推倒樓市“多米諾”

亂世重典

亂世用重典。收緊銀根、放松地根、問責(zé)地方政府、研究稅制，短短三天內(nèi)，新政策密集下達(dá)。

“這是有史以來力度最大、最狠的調(diào)控措施。”同諸多業(yè)內(nèi)人士持一樣的論調(diào)，中國社科院財(cái)貿(mào)研究所研究員、博士生導(dǎo)師楊志勇對(duì)時(shí)代周報(bào)表示。 提及政策落地之前的中國樓市，鄒建民連用“心驚肉跳、目瞪口呆、嘆為觀止”三個(gè)詞來形容。這種瘋狂，讓這位素有深圳“炒房鼻祖”之稱的投資者，在這一波漲勢(shì)中沒敢入場(chǎng)。 2008年底為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)出臺(tái)的各種鼓勵(lì)刺激性政策，讓樓市還未來得及完成深度調(diào)整，就從2009年初開始反彈，之后愈演愈烈。2010年3月，北京市商品住宅的量?jī)r(jià)齊升，成交均價(jià)達(dá)到21481元／平方米，環(huán)比2月的16362元／平方米，大幅上漲31.29％。而“兩會(huì)”后頻出的“地王”，更把這種漲勢(shì)推向癲狂狀態(tài)。 盡管從2009年底就陸續(xù)有銀監(jiān)會(huì)、國土部等多個(gè)部門下發(fā)的調(diào)控政策，內(nèi)容涉及信貸收緊、土地供應(yīng)制度完善等多方面，但樓市似乎充耳不聞。 而在新政公布的第一個(gè)周末，北京二環(huán)內(nèi)的凱德華璽推出了48套均價(jià)4萬元／平方米的新房。筆者從售樓現(xiàn)場(chǎng)了解到，此前排了100多個(gè)號(hào)，當(dāng)日仍有-60％70％的人到場(chǎng)，屬于正常比例。由于項(xiàng)目較為高端，全款買房者不在少數(shù)，即便是貸款，增加10％的首付比例，也能夠承擔(dān)得起。

在未有調(diào)控風(fēng)聲的前幾年，鄒建民也用過全款或者分期付款的方式，程序相對(duì)簡(jiǎn)單且效率高。“但作為一名投資者，買房時(shí)首先考慮的是房子將來賣給誰。目前這種瘋狂的情況下，接盤的人是否有實(shí)力全款或者高首付比例購房，這還是個(gè)問題?！?/p>

釜底抽薪

信貸收緊降低了信貸杠桿撬動(dòng)力的能量。

“北京的二手房市場(chǎng)已經(jīng)顯現(xiàn)出房源增加、客戶觀望的態(tài)勢(shì)。”我愛我家市場(chǎng)研究中心稱，17日、18日周六、日兩天，房源量激增30％，而客戶委托量則下降了25％，業(yè)主就地漲價(jià)、故意毀約的現(xiàn)象不見了蹤影，以往是業(yè)主難約，3天之內(nèi)卻變成客戶不著急看房了。

一手市場(chǎng)上，開發(fā)商也開始按捺不住。新政剛剛頒布的第一天，房地產(chǎn)股即受到猛烈沖擊。而4月19日，地產(chǎn)新政消化5天后的第一個(gè)開市日，地產(chǎn)股領(lǐng)跌，指數(shù)跌8.3％，其中萬科、金地、保利、首開等房企的跌幅超過8‰世貿(mào)、華僑城A和招商等25只地產(chǎn)股更是跌停。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)、華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰認(rèn)為，新政會(huì)讓開發(fā)商經(jīng)營行為變得謹(jǐn)慎，“出于對(duì)政策的擔(dān)心和可能面對(duì)的市場(chǎng)調(diào)整，短期內(nèi)不敢再貿(mào)然加價(jià)。”

“樓市里面，不自律，必自斃?！编u建民總結(jié)了新政的三大直接作用：提高投資投機(jī)成本、打擊成交量、打擊心理預(yù)期，“這給瘋狂的樓市打了一針清醒劑。”

此外，國務(wù)院10號(hào)文中還埋著另一伏筆——“引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。這讓傳聞中的物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，還未出臺(tái)便已具威懾力。

“稅制方面，之前的稅制都是有期徒刑。如果物業(yè)稅或房產(chǎn)稅出臺(tái)，則變成無期徒刑。”在鄒建民看來，在持有環(huán)節(jié)征高稅，對(duì)房?jī)r(jià)是個(gè)顛覆性的打擊。

跳出怪圈?

在政策引導(dǎo)下沉沉浮浮若干次的中國樓市，僅憑這次新政，能否保證失控局面不再卷土重來?房地產(chǎn)市場(chǎng)能否就此平穩(wěn)?

“抑制投資性需求，光靠短期政策可能難以見效，要有長(zhǎng)期制度上的設(shè)計(jì)?！痹?月21日和訊網(wǎng)主辦的“聚焦樓市調(diào)控新政”的論壇上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為，目前的政策短期內(nèi)會(huì)有一個(gè)比較好的效果，但能不能持續(xù)，會(huì)不會(huì)再一次反彈，還要看是否有后續(xù)的系列措施。“要使這一次調(diào)控取得預(yù)期的效果，有兩個(gè)方向，一個(gè)是短期金融抑制，另一個(gè)是所謂長(zhǎng)期金融稅收的設(shè)計(jì)，包括物業(yè)稅和增值稅，以形成一攬子的計(jì)劃?！?“個(gè)人認(rèn)為，此次出臺(tái)的政策還是一個(gè)短期的政策?！睏钪居卤硎荆斑@些調(diào)控政策，都是基于技術(shù)層面、且就房地產(chǎn)行業(yè)本身來找的招數(shù)，并沒有撼動(dòng)導(dǎo)致目前房地產(chǎn)發(fā)展過程中問題的制度成因；也沒有跳開房地產(chǎn)行業(yè)、從更為宏觀的層面去尋找出路?！?2009年開始的這輪房地產(chǎn)熱，發(fā)生于金融危機(jī)沖擊下實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷和寬松經(jīng)濟(jì)政策下流動(dòng)性過剩的大環(huán)境中?！按罅康拿耖g資本需要出路?！睏钪居卤硎荆瑸槭裁茨敲炊噘Y金會(huì)往房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中去?因?yàn)槟壳按嬖谥Y金多、流動(dòng)性過剩、房地產(chǎn)利潤高、其他行業(yè)進(jìn)不去且利潤相對(duì)低的局面。

“從更為宏觀的層面講，許多制度性的問題的確擺在面前：地方土地財(cái)政問題，收益分配公平問題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型中哪些行業(yè)可以替代房地產(chǎn)行業(yè)的問題……”楊志勇說，“除非有新的行業(yè)，能夠放松管制讓民間資金有去處，房地產(chǎn)行業(yè)才可能逐漸平穩(wěn)下來?！?/p>

“不要期望一次調(diào)控可以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的所有問題，只要突出問題得到解決，市場(chǎng)能夠保持穩(wěn)定發(fā)展，我看就可以了。”住建部政策研究中心副主任王玨林說，“通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，可以遏制部分城市房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的勢(shì)頭；可以推進(jìn)住房保障制度和體系建設(shè)；可以推進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的完善和管理水平的提高，我認(rèn)為就已經(jīng)達(dá)到了效果?！?/p>