從消費者角度看我國房地產企業的社會責任

摘要：住房問題成為當今我國影響百姓民生的一大社會關注焦點。從企業社會責任理論的形成和發展出發，分析了房地產企業的特性與社會責任的聯系，在總結了目前從消費者角度看到的房地產企業社會責任缺失基礎上提出了強化房地產企業社會責任的對策。

關鍵詞：社會責任；消費者角度；房地產企業

中圖分類號：F293-3

文獻標志碼：A

文章編號：1671--7740(2010)01--0012---02

一、緒論

古典經濟學理論認為，一個社會通過市場能夠最好地確定其需要，如果企業盡可能高效率地使用資源以提供社會需要的產品和服務，并以消費者愿意支付的價格銷售它們，企業就盡到了自己的社會責任。這是最早的關于企業責任方面理論的闡述。1924年，美國學者謝爾頓(0liver Sheldon)在其著作\"The Philosophy of Management\"中就提出了“公司社會責任”的概念。他認為公司社會責任含有道德因素在內。此后不斷有學者對企業社會責任進行研究和探討，1979年，著名學者Carroll給出了一個企業社會責任的綜合性定義，他認為，企業社會責任是指，在給定的時間內社會對組織所具有的經濟、法律、倫理、慈善方面期望的總和。此概念在之后很長一段時間得到了廣泛認可。在Carroll之前，對企業責任的理解停留在盈利至上的基礎上，企業的第一目標是保證自己的生存，利潤最大化是企業的第二目標，企業唯一的社會責任是在比賽規則范圍內增加利潤。在Carroll之后；企業的社會責任開始涵蓋環保、勞工、人權。到20世紀90年代中期逐步形成了企業社會責任運動，跨國公司開始要求其供應商接受有關勞工標準和CSR的審查，要求企業承擔社會責任，以最終實現可持續發展。在21世紀，國際上普遍認同的企業社會責任指的是企業在創造利潤、對股東利益負責的同時，還要承擔對員工、社會和環境的責任，包括遵守商業道德、生產安全、職業健康、保護勞動者合法權益及資源等。 房地產的特定屬性決定了其經營企業與社會責任之間的密切聯系。土地的不可再生性和面積的有限性及房地產本身的耐久性和位置的固定性使得其經濟屬性更加突出，主要包括高資本價值特性、利用物價變動的緩慢性及投資與消費的雙重性三方面。房地產產品既有一般商品的屬性特征，又肩負著住房保障的民生訴求。我國自從1978年實行改革開放政策以后，城市房地產市場開始發展。特別是1992年鄧小平南方談話以后，房地產開發企業迅猛發展，截止到2008年底，據中國行業企業信息發布中心的調查數據，全國現有房地產開發企業58 710家，從業人員160．1萬，全年完成房地產開發投資19 422．9億元，竣工房屋面積5．58億平方米。在目前高房價的情形下，住房保障成了社會熱點。從消費者角度看我國房地產企業的社會責任有其重要的現實意義。

