實(shí)施保障性安居工程何以能穩(wěn)定房?jī)r(jià)

今年“兩會(huì)”上，溫總理在政府工作報(bào)告中把大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程作為穩(wěn)定房?jī)r(jià)四項(xiàng)措施中的第一條，可以說是頗有深意。實(shí)施保障性安居工程何以能穩(wěn)定房?jī)r(jià)?把這個(gè)問題理清了，對(duì)各地基層政府加快建設(shè)保障性安居工程將起到積極的推動(dòng)作用。

首先，實(shí)施保障性安居工程有助于打破高房?jī)r(jià)預(yù)期。房?jī)r(jià)為何漲、為何越漲越快?一開始，大家都認(rèn)為是成本在漲，所以房?jī)r(jià)順理成章跟著漲。2003和2004年，當(dāng)水泥、鋼鐵、土地價(jià)格與房?jī)r(jià)同時(shí)大漲時(shí)，這種觀點(diǎn)成為主流。但很快大家就發(fā)現(xiàn)了“成本說”的軟肋，一是成本的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房?jī)r(jià)的上漲速度；二是低價(jià)拿地的項(xiàng)目，房屋的售價(jià)并不比那些高價(jià)拿地的項(xiàng)目低。接著，又有人提出了“供求關(guān)系說”，認(rèn)為中國(guó)人多地少，房子是稀缺品，所以長(zhǎng)期來看一定升值。這個(gè)說法也不完全準(zhǔn)確，以稀缺性而論，石油也是稀缺品，然而油價(jià)能從接近150美元一桶降到約70美元一桶，房?jī)r(jià)卻為何只見漲不見跌?國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商手中未完成開發(fā)的土地還有1.7億平方米，市場(chǎng)根本不存在所謂“地荒”的問題，可見“人多地少”說也站不住腳。那么究竟為什么房?jī)r(jià)上漲越快，市場(chǎng)追高的趨勢(shì)愈發(fā)明顯?這說明在成本上漲和供不應(yīng)求之外，還有一個(gè)非常重要的原因在推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲——那就是市場(chǎng)預(yù)期。開發(fā)商預(yù)期老百姓由于“安居樂業(yè)”的傳統(tǒng)思維對(duì)房產(chǎn)有著幾乎“剛性”的需求；地方政府預(yù)期房?jī)r(jià)的波動(dòng)可能對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成不利影響，因而對(duì)出臺(tái)平抑房?jī)r(jià)政策持審慎態(tài)度；老百姓預(yù)期今天不買房子，明天房?jī)r(jià)會(huì)漲得更高，況且在買和賣之間尚有利益可圖，投資房產(chǎn)一本萬(wàn)利。這幾方的預(yù)期集中到一起，結(jié)果是共同推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲。溫總理提出要大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，可謂擊中了高房?jī)r(jià)預(yù)期的要害，對(duì)房產(chǎn)商來說，意味著高價(jià)商品房需求不再那么“剛性”；對(duì)地方政府來說，中央已釋放了明確的信號(hào)，今后的政策導(dǎo)向?qū)⒂蓡渭兊慕?jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)向社會(huì)公平和社會(huì)共享，為平抑房?jī)r(jià)將不惜犧牲GDP和財(cái)政收入；對(duì)老百姓而言，保障房源的大規(guī)模增加使平價(jià)購(gòu)房成為可能，也使投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)加大，兩相權(quán)衡，對(duì)高價(jià)商品房的需求減弱，最終必將推動(dòng)房?jī)r(jià)回歸正常水平。

其次，實(shí)施保障性安居工程提供了一種調(diào)整利益分配模式、對(duì)沖房?jī)r(jià)上漲的機(jī)制。房?jī)r(jià)越高，購(gòu)房越難，現(xiàn)實(shí)存在的看似簡(jiǎn)單的關(guān)系，其實(shí)并無邏輯上的必然性。舉個(gè)例子，近年來，隨著越來越多的亞洲人涌到澳洲去留學(xué)，導(dǎo)致澳洲學(xué)校學(xué)費(fèi)水漲船高，但奇怪的是澳洲本地人對(duì)教育的“高收費(fèi)”幾乎沒有什么意見。這是因?yàn)楦呤召M(fèi)是市場(chǎng)價(jià)，澳洲本地人無一例外地享有可觀的逐年增加的教育補(bǔ)貼。市場(chǎng)和保障并行，市場(chǎng)價(jià)越高，保障力度越大，換句話說，老百姓從市場(chǎng)旺盛中獲得的回報(bào)也越高。由此引申開來，高房?jī)r(jià)同樣并不必然導(dǎo)致購(gòu)房難，問題在于，我們?nèi)狈煽康睦娣颠€機(jī)制能夠?qū)_房?jī)r(jià)上漲的影響。在當(dāng)前現(xiàn)實(shí)中，地方政府對(duì)將房地產(chǎn)市場(chǎng)上的獲益拿來進(jìn)行住房保障的積極性并不高，大部分被投入到修路架橋等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，而環(huán)境的改善又進(jìn)一步助推了房?jī)r(jià)的上漲。大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程意味著政府將來自房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益更大力度地返還給普通老百姓特別是中、低收入群眾，這種保障機(jī)制建立了中、低收入人群購(gòu)房能力與房?jī)r(jià)上漲之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，房?jī)r(jià)越高，中、低收入人群的購(gòu)房能力越強(qiáng)，那么，高房?jī)r(jià)就不會(huì)成為眾矢之的。

綜上所述，溫總理“大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程”提得十分及時(shí)和必要。貫徹落實(shí)溫總理要求，止住房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭，筆者認(rèn)為關(guān)鍵還在于“大規(guī)模”三字上，當(dāng)前應(yīng)盡快建立“三個(gè)三分之一”的機(jī)制，即新增供地的三分之一用來建設(shè)保障房；土地出讓收益的三分之一用來建立初次購(gòu)房者購(gòu)房基金，專項(xiàng)支持初次購(gòu)房者購(gòu)房；涉房稅收與住房公積金增值的三分之一用來購(gòu)置廉租房和公共租賃房，為暫時(shí)買不起房的居民提供相對(duì)穩(wěn)定的過渡環(huán)境。在此基礎(chǔ)上如能早日出臺(tái)《住房保障法》，以法律的形式保障公民享有基本的住房權(quán)益，那么中國(guó)百姓擺脫高房?jī)r(jià)的陰影、實(shí)現(xiàn)“住有所居”之夢(mèng)必定指日可期。