試論POM成本管理系統在民用建筑開發企業的應用

摘要：POM成本管理系統的核心思想是把以“以核算為中心”轉向“以控制為中心”，POM成本核算的重，最是按項目、分產品進行事前測算、事后核算、橫向對比分析、形成“成本數據庫”。如何能夠提升POM的管理效果成為民用建筑企業所關心的主要問題。

關鍵詞：成本管理系統；民用建筑；開發企業

中圖分類號：C93 文獻標志碼：A 文章編號：1671--7740(2010)02--0120--02

隨著一系列宏觀調控政策的陸續出臺，中國民用建筑所處的宏觀環境發生了巨大變化，具體表現在土地交易方式的透明化和規范化、市場競爭日益激烈、客戶的維權意識和能力大幅度提高、融資渠道更加多元化等多個方面。在這個變革時代，每個民用建筑企業都必須思考自己未來的路怎么走，如何有效變革迎接挑戰?

在以往的競爭模式中，很多民用建筑企業通過各種方式獲得價格很低的土地資源，在此基礎上進行民用建筑項目的開發，由于土地成本較低往往都能夠獲得較高利潤。在這個階段企業的核心競爭力是低價的土地資源，高層普遍將注意力放在土地資源的獲取上，只要能夠拿到低廉的土地，開發項目已經成功了80％。這種情況下企業高層一般對項目的實際運營管理關注不夠，從而導致民用建筑整體上在項目運營管理能力的能力比較薄弱，缺乏系統的規范和流程。

隨著土地招拍掛的全面展開，企業獲取土地的方式發生了根本性的轉變，每個企業都站在了同一起跑線上，絕大部分情況下只要你愿意出更高的價格，你就能夠擁有這個地塊。但真正的挑戰在后面，你是否能夠從這個地塊獲得預期的利潤?這取決于開發項目的精確定位、規劃設計能力、工程管理水平、成本控制能力、市場及營銷策略能力等各個方面，實際上就是企業的項目開發運營管理能力。民用建筑開發項目利潤的來源已經開始從土地資源的獲取能力，逐步向項目整體運營管理能力轉移。

POM是項目運營管理(Projeo!Operation Management)的簡稱，是指項目的管理者，在有限的資源約束下，運用系統的觀點、方法和理論，對項目涉及的全部工作進行有效地管理。即從項目的投資決策開始到項目結束的全過程進行計劃、組織、指揮、協調、控制和評價，以實現項目的目標。

對于民用建筑開發企業而言，民用建筑開發成本決定著民用建筑企業的盈利水平，成本不控制，民用建筑企業的盈利目標就不可能順利實現，因此項目成本控制成為民用建筑開發項目運營管理中的首先問題。POM成本管理系統，它貫穿項目的整個生命周期，覆蓋了“項目發展、設計、招投標、施工、銷售、入伙”各個階段，包括立項階段的投資分析子系統、項目建設過程中的成本管理子系統、采購招投標管理子系統、項目計劃管理子系統、項目質量管理子系統等，各子系統擁有統一的后臺和業務間的相互關聯，真正實現了對民用建筑項目全生命周期的業務精細化管理。通過POM成本管理系統的構建，公司必須建立內部的成本管理平臺，以實現以目標成本為控制上線，以合同管理為核心，全過程、全動態成本管理。通過信息在各部門之間共享，以及客戶資源的集中、統一管理，優化業務流程，實現對成本業務關鍵環節的控制。

根據民用建筑企業的實際情況，POM成本管理系統的建造和實施應該遵循以下步驟和方法：

一、POM的準備階段

POM系統的建造是對傳統管理的一個革新，需要對舊的組織、管理系統進行必要的變革。這需要外部環境和內部環境的配合。正如前面所討論的，隨著民用建筑競爭力的增強，導致民用建筑的成本管理壓力增大，因此POM系統的建立直接關系到企業的生存發展，企業必須進行相應的改革，建立POM管理系統。在企業內部，不僅僅要樹立POM系統管理的理念，同時也必須對各個部門流程進行必要的調整，這就需要對各個部門展開業務調研工作，將現有的業務流程與POM管理系統的核心業務流程進行對比和優化，對于部門之間的關系進行調整，在組織結構上做好必要的準備。另一方面，要對現有的人員進行必要的培訓和重組，POM管理系統對人員的要求更強調員工的自主管理，也更強調組織的團隊管理，因此對成員進行團隊管理的訓練是有必要的，應讓項目團隊更加明確自身的目標、職權和責任等，以便為實現目標管理做好準備。