二、從消費者角度看我國房地產企業社會責任的現狀

站在消費者角度，房地產企業社會責任主要是對消費者權益的維護，包括企業內部嚴格的質量控制方法，對顧客滿意度的評估和對顧客投訴的積極應對，對有質量缺陷的產品主動召回并給予顧客補償等。企業履行社會責任，要對消費者負責，首先堅持誠信品牌、社會責任的理念，要向消費者提供質量可靠、價格合理，建立良好的市場環境。有一些企業做得比較好，通過問卷、短信、郵件、電話等形式廣泛征集消費者意見進行適當處理，取得了比較好的進展。 但是，在目前激烈的房地產市場競爭環境下，很多企業為了眼前利益，在承擔社會責任方面存在很多的問題，而與消費者利益直接相關的主要有以下三方面： 第一，房地產企業囤地、捂房惜售，惡意炒房，抬高房價。目前市場上很多樓盤在售樓部剛建好時消費者去咨詢相關情況就被告知所剩無幾，一般也是大戶型、總價很高的房子，讓一般消費者“望房興嘆”。然而對住房的需求不斷增長的情況下，供給被人為惡意的減少，從而導致房價不斷被抬高，直接損害消費者利益。國際上衡量房價高低的一個權威指標就是房價收入比，所謂“房價收入比”是指一個地方的房屋總價與居民家庭年收入的比值，這一指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，它直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。世界銀行報告認為，房價收入比在3~6倍之間比較合適。據2009年初中國指數研究院提供的數據，我國一線城市中，房價收入比最高的為深圳的15．1，最低為上海的9．7，北京為14．9；而在二線城市中廈門、杭州處于高位，分別為13．1和10．9。而2009年房價處于不斷上漲狀態，工資幅度也沒有發生明顯變化的情況下，房價收入2010年初比去年又提高了一個不小的比例。中國指數研究院副院長陳晟在接受記者采訪時表示，這些城市的居民購房壓力明顯大于其他城市，房價也遠遠超過了當地居民收入的可承受范圍。 第二，房地產企業違背合約精神，不講誠信。由于信息不對稱，購房者被開發商蒙蔽的情況非常常見，辛辛苦苦買了套房子，卻引來無數的煩惱。常見問題表現為以下幾點：(1)拖延交付時間；(2)不少開發商為了避免賠償違約金，草草交房，不是裝修得不到位，就是小區的整體配套沒有完全搞好；(3)面積大縮水。這種欺詐方法房地產開發商用的很多，往往一套房子能夠縮水1％一3％，因為難以測量，業主往往不會追究開發商，即使追究起來，開發商也會用公攤面積充數；(4)質量不過關。一些房地產開發商為了節約成本，無限制地使用一些劣質的材料，造成房屋質量不過關，而且屢屢有傷人的事情發生；(5)配套設施造假。最常見的就是所謂的裝修標準，一般開發商都會告訴消費者這套房子是多少錢的裝修標準，概念很模糊，等到消費者收房子的時候發現所謂的裝修標準就是什么都沒有；(6)物業管理收費混亂。物業管理的問題主要是，亂收管理費，不盡到管理人員的職責等等。(7)抵押房予再出售。開發商會把已經抵押給銀行的房子，再次銷售給消費者，也就是出現了“一房配兩主”的情況。出現這種情況消費者根本不可能拿到房產證，而開發商就會將責任轉嫁給銀行。(8)環境綠化亂許諾。(9)擅自修改合同。因為消費者對于房地產的知識不是很熟悉，房地產開發商往往就鉆這些空子，把合同文本留在自己這方，消費者拿不到，他們就會擅自修改合同，當初承諾的事情可能最后通通變成“鏡中花、水中月”了。到時消費者又拿不出證據，變成了投訴無門。

第三，房地產企業綠色環保責任意識不強，住宅建設項目要求建房達到“四節一環?！保瑧谧≌倪m用性能、環境性能、經濟性能、安全性能和耐久性能等五個方面處于領先水平。不少房地產企業進行粗放型生產和“破壞性”開發，在建筑和裝飾時不使用符合環保要求的綠色建材，不積極發展可再生能源，導致資源浪費嚴重，同時也給消費者的身心健康留下巨大隱患。住宅構造要求的節能保溫隔熱措施更是不到位。

三、加強房地產企業對消費者的社會責任感的對策

要增強房地產企業對社會責任，保障消費者的合理權益，應該從以下幾個方面人手： 第一，地方政府應該加強對企業社會責任的監督。房地產企業對國家相關政策置若罔聞，惡意哄抬房價，消費者作為弱勢群體，很難采取有效的對策進行遏制。而地方政府卻在房地產企業是地方稅收的重要來源的情況下，往往只注重房地產企業的利潤和稅收，而忽視對企業行為的監督。更有甚者，相關部門不斷提高土地出讓價格從中獲取重利，做了拉高房價、損害消費者利益的幫兇。所以，要解決這種問題，要求政府相關職能部門有法必依、執法必嚴，認真履行自己的監管職責，對違背社會責任房地產企業采取有效的懲戒，這樣才能使民眾對房地產企業產生信任情緒，才有利于房地產市場的健康發展同時強化房地產企業的社會責任。 第二，健全相關法律法規。今年部分企業有進行社會責任報告方面的改進工作，但至今國家仍沒有一部專門的法律對企業的社會責任作出系統規定，這使企業社會責任缺乏系統的法律約束和保障。目前，我國房地產企業在履行社會責任時，只需參照《中華人民共和國勞動法》、《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國環境保護法》等執行。這使得企業在增加了遵守法律的成本的同時行為也沒有得到有效的制約。所以，國家應該盡快制定出臺有關房地產行業的法律法規，給消費者維權提供強有力的法律武器。

第三，加強房地產企業內部機制的建設。房地產企業應該擺正位置，拋棄唯利是圖的短期發展目的。房地產開發企業在開發建設中，應嚴格執行國家的標準，保證工程質量，嚴格企業管理，控制開發成本，依法經營，塑造企業誠信精神，為普通百姓多蓋房、蓋好房，從而使普通百姓和企業都得到真正的實惠。應正確處理與消費者與社會之間的利益關系，對消費者、社會發展負責任。為實現人與自然的和諧相處作出貢獻的同時才能贏得良好的社會聲譽，為企業的長遠發展奠定堅實基礎。