房地產開發投資控制的幾點思考

楊江梅

（梅州市政府投資建設項目管理中心，廣東 梅州 514021）

1 前言

隨著越來越多的資金投入到房地產開發這一領域中，業內的競爭日趨激烈。立于不敗之地，小投入、大產出，是各開發商追求的目標。而隨著消費者意識和觀念的提升，對住宅從規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用，到功能和質量等方面的要求也越來越高。怎樣才能在滿足消費者要求的前提下爭取最大的效益，必須對項目投資實施全過程有效的成本控制，從組織、技術、合同和信息等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益。

過去項目投資控制的重點一直在工程的實施階段即施工階段，而實踐證明，項目開發的不同階段對投資的影響程度有很大的差異。據統計，投資決策和初步設計階段對投資的影響程度最大，其次為技術設計階段對投資的影響，而過去所著重的施工階段對投資的影響只有10%左右。

2 決策階段的投資控制

決策階段投資的成本雖然一般只占項目投資百分之幾或千分之幾，但其中工作性質優劣對項目投資總額影響程度則高達60%以上。因此一個項目能否開發成功，首先要提高投資決策的質量。也就是關鍵在于前期市場預測的正確性，可行性研究的深度與精度及前期工作深度是否到位，項目定位是否準確。因此在這一階段必須對開發項目進行供需分析，分析使用者的需要，確定項目的合理功能，這是項目投資的根本問題。如果這步工作出現失誤，投資建成的項目不合使用的需要將是最大投資浪費。這一方面要深入分析使用者或購房者的自身情況，確定其優勢、劣勢、潛力等，另一方面要調查預測環境的機遇和發展趨勢。最后，根據這兩方面的情況確定投資者有什么功能需求，才能發揮投資者的優勢和利用環境、形勢的機遇。所以，無論投資任何項目必須切實做好項目可行性研究報告，決策一定要精確。譬如，在房地產開發中，必須從某一待開發的地塊或一筆擬投資地產的資金開始，進行投資機會研究。項目可行性研究、項目策劃，這中間包括市場調研、項目主題定位、目標客戶定位、規劃設計建議、營銷策劃等，據此提出項目是否應該投資。科學進行工程項目的效益分析并編制投資估算，對房地產企業而言是整個項目控制的最關鍵一環。另外也要注意投資階段的費用控制，對一個大中型項目來說，投資階段的費用也是一個不小的數額。

3 項目設計階段的工程造價控制

設計質量是規劃設計階段的首要控制要素，設計質量不僅是投資項目達到國家規定，功能達到某些要求，更重要的是項目建成交付使用后產生經濟效益的多少。雖然設計費用占總投資的比例有限，但是對工程造價影響程度卻很大。一般，工程設計占項目投資的30%～40%。因此設計質量要抓的就是優化設計方案問題。通常項目投資，一般過程是規劃概念設計、方案設計、擴初設計、技術設計、施工圖設計，在各個設計階段都需要編制相應的工程造價控制文件即投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算，逐步由粗到細確定工程造價控制目標，并經過分階段審批、切塊分解，層層控制工程造價，實現對投資限額的控制和管理，從而使設計與經濟相接，做到對工程項目的限額設計。目前，我國設計部門普遍存在重技術、輕經濟的傾向，工程經濟人員和設計人員工作不能緊密結合，缺乏相互協調，有關人員責、權、利不明確，釀成設計階段造價管理的積極性不高。達不到設計規范、設計標準、工程數量與概算指標等各方面的控制要求，給項目投資埋下隱患。因此投資開發商本身要具備一定專業知識，同時和設計人員密切聯系，對結構形式、建筑裝飾、材料設備都應慎重考慮，把設計做細、做深，真正做到優化設計。另外，也不可忽視設計費用控制。根據筆者多年實踐經驗，設計費用低并不意味看項目投資額小，所以設計費用的控制目標不是費用最小而是合理費用的界線。設計費用要把設計質量、項目控制綜合考慮，在設計階段采用招標形式選擇設計單位或實行設計費用限額和設計費用獎勵結合方法，把設計費用的控制和質量結合起來，設計最優方案。

4 招投標階段的控制

工程招投標包括設備、材料采購招投標和施工、監理招投標兩個方面。通過招投標，開發商選擇合適的施工、監理單位及材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。在招標過程中，開發商應注意與強調以下幾點：

4.1 招標工作應遵循公平、公開、公正的原則。招標前，要嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象的出現，這對項目成本控制非常不利。

4.2 做好招標文件的編制工作。造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款反復推敲，盡量做到知己知彼，以利于日后的造價控制。

4.3 合理低價中標。目前推行的是工程量清單計價報價與合理低價中標的方法。作為開發方應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質量、工期的前提下的合理低價。

開發商還要做好合同的簽定工作。按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議的處理等都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。

5 施工階段的控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸。加強施工控制就是加強履約行為的管理。該階段成本控制的主要工作為：

5.1 抓好合同管理，減少工程索賠。在施工階段，成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。開發方要做到事前把關、主動監控和嚴格審核，計算各項變更對總投資的影響。從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，當施工單位及材料供應商不履行約定義務時，應及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

5.2 從管理模式上著手，建立建設監理機制。按照監理的有關規定和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全投資控制系統。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。對經監理方確定的工程量，按合同約定的計價依據，套用材料單價及費用定額進行核價后，支付相應的工程進度款。

5.3 從技術措施上展開項目投資的有效控制。在主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。據統計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費__的高低。因此，選用新工藝、新材料是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。

5.4 從經濟措施上展開項目投資的有效控制。嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度地降低靜態投資。對大宗材料或大型設備按合同要求可直接由開發方提供，以達到降低造價之目的。這些材料須根據工序及施工進度安排進料計劃，盡量降低存儲成本，并加強現場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。

6 結束語

總之，對房地產開發投資的有效控制，應從項目投資的源頭上開始，對實施的全過程進行有效的成本控制，運用科學系統的造價控制管理方式，使房地產開發投資得到合理化的控制，完善和健全房地產市場。

[1]丁莉.房地產開發項目的動態投資控制的實施.建筑經濟與管理.2007年第3期

[2]涂強.房地產開發公司項目投資控制運作機制的探討.山西建筑.2007年第1期