租房論叫好難叫座

在倡導(dǎo)租房的同時，更有必要給租房者提供完善的法律保障，否則自己住在買下的房子里讓別人租房，就有站著說話不腰疼之嫌。

去年參加電視節(jié)目談房價，有個20幾歲的女孩表示愿意無房裸婚，與男友共同創(chuàng)業(yè)買房，贏得現(xiàn)場一片掌聲。掌聲是沖著女孩子的骨氣去的。

在今年全國兩會上，溫家寶總理政府工作報告首次提出“盤活租賃市場”，倡導(dǎo)住房租賃消費。全國工商聯(lián)主席黃孟復(fù)表示，高房價跟普通老百姓根本就沒有關(guān)系，大學(xué)畢業(yè)生租40平米的房子結(jié)婚生子就挺尊嚴的。此論得到不少代表委員的響應(yīng)。而廣東省政協(xié)委員、佛山市委書記林元和也建議，40歲以前的人租房，40歲以后的人買房。

租房生活，當然有尊嚴。但有尊嚴未必有便利，在倡導(dǎo)租房的同時，更有必要給租房者提供完善的法律保障，否則自己住在買下的房子里讓別人租房，就有站著說話不腰疼之嫌。

國外有許多人租房，有些國家產(chǎn)權(quán)房擁有率不如中國高，是事實。在西歐國家中，愛爾蘭有82%的人住在自己房子里，西班牙有80%的人住在自己房子里，比利時、希臘、意大利、英國、挪威在70%上下，法國和荷蘭自有住房的比例不到50%，瑞士只有30%的人住在自己買下的房子里。

但在看到租房普遍的同時，應(yīng)該看到租房者的利益得到了妥善的保護。以德國為例，有一半家庭租房居住，主要有兩方面的原因:一是租房者權(quán)益受到嚴格保護，房屋承租人對房屋的各項權(quán)利屬于受憲法保護的財產(chǎn)權(quán)。根據(jù)德國民法的相關(guān)規(guī)定，房東非經(jīng)過訴訟途徑，不得強迫房客搬出。如果法院判令房客搬出，在法院設(shè)定的合理遷出期限屆滿前，租賃關(guān)系也一直存續(xù)，房客仍然享有合同和法律規(guī)定的對房屋的各項權(quán)利。

一般情況下，房東在出租后3年內(nèi)不得將租金漲幅超過20%。即使有正當?shù)睦碛上胩岣咦饨穑脖仨毥?jīng)過房客的同意。如果房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能自己強行提高租金。房屋租金變動的最重要基礎(chǔ)是由市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)制定并獲得房客和房東(或房東的利益代表人)一致認可的“租金列表”，其依據(jù)是通過抽樣調(diào)查或聯(lián)邦統(tǒng)計局計算出的德國家庭生活費用指數(shù)。“租金列表”還須每隔兩年根據(jù)實際情況加以調(diào)整。

同時，德國政府鼓勵消費性購房，嚴格抑制投機購房:普通人買房或買地建房能獲得政府現(xiàn)金補貼;但土地轉(zhuǎn)讓則要收取3.5%的土地增值稅，持有環(huán)節(jié)稅收更重，每年都要交0.7%-2%的土地稅(即國內(nèi)最近熱議的物業(yè)稅)，對第二套房就開始增收相當于房租10%的“二套房稅”。從經(jīng)濟角度說，做房東不如當房客。德國人愿意租房是有經(jīng)濟理由的。

反觀國內(nèi)，租賃房政策配套措施極不完善。

房東覺得出租不劃算，普通住宅當前1 500以上的售租比，導(dǎo)致很多業(yè)主寧愿將房產(chǎn)空置，等待房價上漲后轉(zhuǎn)售也不選擇出租。據(jù)統(tǒng)計，北京大約有500萬套存量房，目前真正流入二手房市場的不足10%。如果按保守的20%空置率計算，約有10萬套房屋可作為潛在的租賃房源，但現(xiàn)實是，目前北京租賃市場普通住宅供需比已達1 4左右。

租客的利益得不到保護，得做到房東契約期滿就漲價、隨時卷包走人的打算，還得應(yīng)付一批又一批準備買自己所租房的看房者。而且，你租房想落戶，可是難上加難。只有集體戶口，有了孩子入托上學(xué)怎么辦?不為自己考慮也得為孩子考慮吧。為了孩子，家長那么貴的學(xué)區(qū)房都舍得掏錢。

1月27日，上海市公安局局長提出，今年上海的重點工作之一就是探索新上海人能否在租賃房落戶。原來是想報在居委會里，但居委會不同意，那每個片區(qū)都有派出所，是不是能夠報在派出所的管理戶口上?上海在探討，其他城市也在探討，只有把這些后顧之憂都解決了，我們才能堂堂正正地鼓勵年輕人租房居住，不要老想著那張房屋產(chǎn)權(quán)證。(作者系知名財經(jīng)博客作者，本文只代表個人觀點)