何各莊“代民租房”記

北京市朝陽區崔各莊鄉何各莊村，一個北五環邊的千人小村，與798藝術園區隔路相望。它地處溫榆河生態走廊北端、北京市第二道綠化隔離帶建設區，村落生態良好，環境優美，村民住宅形式為傳統的四合院，多為一層坡屋頂建筑。

何各莊村在社會主義新農村建設中，結合自身資源特點，走出了一條因地制宜“代民租房”的新模式，從而確立了新農村建設的產業支撐體系。

2009年春。何各莊村。

位于村口的李唐千秋畫廊餐廳，人聲鼎沸。一個中年漢子站在院門外，笑盈盈地看著進出的客人。

這是一處古色古香的院子，青灰色的磚墻，朱紅色的木門。

胡宗祿沒想到，把房子交給村委會代管后，原本的出租大院變成了高級餐廳。作為房東，他一分錢沒往里投，每年輕輕松松就能拿到大筆租金。

●租房度日

往年一到冬天，胡宗祿就得早起。

北風呼呼吹，他裹緊大衣，開始挨家挨戶敲租戶的門。

“咚咚咚……”直到屋里有人答應，他才轉而去敲下一家。

胡宗祿說:“平房院沒暖氣，租戶都用炭爐取暖。因為擔心他們煤氣中毒，所以每天早上得挨家挨戶地敲門。

有時，連租戶都煩了，甚至勸胡宗祿別再大清早就攪人美夢。

胡宗祿聽是聽了，但門還是繼續敲，“萬一出事呢”?

胡宗祿350平方米的院子被隔成10多間房，他住兩間，其他出租。

何各莊村301戶，千余口人。由于是北京市第二道綠化隔離帶建設區，村里大半土地種上了綠化林，村民們可種的地少了，收入來源主要靠租房。

水泥地、白粉墻、一盞燈、一張床，不足10平方米的小屋，沒有廁所，沒有暖氣，甚至連窗簾都沒有。

“租這樣的房子圖的就是便宜。”村民田淑清說，“村里的出租房基本都是這樣，每個月租金150元左右，房子面積大點的，趕好了能租個200元。”

雖然平均每月有上千元房租收入，但村民們沒覺得日子過得有多輕松。

“房子沒人租吧，得四處去招人。房子真要租出去了，房里的取暖、用電安全就得上心。”田淑清扳著手指數出租房的煩心事兒。“這些都不說，每到月頭月底，還得挨戶去要房租。一不留神人跑了不說，還把家具一塊卷走，你說氣不氣人!”

●違章之亂

不過為了賺錢，甭管多累，這房子還得接著出租。

胡宗祿記得，進入新世紀，越來越多的外來人員來村里租房。村民自家的房子租完了，就開始搭違章房。

紅磚墻、預制板，一間、兩間、三間……沒幾天工夫，原本規矩的大院變成了大雜院。

沒多久，這些在自家院子里蓋的房也租完了，村民開始拆院墻，向院外擴，嚴重時村里的一些小路都被堵死了。

村委會曾有一個統計，當時平均每家有近10間出租房，年房租收入1.5萬元。

2005年前后，看著村里的違章房越來越多，村里的環境越來越差，村委會開始挨家挨戶宣傳政策、按照“紅本”(宅基地使用權證)查違章。

“你拆人家房就是斷人家財路，這活兒能好干嗎?”提起當年查違章的經歷，村干部們大多不愿再提。

在關系最僵的時候，村干部家門口常被人弄來一堆垃圾，窗戶也被村里孩子當作靶子。

盡管如此，村委會對于違章房的態度很堅決:拆!因為村委會明白，如果這些違章房不拆，沒幾年村子就沒樣了。

可村民們卻并沒有想那么遠。

2006年初新一屆村委會選舉中，老主任落選了。看著老主任下臺，村干部們也琢磨，難道在解決違章房、滿足村民利益訴求的道路上，就沒有雙贏的好辦法嗎?

●代民租房

天上掉餡餅了。

2006年年中，胡宗祿聽說村委會決定出資租下村民的大雜院，統一改造成四合院向外整體出租。這意味著，房子所有權還是村民自己的，村委會不僅出錢對房屋翻新，還按年給村民租金。

讓村民們沒想到的是，最先提出這個想法的是一個叫吳運濤的外村人。

2003年，他租下村里的一片果園，在園子里和妻子一起開了家西餐廳。幾年間，果園餐廳已成為周邊外籍人士的聚會場所，生意紅紅火火。

一個巴掌拍不響，促使這個想法變為現實的還有一個人。

2006年年初，何各莊原村委會主任落選后，村委會副主任田興走馬上任。他發現，多年的“瓦片經濟”，導致近7000人涌入何各莊，是村民總數的6倍多。社會治安、環境衛生等問題隨之而來，打架斗毆、入室搶劫時有發生。人口、資源、環境的矛盾，使得村干部們每天都忙于協調村里用水、用電、垃圾處理、治安防控等問題。

2006年年中，鄉里召開半年工作會，介紹朝陽區流動人口管理的新經驗。在會上，田興學到了一句話——“以房管人、以業控人”。

既然是以房管人，那就得從房子上想辦法。

從鄉里回來后，田興立刻召集村干部開會。經過討論，村里初步決定把村民的平房院都改造成二層小樓，一樓出租，二樓自住。

這是當時很流行的村莊改造模式。最大的好處是，在改善村容村貌的同時，可以有效控制居住人口，同時保證村民收益不受影響。

就當村里信心滿懷準備行動時，卻遭到了吳運濤的強烈反對。

“如果把村民的房子都改成小樓，那何各莊就毀了。”在開餐館之前，吳運濤做過一段時間的裝潢設計工作，替一些外國人改造老四合院。

憑借多年的從商經驗，吳運濤認為，何各莊村被綠地環繞，人口不多，環境幽靜。村委會多年來大力控制違章建筑，使村子的脈絡基本保持著原貌，這在北京近郊實屬難得，再加上離798藝術區不遠，漸漸匯集的30多家畫廊和創作工作室，讓村子里的商氣漸旺。

