房地產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)及技術(shù)分析

李永喜

（貴州地礦測(cè)繪院，貴州 貴陽550018）

通過對(duì)實(shí)際建筑對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、測(cè)繪，以印證、鞏固和提高課堂所學(xué)的理論知識(shí)，加深對(duì)建筑平、立、剖以及空間、構(gòu)造的理解；初步認(rèn)識(shí)建筑內(nèi)部空間以及環(huán)境之間的關(guān)系。通過測(cè)繪，收集資料，用于研究，為以后的設(shè)計(jì)工作積累經(jīng)驗(yàn)。新房建成后完整的測(cè)繪，比較實(shí)際施工數(shù)據(jù)與設(shè)計(jì)之間的誤差，分析原因，保存技術(shù)資料。

1 房地產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)狀

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房制度的改革，土地及房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問題受到了人們的關(guān)注。由此而引起的產(chǎn)權(quán)糾紛亦日益增多，為了更好地解決這一問題，就必須進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)量工作。即測(cè)定和調(diào)查其用地的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量及其利用狀況以及測(cè)繪成果作為處理糾紛的依據(jù)。

房地產(chǎn)測(cè)量工作作為測(cè)量工作的一個(gè)分支，與工程測(cè)量和普通地形測(cè)量在作業(yè)方法和工作程序上有許多共同之處，但也有很大區(qū)別。房地產(chǎn)測(cè)量采用測(cè)繪技術(shù)的方法和手段，按照國(guó)家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)房屋及其用地的有關(guān)信息和資料，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國(guó)防建設(shè)、城鎮(zhèn)規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)、城鎮(zhèn)公交事業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋拆遷、房地產(chǎn)交易、征收稅費(fèi)、住房制度改革等提供可靠的數(shù)據(jù)和資料。房地產(chǎn)測(cè)繪包括房地產(chǎn)平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測(cè)算、房地產(chǎn)變更測(cè)量、房地產(chǎn)測(cè)繪成果資料的檢查與驗(yàn)收。

2 產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)

2.1 測(cè)圖比例尺大

房地產(chǎn)測(cè)繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素，都必須清晰準(zhǔn)確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。作為我國(guó)最大比例尺系列的圖紙一般都是1：500，或1：1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1：50有時(shí)也有，表示的內(nèi)容更細(xì)。

2.2 測(cè)繪內(nèi)容上與地形測(cè)量的差別

地形測(cè)量測(cè)繪的主要對(duì)象是地貌和地物，而房地產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量，用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測(cè)量對(duì)房屋及其用地必須測(cè)定位置(定位)，調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)(定性)，測(cè)定其范圍和界線(定界)，還要測(cè)算其面積(定量)，調(diào)查測(cè)定評(píng)估其質(zhì)量(定質(zhì))和價(jià)值(定價(jià))。地形測(cè)量沒有如此廣的任務(wù)。房地產(chǎn)圖一般對(duì)高程不作要求，而地形測(cè)量不但要高程，而且還要用等高線表示地貌。

2.3 修測(cè)、補(bǔ)測(cè)、變更測(cè)量及時(shí)

城市基本地形圖的復(fù)測(cè)周期一般5~10年，而房地產(chǎn)測(cè)繪的復(fù)測(cè)周期不能按幾年來測(cè)算，城市的擴(kuò)大要求及時(shí)對(duì)房屋、土地進(jìn)行補(bǔ)測(cè)，對(duì)房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)也應(yīng)及時(shí)修測(cè)，對(duì)房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時(shí)變更，以保持房地產(chǎn)測(cè)繪成果的現(xiàn)勢(shì)性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊(cè)與實(shí)地情況一致。所以房地產(chǎn)測(cè)繪成果要及時(shí)修補(bǔ)測(cè)，變更測(cè)繪。

2.4 房地產(chǎn)測(cè)繪人員既懂測(cè)繪、更懂房地產(chǎn)

房地產(chǎn)測(cè)繪的另一大特點(diǎn)，就是從事這一工作的人員不僅要熟練掌握測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪業(yè)務(wù)，運(yùn)用各種測(cè)繪方法得心應(yīng)手，而更重要的是要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識(shí)。作為一個(gè)稱職的房地產(chǎn)測(cè)繪工作者，應(yīng)是房地產(chǎn)這一門學(xué)科的好手，應(yīng)是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的幫手，應(yīng)是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產(chǎn)的若干法律、法規(guī)，必須正確測(cè)算房屋面積，保護(hù)雙方的合法利益。否則，做不好房地產(chǎn)測(cè)繪。這也是房地產(chǎn)測(cè)繪區(qū)別于其他測(cè)繪的特點(diǎn)之一。

