全面檢討房地產(chǎn)公共政策

馬光遠(yuǎn)

作者為經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，資深律師。學(xué)術(shù)旨趣主要在資本市場(chǎng)、上市公司收購(gòu)和公共政策，特別關(guān)注中國(guó)的轉(zhuǎn)型和法治變遷。作為中國(guó)律師，執(zhí)業(yè)領(lǐng)域主要在上市公司收購(gòu)、反壟斷、公司治理和證券訴訟等方面

構(gòu)建一個(gè)科學(xué)合理的促進(jìn)房地產(chǎn)真正健康發(fā)展的政策體系，這是挽救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，挽救中國(guó)房地產(chǎn)的唯一之道。我們不能說(shuō)別無(wú)選擇，但是應(yīng)該認(rèn)識(shí)到已經(jīng)沒(méi)有太多的時(shí)間舉棋不定

2009年12月14日， 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的四條政策，史稱“國(guó)四條”。政策的核心是通過(guò)政策組合拳，運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，果斷對(duì)失控的樓市進(jìn)行調(diào)控，從而抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。此舉意味著，短短一年而又功效不凡的救市政策正式被“國(guó)四條”為代表的遏制政策所取代，中國(guó)房地產(chǎn)公共政策再次“拐入”了調(diào)控周期。

對(duì)于“國(guó)四條”的政策效應(yīng)，外界疑慮重重，相對(duì)于開(kāi)發(fā)商的胸有成竹，調(diào)整二手房營(yíng)業(yè)稅的政策引起了購(gòu)房者的極大恐慌，導(dǎo)致二手房交易量?jī)r(jià)的再度飆升。政策制定者也許沒(méi)有想到，抑制投資投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，卻成了開(kāi)發(fā)商和民眾集體反向操作的指標(biāo)，這種效果，在某種程度上折射出房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨極大的信任危機(jī)。

筆者認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)公共政策缺乏一個(gè)長(zhǎng)期的系統(tǒng)性的構(gòu)建體系，亦缺少內(nèi)在的公共政策目標(biāo)邏輯，在過(guò)于追求短期效應(yīng)的指導(dǎo)思想下，導(dǎo)致政策朝令夕改，無(wú)論是民眾，還是市場(chǎng)的參與各方，對(duì)政策的經(jīng)常變化都無(wú)所適從，這是房地產(chǎn)公共政策面臨的最重大的問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)公共政策的目標(biāo)究竟何在，如何厘清政府和市場(chǎng)的各自責(zé)任，如果不搞清楚這些基本的政策前提，導(dǎo)致的結(jié)果只能一方面是政策被動(dòng)的變來(lái)變?nèi)ィ硪环矫媸鞘袌?chǎng)的參與各方都反向的博弈政策，導(dǎo)致政策失靈的尷尬。

在2008年本次金融危機(jī)爆發(fā)之前，政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的力度之大，出臺(tái)的政策之多，頻率之高，超過(guò)了任何一個(gè)時(shí)期，也超過(guò)了任何一個(gè)行業(yè)。然而政策的預(yù)期效果卻不盡如人意，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些矛盾和問(wèn)題愈加嚴(yán)重，而且房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭在2008年之前并沒(méi)有出現(xiàn)拐點(diǎn)。然而，2008的金融危機(jī)導(dǎo)致深圳等城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌、交易萎縮等現(xiàn)象，2008年6月以后，全國(guó)大部分地區(qū)出現(xiàn)了“價(jià)跌量減”的現(xiàn)象，導(dǎo)致各地政府一改過(guò)去調(diào)控房地產(chǎn)，繼而采取救市政策、挽救樓市的態(tài)勢(shì)。2008年11月20日， 國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，新的“國(guó)六條”正式代替了舊的“國(guó)六條”，打壓房?jī)r(jià)的政策在勝利的曙光到來(lái)之前卻戲劇性地被救市的“國(guó)六條”取代，在前所未有的寬松的貨幣政策和各地不遺余力的挽救下，房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)癲狂，二手房市場(chǎng)的交易突破了前三年的總和，房?jī)r(jià)暴漲，再創(chuàng)歷史新高，導(dǎo)致“國(guó)四條”遭遇集體不信任的尷尬局面。

也就是說(shuō)，從1998年住房商品化改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)公共政策體系一直就處于一個(gè)盲目被動(dòng)的應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的短期通道中，根本沒(méi)有時(shí)間和空間對(duì)自身的政策體系進(jìn)行梳理和反思，遑論有機(jī)會(huì)構(gòu)建科學(xué)的制度體系?毫不諱言，2003年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體而言是失敗的。具體而言，房地產(chǎn)政策的重大的結(jié)構(gòu)性缺陷突出表現(xiàn)在三個(gè)方面:其一，政策本身缺乏系統(tǒng)性、長(zhǎng)期性、前瞻性和科學(xué)性，被動(dòng)應(yīng)對(duì)的措施多，主動(dòng)完善的措施少;其二，在市場(chǎng)與政府的責(zé)任方面，混亂不清;其三，各級(jí)政府由于龐大的土地利益，不能下決心出臺(tái)從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)畸形發(fā)展的政策，嚴(yán)重違背經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律。

筆者認(rèn)為，房改已經(jīng)十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有，從小到大，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要支柱，然而房地產(chǎn)政策的發(fā)展卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后。作為一個(gè)龐大的支柱性的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該科學(xué)合理地構(gòu)建一個(gè)完善的政策體系，實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和房?jī)r(jià)的理性回歸，不能再重復(fù)過(guò)去那種應(yīng)急式的短期急風(fēng)暴雨的政策。在當(dāng)下地方土地財(cái)政模式難以改變的情況下，風(fēng)暴式的調(diào)控措施并不能從根本上解決問(wèn)題。筆者建議高層對(duì)房地產(chǎn)土地供應(yīng)、信貸、稅收、信息、住房保障等政策進(jìn)行全方位的檢討和反思，并充分體現(xiàn)民眾的基本參與原則，下決心擺脫與民爭(zhēng)利的土地財(cái)政模式，構(gòu)建一個(gè)科學(xué)合理的促進(jìn)房地產(chǎn)真正健康發(fā)展的政策體系，這是挽救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，挽救中國(guó)房地產(chǎn)的唯一之道。我們不能說(shuō)別無(wú)選擇，但是應(yīng)該認(rèn)識(shí)到已經(jīng)沒(méi)有太多的時(shí)間舉棋不定。