“如果能把村民們的大雜院集中起來，統一改造成四合院后再向高端客戶出租，那租金可能翻好幾番啊。”萌生這個想法后，吳運濤開始利用各種機會，向身邊的朋友、店里的客人、藝術區的藝術家咨詢方案的可行性。

雖然大家對房屋權屬、資金籌集等問題有著種種擔心，但有一點卻驚人的一致:大家都愿意租套四合院住一住。

2006年秋天的一個午后，吳運濤拿著寫好的可行性報告找到田興。整整7個小時的激烈爭論后，田興點頭了。

●8戶簽約

2007年10月26日，胡宗祿等首批8戶村民與村委會簽約，將房子租給村委會，租期10年。

自從那場爭論后，田興每天都在盤算著具體的操作模式，其中的重點就是在不動房屋權屬的前提下，如何讓村民自覺自愿交房。

村民出租房屋是為賺錢。在調查、測算周邊區域房屋租賃價格后，田興決定用每平方米每天1元的價格向村民租房。這價高出村民自行租房近3倍。

田興心里明白，如果新辦法不能讓村民多賺錢，誰會支持?

最終，在村委會與村民們簽訂的委托協議書上，雙方約定:在不改變房屋權屬的前提下，由村委會出面租下房屋再進行改造。房屋租期10年，租金以166平方米的房屋6萬元為基數，面積每增加1平方米，年租金增加100元。租金每3年調高10%。

老黨員劉長財和胡宗祿一樣，是首批簽約的8戶之一。他家院子有490平方米，隔成了20間出租房，把院子租給村委會，他家一下子就能拿到近10萬元。扣掉全家人出去租房花的1萬多元，劉長才一年能凈賺8萬多元。

不用找房客、不用擔責任，同樣是租房，收入還比原來多，誰不愿意?

胡宗祿說，當時首批8戶村民很快就在協議上簽了字，10多天后就拿到了頭一年的租金，“沒輪上的村民眼都直了”。

在之后的民意調查中，新模式支持率達到了89%。村民們打心里認可了。

●李唐千秋

2008年6月，在鞭炮聲中，李唐千秋餐廳開張了。胡宗祿也多了一個朋友，餐廳的老板、自己的新房客——黃正磊。

黃正磊的家鄉在云南騰沖。從小在農村長大的他，來到北京后，在798藝術區開了一家餐廳。

自從把村民的出租房集中起來后，村委會、鄉屬企業以及另外4個社會投資人分別注資100萬元，成立了一家公司負責改造、運營。首批8處農家院，6戶計劃改造成精裝四合院出租，位于村口的兩戶則作為店鋪招商。

由于租金只有798廠區的1/3，短短幾天后，黃正磊就與村委會參股的公司簽約，租下了胡宗祿家的院子。租期10年，租金每年10余萬元。他相信一個由農家院改造成的餐廳肯定受歡迎。

為了保證四合院的原汁原味，拿到房子后的黃正磊把院子里的出租房全拆了，甚至連屋里的吊頂、墻皮也拆了，直到露出木梁和紅墻磚。接著他在院子里鋪上地磚，加裝了暖氣，種上了花草，整整花去了30多萬元。

看著自家房子的新模樣，胡宗祿想不明白這露著大梁和紅磚的屋子到底好看在哪，“花這么多錢，我可不這么裝”。不過很快，胡宗祿改變了這一看法。

2008年8月的一個午后，一位衣著考究的外國女士推開了餐廳的大門，身后跟著十多個人，有說有笑地看著餐廳的各種擺設和墻上的油畫。

起初，大家以為是一些來村里看畫展的外國游客，直到后來看電視才恍然大悟，這位女士竟是國際奧委會主席羅格的夫人。更讓大家沒想到的是，幾天后，羅格夫人帶著幾個朋友又來了。

慢慢地，到村里的藝術館看畫展的人，不少都會到李唐千秋吃個便飯，休息一會。看著餐廳生意越來越穩定，黃正磊也準備把餐廳的面積擴大一倍。

不過首批8戶院子早就租完了。村口的另一間商鋪，如今是一家高級會所。6戶精裝后的四合院，1戶租給了一位美院退休老師，老人家邊住邊教一些學生畫畫;有兩戶被一家大公司的老板夫人包下，一套自住，一套辦公;其他的租戶則是些迷戀中式四合院的外國人。

“看來只能等第二批了。”黃正磊笑著說。

●全村改造

2009年春節后，胡宗祿家旁邊的幾個院子，陸陸續續地租給了村委會。按照村里的規劃，到2010年底，全村301戶院子都將改造完畢，最終把村子打造成由藝術產業聚集區、高檔四合院租賃業以及配套餐飲服務業組成的新農村。

從8戶試點到全村推廣，田興之所以敢下這樣的決心，來源于中央的一個重要文件。

2008年10月9日，十七屆三中全會召開。在這個聚焦農村改革發展的大會上，通過了《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》。

決定中明確提出，按照依法自愿有償原則，農民可以通過轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權。同時依法保障農村宅基地用益物權。

這意味著村民自愿出租宅基地，經村委會包裝后再轉租，在政策上再次得到明確支持。

何各莊村的“代民租房”之路走通了。

現在，胡宗祿沒事兒就會去看一看那處院子，他自己的家。