3 房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)分析

3.1 房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容

房地產(chǎn)測(cè)繪是指運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪手段，來測(cè)定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范圍和面積數(shù)量等，為房地產(chǎn)權(quán)利人和管理部門提供信息服務(wù)的一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)活動(dòng)。房地產(chǎn)測(cè)繪的基本內(nèi)容包括：房地產(chǎn)平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測(cè)量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測(cè)算、房地產(chǎn)變更測(cè)量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗(yàn)收。

房地產(chǎn)測(cè)繪包括房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪兩種。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，形成房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙--房地產(chǎn)分幅平面圖的測(cè)繪活動(dòng)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪是指因房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易和房地產(chǎn)權(quán)屬管理等的需要，測(cè)量、繪制房地產(chǎn)分丘平面圖和房地產(chǎn)分層分戶平面圖，形成圖、表、卡、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等信息的測(cè)繪活動(dòng)。房地產(chǎn)測(cè)繪成果是指在房地產(chǎn)測(cè)繪過程中形成的數(shù)據(jù)、圖、表、卡、冊(cè)等信息和資料，主要包括：房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集。取得相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)可根據(jù)委托方的要求提供全部或部分服務(wù)，并對(duì)其提交的測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

3.2 房地產(chǎn)測(cè)繪的作用

3.2.1 為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及交易提供基本信息服務(wù)

房地產(chǎn)測(cè)繪成果提供了房地產(chǎn)商品量的量度依據(jù)，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)決策、銷售、核算，提供了數(shù)量方面的參考依據(jù)，也為房地產(chǎn)消費(fèi)者選擇、購(gòu)置房地產(chǎn)提供了必要的信息。當(dāng)買賣雙方以合同形式約定以產(chǎn)權(quán)登記面積作為銷售面積且銷售價(jià)格按單位面積售價(jià)來核定時(shí)，房地產(chǎn)面積就與房地產(chǎn)價(jià)值掛上了鉤。

3.2.2 為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)

第一，在制定相關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)管理部門需要掌握區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體情況，如房屋總量、房屋地域分布、行業(yè)分布情況、房屋利用狀況等基礎(chǔ)資料。第二，為了實(shí)施房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理，房地產(chǎn)管理部門需要掌握各個(gè)產(chǎn)權(quán)單位的具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息。

3.2.3 為其他部門提供參考資料。

房地產(chǎn)測(cè)繪還可以為城市建設(shè)、司法機(jī)關(guān)判案、仲裁、稅收、保險(xiǎn)等部門提供基礎(chǔ)資料和相關(guān)信息。

3.3 房地產(chǎn)面積測(cè)算

房地產(chǎn)面積的測(cè)算，包括房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算。房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、房屋使用面積和共有建筑面積的測(cè)算。用地面積測(cè)算包括房屋占地面積的測(cè)算、丘面積的測(cè)算、各項(xiàng)地類面積測(cè)算和共用土地面積的測(cè)算、分?jǐn)偂?/p>

房屋及其用地面積，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、核發(fā)權(quán)屬證書的必要信息，也是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策、房地產(chǎn)權(quán)利人維護(hù)合法權(quán)益的必不可少的資料；同時(shí)也是房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)的重要依據(jù)。房地產(chǎn)面積測(cè)算是一項(xiàng)技術(shù)性強(qiáng)、精確度要求高的工作，關(guān)系到國(guó)家、開發(fā)商、消費(fèi)者和權(quán)利人的切身利益，是整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪中非常重要的組成部分。

房地產(chǎn)面積的測(cè)算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點(diǎn)坐標(biāo)法測(cè)算，也可以用圖解法測(cè)算。解析法測(cè)算面積。解析法測(cè)算面積是根據(jù)實(shí)地測(cè)量的數(shù)據(jù)，例如：邊長(zhǎng)、角度或坐標(biāo)等通過計(jì)算公式求得面積值。解析法測(cè)算面積主要包括界址點(diǎn)坐標(biāo)解析測(cè)算面積和幾何圖形法量算面積；圖解法測(cè)算面積。圖解法測(cè)算面積是根據(jù)已有的房地產(chǎn)圖，采用各種不同的測(cè)量?jī)x器量算出面積。包括求積儀法、稱重法、模片法、光電面積量算儀法等。

總之，房地產(chǎn)測(cè)繪涉及千家萬戶，是一項(xiàng)技術(shù)性和政策性都很強(qiáng)的工作。為了保證測(cè)繪精度和測(cè)繪成果的唯一性，對(duì)于新建房屋，建議在施工放樣期間由有關(guān)部門和單位到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)線，然后結(jié)合設(shè)計(jì)圖紙的尺寸進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于房屋面積的描述和表示，也以測(cè)繪成果配合設(shè)計(jì)圖紙為好。關(guān)于墻體裝飾厚度問題，外墻的裝飾厚度不應(yīng)計(jì)入建筑面積，而內(nèi)墻的裝飾厚度則要計(jì)入使用面積之中。

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