馮侖:海南樓市還能虛漲兩三個月

南都周刊(以下簡稱“南”):“建設國際旅游島”獲國務院批準后，海南房地產市場被推向炙熱，房價飛速上漲。你如何看待這一輪海南地產熱?

馮侖(以下簡稱“馮”):這幾年全國形成了共識，認為海南是一個休閑度假的地方，尤其很多內地人都喜歡冬天去海南。海南建設旅游島，是有市場支持的。海南目前樓市的火爆，和國內這一輪大的投資特別吻合，大量的資金流入海南，海南樓市急速升溫。事實上，在國際旅游島政策出臺之前，海南的房價就已經普遍超過二線省會城市了，漲幅也比一般省會城市快。

可以說，海南這輪地產熱既有市場推動，也有政策支持，是雙方結合的必然結果。但是目前短期內突然的暴漲，不正常，也不可能維持。

南:你曾親身經歷過上世紀90年代初的那波海南地產熱，這兩次熱潮有什么不同?

馮:對比那時的泡沫和現在的熱潮，最大的差異就是現在的市場是有需求支持的，是真實的市場。目前，國際旅游島帶來的房地產市場的升溫，有政策和市場兩方面支持，這和以前的泡沫完全不同，那個時候是完全沒有市場需求支持的。

那時候的海南充滿了“流寇”，就像一只只小蝦米在那蹦跶，只是幾百萬、一千萬的小投資。現在是真正的熱潮，都是大筆資金聞風而至，勢頭很大。

南:目前飛漲的海南房價有泡沫嗎?

馮:在“國際旅游島”消息出來前，海南的五星級酒店的價格就是3000多元/天，說明是有市場支持的。不過消息出來之后，不少樓盤開始一天漲1000元/平方米，這就不正常了，會破壞這個市場，而且會讓市場走形。本來海南樓市的發展是有市場支持和政策的引導，但是不能變成由政策引出的泡沫。我認為，這種熱度可能只會持續兩三個月。

南:那兩三個月之后呢，是維持高位還是下降?

馮侖:會虛漲兩三個月，然后實在地掉下來，會掉到消息發布前的狀況。因為，之前的市場是自然生長的，沒有太大問題。目前，海南省政府就出臺了一些措施來防止地產炒作帶來的可能的泡沫，比如凍結了一些項目審批和土地轉讓等，顯然，政府也看到了這輪地產熱的不正常。我相信一段時間后這些政策措施和資本自然的理性都會使這個市場變得正常。

南:不過，也有種說法認為，海南目前發展的度假地產是面向國際的，是奢侈型房地產，所以目前的價位是在合理范圍內的，你怎么看?

馮:目前海南80%的游客還是國內游客。海南建設國際旅游島，是希望全球的客人來這里旅游。但我去過很多全球度假勝地，從這些度假勝地的標準來看，海南的設施至少還要三到五年才能完善。海南旅游還是以本國客流為主，樓市也如此。

南:觀察以前海南的房地產市場，它經歷的是大起大落，為什么會出現這種局面?

馮:第一，海南本島的人特別少，對外部的依賴很大，城市人口也就一兩百萬，但是面積和臺灣島是差不多。所以本島的需求非常少，大量依賴外部需求來拉動，這樣周期的波動就特別受外部的影響，所以1993年受宏觀調控影響，海南樓市泡沫就破滅了。

第二，海南由于它本身的特點，房地產帶有后發性和依附性，屬于次級市場。內地的消費不發展起來，內地的收入沒有改善，海南的房地產就沒法起來。因為海南的房地產80%是賣給內地的，而不是本島人群。

所以，海南必須等到內地人都吃飽喝足，有了一套住房、買了車，然后開始打算休閑的時候，海南的房地產才會真正有機會。

南:在海南投資購房與別的城市有哪些不同?

馮:海南的房地產市場是休閑度假產品的市場，不能把它等同于普通住宅市場。我去過日本很多度假勝地，當經濟蕭條時，人們收縮開支，首先受影響的就是度假開支，所以休閑度假產品對宏觀經濟的預期波動非常敏感。如果普通住宅的敏感度是一，這種休閑產品的敏感度是五。