隨著網絡科技的普和使用，企業應建立信息化管理平臺，充分發揮POM管理系統的優勢作用。

二、POM的實施過程

按照傳統的做法，當企業設定了一個項目后，參與這個項目的至少會有好幾個部門，包括財務部門、市場部門、行政部門等等，而不同部門在運作項目過程中不可避免地會產生摩擦，須進行協調，而這些無疑會增加項目的成本，影響項目實施的效率。

而POM項目管理的做法則不同。不同職能部門的成員因為某一個項目而組成團隊，以項目經理為核心，組成成本部、質量管理、安全管理、環境管理框架，安全、優質地完成全部工作，以成本控制在不超出預算的情況下實現項目目標。項目的管理者不僅僅是項目執行者，他參與項目的項目決策、項目施工前的準備、施工過程的管理。并在時間、成本、質量、風險、合同、采購、人力資源等各個方面對項目進行全方位的管理，因此項目管理可以幫助企業處理需要跨領域解決的復雜問題，并實現更高的運營效率。

在POM的實施階段，主要是強調系統的及時反饋，對于系統中存在的問題進行及時的調整，并按照計劃對各個項目進行管理。在管理中必須注意給項目團隊自主管理的權限，組織的角色更多的應該是目標管理和服務，而不是直接干預項目團隊的管理決策。

POM實施過程中，建立信息化管理平臺，各職能機構之間有明確的管理流程，各部門之間通過信息平臺實現POM管理，充分發揮管理職能。

三、POM的效果評價階段

POM的效果評價階段是在項目完成后對POM的總結和評價，主要是與初期的目標之間進行對比和評價，尋找與目標之間的差距，并對系統進行完善和重新整合。在這個階段，主要要注意以下問題：

1 效果的合理評價。POM系統的有效運行是以各個部門的交流合作，以及系統流程的規范和優化為基礎的，有的企業由于內部部門之間缺乏溝通和合作，盡管企業引入了POM系統的管理模式，但實質上還是在傳統的運行機制下進行項目開發和管理，致使POM的效果欠佳。這時應該重新審視企業的內外部環境，切實創造能夠落實POM系統的環境，以求達到預期的效果。

2 系統的優化和調整。POM系統在運行的過程中會按照各自企業的特點進行調整和優化，并不是每個企業的POM系統都是一樣的。因此伴隨著民用建筑開發項目的完成。POM系統也應該不斷的進行優化和調整，使其能夠符合企業自身的特點和企業文化的需要，為企業創造更大的價值。

3 項目團隊的重整。POM系統要求在管理上建立項目團隊，項目團隊的運作一般以項目為主導，當一個項目完成，項目管理團隊也就完成了使命。而對于民用建筑企業來講，優秀的項目管理團隊就是其核心競爭力，如何培養和優化項目管理團隊，不斷的實現團隊管理的高效運作時POM成效得以實現的關鍵。因此在管理的效果評價階段，不要簡單的將項目管理團隊解散了事，而是應該總結項目管理團隊在項目管理中的成敗，對項目管理團隊的目標、規范、成員等進行及時的調整，使項目管理團隊不斷得到優化，以適應更加復雜的項目開發。同時高效運作的項目管理團隊也為更好的實現POM提供了基礎。

POM成本管理系統的核心思想是把以“以核算為中心”轉向“以控制為中心”，POM成本核算的重點是按項目、分產品進行事前測算、事后核算、橫向對比分析、形成“成本數據庫”。并基于合理的成本結構分類科學制定目標成本，以此作為成本控制的上限；通過動態成本與目標成本的對比，實時反映異常成本狀況，并支持對異常成本產生根源的逐層深化分析；結合責任成本體系，將各項成本指標落實到崗，通過動態成本反映相關成本指標執行情況，為成本績效考核提供數字化依據。最終為民用建筑企業控制成本變動、洞悉成本動向、制定資金計劃、掌控投資進度等提供強有力的科學依據，是民用建筑企業把握先機、提升核心競爭能力的重要輔助工具。

民用建筑開發企業借助POM成本管理系統，可以不斷完善和優化自身的管理制度和流程，使企業的管理體系逐步進入規范化、精細化階段，使管理的有效性不斷提高，推動整個企業的開發項目運營管理水平不斷提升。