十問

實施物業(yè)稅會讓房價下降嗎?

很多人認(rèn)為物業(yè)稅里是包含土地轉(zhuǎn)讓金的，所以有了物業(yè)稅就不用交土地轉(zhuǎn)讓金，房價就會下降，這是誤導(dǎo)

日前，國家稅務(wù)總局布置了今年財產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作，并在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅。討論了5年多的物業(yè)稅再一次引發(fā)熱議，許多人認(rèn)為這是國家為了抑制房價上漲而采取的措施，并稱一旦物業(yè)稅實施，房價將會大幅下滑。

物業(yè)稅真的是抑制房價上漲的靈丹妙藥嗎?本刊就此采訪了經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)。

實習(xí)記者丁一

1

物業(yè)稅究竟是什么?

馬光遠(yuǎn):“物業(yè)稅”這一叫法源自香港。其實物業(yè)稅就是對不動產(chǎn)本身所征的稅。比如你現(xiàn)在有一個100萬的房子，假設(shè)我們確定了1%的稅率，那你今年就得交1萬元的稅，也就是說這是對房產(chǎn)擁有者所征的一種稅。所以我認(rèn)為叫“不動產(chǎn)稅”或者“房產(chǎn)稅”更合理一些，大家也會更明白。

2

征稅的標(biāo)準(zhǔn)是什么?

馬光遠(yuǎn):國外大多數(shù)國家都是按不動產(chǎn)的評估值，確定一個稅率。房產(chǎn)的所有者或者承租人每年都需要繳付一定的稅款，納稅的數(shù)額會隨著房產(chǎn)的升值而提高。比如說今年你的房子值100萬就按100萬來交稅，明年150萬就按150萬交稅。

3

那怎樣進(jìn)行房產(chǎn)的價值評估?

馬光遠(yuǎn):在國外已經(jīng)有一套很健全很龐大的不動產(chǎn)評估體系，有一個專門的機(jī)構(gòu)來完成房產(chǎn)評估這個環(huán)節(jié)。他們每年對不動產(chǎn)做一次評估，然后按照評估值來征稅。所以如何評估房產(chǎn)價值，是我國現(xiàn)在實施物業(yè)稅的一個最大的難點，因為的確沒有一個讓人很放心的評估機(jī)構(gòu)、評估隊伍可以來做這件事。

4

很多人認(rèn)為征收物業(yè)稅可以抑制房價的增長。

馬光遠(yuǎn):這是誤導(dǎo)。很多人都以為物業(yè)稅里面包含土地出讓金，所以有了物業(yè)稅就不用交土地出讓金，房價就會下降。這是錯誤的。其實，物業(yè)稅和土地出讓金根本沒有任何關(guān)系。所以這種說法非常不負(fù)責(zé)任，是對民眾的極大誤導(dǎo)。

5

其他國家對物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的?

馬光遠(yuǎn):各個國家在實施物業(yè)稅的時候，一個前提就是不影響房價，不能讓房價因為征稅而產(chǎn)生波動。在許多國家，你擁有不動產(chǎn)就要交稅，這是天經(jīng)地義的。就像是你有工資，就要交所得稅一樣。當(dāng)然也要設(shè)置起征點，比如說房子價值在50萬作為一個起征點，50萬以上都要征稅，這些就屬于技術(shù)設(shè)置的問題了。

6

我國征收物業(yè)稅的初衷是什么?

馬光遠(yuǎn):最本質(zhì)的原因還是在于完善稅收，增加國家的稅源。國外征稅主要是在不動產(chǎn)的擁有環(huán)節(jié)，也就是說誰擁有房產(chǎn)誰就要交稅，而他們在不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié)上的稅是非常低的，這就起到一個調(diào)節(jié)貧富差距的作用。我們國家則恰恰相反，房產(chǎn)交易征收重稅，擁有房產(chǎn)卻輕稅或無稅，這是很不正常的。

7

我國現(xiàn)行的關(guān)于房地產(chǎn)的征稅情況是怎樣的?

馬光遠(yuǎn):我們現(xiàn)在的城市房地產(chǎn)稅里面，有一個是按照租金的12%征稅，還有一個是按照房產(chǎn)價格的1.2%征稅，這其實就是物業(yè)稅的一個前身。但因為我們其他的稅收很高，所以導(dǎo)致這兩種稅有些地方征，有些地方不征。現(xiàn)在我們國家征收物業(yè)稅，等于通過這樣一個設(shè)置之后把稅收規(guī)范了。

8

征稅之后，對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的影響?

馬光遠(yuǎn):如果你有多套房產(chǎn)，征稅之后，從道理上來講你就不會長期持有，因為這時候你擁有房產(chǎn)是需要成本的。如果房價上漲的成本連你交稅的成本都不夠的話，你自然會把它賣掉。這樣一來，房源一多，房價也有可能下降。但這僅僅是可能。

9

關(guān)于物業(yè)稅，最應(yīng)該讓公眾了解的是什么?

馬光遠(yuǎn):關(guān)鍵是要避免民眾對物業(yè)稅的誤讀，不要讓物業(yè)稅承擔(dān)很多不該承擔(dān)的政策功能。建議國家發(fā)改委將物業(yè)稅征收的總體方案公之于眾，解疑釋惑。

10

物業(yè)稅的實施是不是必然趨勢?

馬光遠(yuǎn):物業(yè)稅肯定要實施，這是完善稅收的一個很重要的舉措。對擁有房產(chǎn)的人來說，這一次征稅準(zhǔn)確地說應(yīng)該叫做“費加稅”，就是說原先沒有稅，現(xiàn)在加上了，但原來的土地出讓金的費用還是要交。而不是“費改稅”，像許多人認(rèn)為的把土地出讓金變成稅。土地出讓金一定會存在。