兒子私自賣母親房屋,買賣是否有效

案情回放:

李玲玲、劉保國夫婦有二子一女，大兒子劉大慶、女兒劉娜、小兒子劉明。2001年8月李玲玲以自己的名義與鄭州天地合置業(yè)有限公司簽訂購房合同一份，購買商品房一套，當時李玲玲配偶劉保國尚健在。2004年劉保國去世。2005年12月，該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證發(fā)了下來，產(chǎn)權(quán)人為李玲玲一人。2007年李玲玲病重，三子女輪流照看，在大兒子劉大慶照看期間，他利用保管其母李玲玲身份證和產(chǎn)權(quán)證的便利條件，委托中介結(jié)構(gòu)，和買房人王小黑串通，并找了一個一只眼睛殘疾的老太太冒充其母，私自以低于市場價10萬元的價格將李玲玲的房屋轉(zhuǎn)讓給王小黑，不僅辦理了所有過戶手續(xù)，且房地產(chǎn)管理局也為王小黑頒發(fā)了新的房屋產(chǎn)權(quán)證書，王小黑也已花巨資裝修該房屋且入住。李玲玲得知后，拒絕追認該買賣行為，并經(jīng)其小兒子劉明對王小黑進行電話錄音，證實該買賣行為李玲玲不知情。李玲玲遂要求辦理房產(chǎn)過戶的房地產(chǎn)管理局撤銷之前為王小黑頒發(fā)的關于該房的新產(chǎn)權(quán)證書，恢復原產(chǎn)權(quán)證書，被房地產(chǎn)管理局拒絕。

房地產(chǎn)管理局認為其已經(jīng)盡到了“表面審查”的法定義務，無過錯行為。買房人王小黑認為，該房屋買賣因已支付了相應對價，且過戶成功，繕證完畢，所以應適用不動產(chǎn)的善意取得制度，取得該房屋的所有權(quán)。

雙方發(fā)生糾紛，李玲玲訴至法院，要求法院判令房地產(chǎn)管理局撤銷為買房人頒發(fā)的新產(chǎn)權(quán)證書，恢復原來的產(chǎn)權(quán)證書。

在案件審理過程中，為依法查明案情，法院委托司法鑒定中心進行鑒定，證實所有關于李玲玲在辦理該房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)上的指紋均系偽造(李玲玲因病喪失書寫能力)。

那么，法院是否應該支持李玲玲的訴訟請求呢?

律師觀點:

本案是一起由子女私自處分母親房產(chǎn)而引起的糾紛。綜觀本案材料，我們可以知道，該房產(chǎn)買賣行為系典型的無權(quán)處分行為。那么，無權(quán)處分他人的財產(chǎn)，在法律上會產(chǎn)生什么樣的相應后果呢?《合同法》第五十一條規(guī)定:“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”也就是說如果欠缺了權(quán)利人追認或者處分人事后未取得處分權(quán)，該合同就是無效的。本案中王小黑并沒有能夠證明這兩個要件存在的證據(jù)，因而該合同是無效的。

賣房時李玲玲并沒有到達被告房管局現(xiàn)場，未在該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)上簽字，且在被告提交的所有證據(jù)中并沒有李玲玲出具的由李玲玲所在單位證明或者經(jīng)過公證的書面授權(quán)委托書“委托代理人代為辦理房產(chǎn)交易”。根據(jù)1993年11月4日《河南省<城市私有房屋管理條例>實施辦法》第十二條“私有房屋所有人可以依法委托代理人辦理房屋所有權(quán)登記、轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)。委托代理書要由委托人所在單位證明或者公證”之規(guī)定，由于李玲玲沒有授權(quán)賣房，被告房管局就為買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，所以法院認定被告在做出該具體行政行為中未盡到嚴格“表面審查”的義務，其做出的該具體行政行為屬于程序違法。

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定:“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):(一) 受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二) 以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三) 轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”

也就是說只有以上三個條件都具備時才適用不動產(chǎn)的善意取得制度。李玲玲三子劉明和王小黑的通話錄音顯示，王小黑明確承認該房是劉大慶所賣，同時也承認“知道劉大慶賣這個房子不應該”。這說明王小黑受讓該房產(chǎn)時非基于善意，欠缺了善意取得制度所應具備的第一個要件，因而王小黑受讓該房產(chǎn)不能適用《物權(quán)法》上的不動產(chǎn)善意取得制度，不能最終取得該爭議房產(chǎn)的所有權(quán)。

最終，人民法院在查清事實后依法判令房管局撤銷頒發(fā)的新產(chǎn)權(quán)證書，恢復原來的產(chǎn)權(quán)證書效力。

但是，最終王小黑是否就因本案的敗訴而錢財兩空呢?非也，王小黑的損失，可以通過另行起訴劉大慶的方式，要求劉大慶返還已經(jīng)取得的購房款從而挽回損失。■