穩(wěn)定房價(jià)的最終答案

現(xiàn)在針對房價(jià)政策的誤區(qū)，恰恰在于當(dāng)總量上供不應(yīng)求的問題還沒有解決的時(shí)候，政府就試圖進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化。

政府和公眾對于房價(jià)的關(guān)注日益強(qiáng)烈，但我認(rèn)為，在供求之外去尋找穩(wěn)定房價(jià)的答案幾乎是無解的。

需要指出的是，價(jià)格更多地取決于供求而不是成本，在始終存在行政壟斷、自然壟斷或者競爭壟斷的行業(yè)，價(jià)格總是難以趨向于成本。中國移動(dòng)的用戶看到每月的賬單時(shí)應(yīng)該深有感受。只有在充分競爭和供求平衡的市場，價(jià)格才逐漸趨向于成本。如果商品或者服務(wù)長期供不應(yīng)求，那么，要么出價(jià)高者得之，要么權(quán)力大者得之。

很不幸，從2000年至今，商品房恰恰陷入到長期的供不應(yīng)求之中，導(dǎo)致房價(jià)日益高企。

首先看供應(yīng)總量。2000-2008年間，中國商品房銷售總面積為40億平方米，其中住宅為35.8億平方米。假定這些住宅全都是90平方米以下的商品房，總套數(shù)約在4000萬套。平均到8年中，每年約450萬套的供應(yīng)量。按中國目前戶均人口不足3人計(jì)算，這些商品住宅每年可多容納約1350萬城鎮(zhèn)人口。

再看需求總量。2000-2008年間，中國城鎮(zhèn)人口從4.59億增長到6.07億，增加了1.48億人，年均增加城鎮(zhèn)人口約1640萬人，至少合550萬戶。之所以用“至少”二字，是因?yàn)檫@樣的估算，假定了所有新增城鎮(zhèn)人口在進(jìn)入城市當(dāng)年就立即結(jié)婚并立即生育。

兩個(gè)數(shù)字得出最簡單的供求關(guān)系:每年450萬套的商品住宅的供應(yīng)和每年至少550萬套住宅需求之間，始終存在供不應(yīng)求的缺口，這不可能不推高房價(jià)。

上述假設(shè)可能過于簡單，需要對供應(yīng)量和需求量做進(jìn)一步的細(xì)致分析。

在供應(yīng)方面，有兩個(gè)因素我們沒有考慮，一是保障性住宅，二是單位自建房。2000-2008年間，中國建成經(jīng)濟(jì)適用房4.43億平方米，相當(dāng)于同期商品房供應(yīng)量的12.3%。我相信廉租房和限價(jià)房等提供規(guī)模更小。單位自建房通常只有有錢有地有資源的政府職能部門或大型央企才能提供，普通城鎮(zhèn)居民不太可能享有如此福利。

在需求方面，也有兩個(gè)因素沒有考慮，一是改善型需求，二是投資需求。目前中國約150億平方米住宅存量中，有60-70億平方米左右建成年代早于1995年，其中絕大多數(shù)只能稱為建筑垃圾。以過去10年城鎮(zhèn)人口每戶每年居住面積改善僅1平方米計(jì)算，改善型住宅需求約18-20億平方米。

考慮到過去10年一戶擁有多套住宅的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，估算投資需求總量是非常困難的。有的政府職能部門的答卷調(diào)查顯示，有房戶當(dāng)中仍有高達(dá)68%的家庭希望在未來1-3年購入商品房，于是，該報(bào)告就把68%作為目前住宅投資需求的比率，并得出樓市存在嚴(yán)重泡沫，這樣的調(diào)查接近荒誕。考慮更為細(xì)致的供應(yīng)和需求因素之后，我們不無悲觀地承認(rèn)，中國商品房的供求失衡，可能比政府和公眾直觀預(yù)期的更加嚴(yán)重。

麥肯錫公司曾有報(bào)告指出，在約2025年，中國的城鎮(zhèn)人口可能會(huì)突破10億人。目前中國處于15-64歲的人口占比在72%以上，人口自然增長率在5‰左右，這決定了在未來15年，如果中國不能每年提供約1000-1200萬套住宅，供求失衡的狀況不太可能有根本改觀。上述分析，甚至還沒有考慮人民幣被過度發(fā)鈔等一系列問題。

因此，想在解決供求平衡之外，去尋找穩(wěn)定房價(jià)的答案，基本是緣木求魚。也由于供不應(yīng)求，中國消費(fèi)者總體上是在用高昂的價(jià)格購買品質(zhì)低劣的商品房。

其實(shí)，穩(wěn)定房價(jià)無非是三大手段，一是放緩城市化節(jié)奏，二是增加商品房供應(yīng)，三是抑制商品房需求。現(xiàn)在政策的誤區(qū)恰恰在于當(dāng)總量上供不應(yīng)求的問題還沒有解決的時(shí)候，就試圖進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化，諸如以推進(jìn)城鎮(zhèn)化來緩解城市化，以增加保障性住房供應(yīng)來平抑商品房房價(jià)，以收緊信貸提高利率來抑制需求，凡此種種都是回避了供求本質(zhì)之外的旁枝側(cè)節(jié)的舉措。延續(xù)這樣的政策慣性，房價(jià)問題絕不僅僅是在2010年騎虎難下，而是在未來十年都在舍本逐末。

(作者系北京師范大學(xué)金融研究中心教授，本文只代表個(gè)人觀點(diǎn))