāng)天，保利地產(chǎn)以30A億元競得北京朝陽區(qū)東四環(huán)外東風(fēng)鄉(xiāng)高井村地塊，樓板價(jià)為每平方米2.35萬元，成為2009年北京普通住宅地塊單價(jià)地王。

22日，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目地塊，以255億元，創(chuàng)全國地王新紀(jì)錄。和起始價(jià)165億元相比，高出了整整90億元。

23日，上海新江灣城C6地塊，以每平方米32484元的樓板價(jià)，再次刷新全國單價(jià)地王紀(jì)錄。換算下來，一年后，該地塊上的樓盤售價(jià)必須達(dá)到每平方米5萬元才有利可圖。

可是，新江灣城目前在售的合生江灣國際公寓、加州·水郡等項(xiàng)目均價(jià)，還在每平方米25000元左右。

寡頭時(shí)代

事實(shí)上，很多開發(fā)商在拿地的時(shí)候，主要考慮資本運(yùn)作，而不再局限于地王本身。新加坡紅木集團(tuán)總經(jīng)理張永河告訴《瞭望東方周刊》，2009年，大部分拿地王的開發(fā)商，都是用的“拿地王——圈錢——再拿地王”的手法從資本市場(chǎng)圈錢。“而且，一線城市的土地資源，越來越稀缺了。”

地王效應(yīng)，又推動(dòng)了開發(fā)商整體提價(jià)、捂盤、炒地。這也是導(dǎo)致房價(jià)在2009年快速上漲的重要原因之一。

公開資料顯示，2009年上海住宅用地和含有住宅性質(zhì)用地的平均樓板價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米7230元，按照每平方米15476元的成交均價(jià)計(jì)算，土地成本已經(jīng)占房價(jià)的46.7％。而2008年上海的平均樓板價(jià)只有每平方米3393元，占房價(jià)的24.8％。

就在2009年底，半年前剛剛以40.6億元拿下北京廣渠路15號(hào)地王的央企中化集團(tuán)下屬公司中化方興，已經(jīng)向北京規(guī)劃委提出了拔高樓層的申請(qǐng)。一片質(zhì)疑聲中，業(yè)內(nèi)對(duì)該地塊按照原來規(guī)劃建設(shè)已無利可圖的看法，早已達(dá)成共識(shí)。

在方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)發(fā)布的《華東城市土地市場(chǎng)2009年年報(bào)》中，顯示去年上海市場(chǎng)競拍地塊的樓板價(jià)幾近零利潤的占到地塊總數(shù)的4成。克而瑞(中國)研究中心的報(bào)告則顯示，2005年至2(~09年產(chǎn)生的全國50個(gè)地王項(xiàng)目中，約有半數(shù)尚未開工，正在建設(shè)中的項(xiàng)目大約不到兩成，已經(jīng)建好上市銷售的僅有1／4。

王耀華說，現(xiàn)在開發(fā)商也分化成了兩個(gè)陣營。“一部分打算繼續(xù)觀望，如果這一波政策還是雷聲大雨點(diǎn)小，那就再繼續(xù)囤地，用地價(jià)的上漲消化成本，如果政府動(dòng)真格的，就慢慢開發(fā)，原本分2期的，現(xiàn)在分4期，盡量拖時(shí)間，每期6～9個(gè)月的周期，正好可以拖過政策調(diào)控帶來的市場(chǎng)低迷期，說不定到時(shí)候，又開始漲了。”

由于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮給開發(fā)商帶來了充沛的資金，所以2010年的調(diào)控對(duì)開發(fā)商的影響，在2011年才會(huì)體現(xiàn)。“大批小開發(fā)商，在這一波調(diào)控中用完僅有的少量地塊后，將被排除出房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，因?yàn)橘u了面包，卻買不起面粉了。首付提高、開發(fā)周期要求，其實(shí)也是在抬高拿地的成本。”張永河告訴本刊記者。

這些小的開發(fā)商，將成為新的“房產(chǎn)熱錢”，即仍然活躍在房地產(chǎn)行業(yè)，但是不再獨(dú)自拿地，而是以參股的形式，投資在大中型房產(chǎn)企業(yè)的具體項(xiàng)目中，“這樣的案例已經(jīng)出現(xiàn)了，一線城市的樓市，將很快進(jìn)入寡頭時(shí)代。”王耀華說。