房地產項目開發過程中的質量管理

任曉崢

（諸暨市越都置業有限公司，浙江 諸暨311800）

近年來隨著國家對房地產開發市場的從嚴控制，對住宅質量的從嚴要求。房產開發企業必將面臨市場優勝劣汰的新一輪洗牌。特別是全國各省市陸續開始啟動住宅工程質量分戶驗收管理辦法后，房產開發企業在項目管理中，質量管理工作愈發重要。作為房產開發企業，更應以質量控制為中心，始終把工程質量管理貫穿于工程項目管理的始終，自覺接受質量監督機構的監督和檢查，協調設計、監理和施工單位的關系，通過控制項目規劃質量、設計質量、招標投標質量、施工階段的質量控制、竣工階段質量控制等各個環節，達到控制工程質量的目的。

1 項目規劃設計階段的質量控制

項目規劃設計的質量是項目成敗的前提，只有對具體項目進行充分的戰略研究，制定正確的、科學的、符合實際的、人性化的、可執行的項目規劃方案。才能保證項目順利成功實施，以創造良好的經濟效益、社會信譽。作為房產開發企業必須要具有社會發展的前瞻性，能夠準確掌握市場行情，進而確定本項目的開發理念、市場定位。并委托專業設計單位，按照此定位進行設計。

2 施工圖設計階段的質量控制

施工圖設計工作是工程建設的基礎性工作，設計的合理與否，直接影響工程質量，房產開發企業應重視設計階段的質量控制，委托具有相應資質的設計單位進行工程設計，以提高設計質量。重視設計前期工作，配合設計單位搞好現場測量和查勘，考慮各種不利因素對工程建設的影響，使工程設計盡可能完善、準確，符合工程建設的實際，減少不必要的設計變更。現實中，進展到施工圖設計階段后，房產開發企業往往只要求進度(急于報規)，設計單位為了急于完成設計任務，忙于趕工，出現設計深度不夠、專業不協調等設計問題，以至于在工程施工中或多或少會出現設計變更、設計有誤等問題。出現無法進行房產規劃驗收、產權手續辦理等問題。

3 招標階段的質量控制

3.1 重視資質審查：工程招標時，注重對施工單位資質的審查，包括人員素質、技術力量、施工業績、社會信譽等多個方面。審查施工單位是否具有類似工程施工的經歷和經驗，在以往的工程施工中是否出現過質量控制方面的問題，是否發生過質量事故等。

3.2 重視在施項目的考察工作：在實際工程招標中，掛靠單位資質的現象屢見不鮮，以至經常出現名不副實的情況，施工過程中也會經常出現勞資糾紛、農民工工資不到位等問題。考察過程中，一定要勤觀察、多提問、善思考，認真分析投標單位的實際經濟實力、技術力量等，以確保投標單位資質與實際能力相符。

3.3 重視合理價

中標：在實際工程招標中，有些房產開發企業為了節省造價，往往采取沒有標底，低價中標的方式，以至出現低價中標，高價索賠的現象，最后不僅沒節省造價，反而多花了錢，同時還浪費了大量人力、物力，拖延了工期。

4 施工階段的質量控制

4.1 對監理單位的質量控制。建設監理制實施以來，工程建設質量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項目的順利實施，使監理單位能夠有效控制工程項目質量，房產開發企業要嚴格按照基本建設程序和監理合同的要求去做，并賦予監理工程師相應的權力，使監理工程師能夠較好地履行監理合同所規定的各項職責，達到控制工程質量的目的。

4.2 對施工單位的質量控制。通過招標，選定具有相應資質的施工單位從事工程建設，簽訂工程施工合同。房產開發企業對施工質量的控制主要是通過工程監理進行。工程監理依據監理合同對工程項目實施全過程、全方位的監理，施工單位的工程質量活動完全處在監理控制之中，通過控制人員、材料、機械、方法工藝和影響工程質量的因素，達到控制質量的目的。通過現場質量檢驗、落實檢驗方法，參與分部工程、隱蔽工程驗收等措施來控制工程建設質量。定期或不定期組織由參建各方人員參加的工程質量聯合檢查，發現問題，及時處理。成立督察組織，隨時對工程建設質量實施督察，防止質量事故的發生。

5 竣工階段的質量控制

竣工驗收是工程施工全過程的最后一道工序，也是工程項目質量控制的后期工作，是全面考核施工質量的重要環節。竣工驗收前，房產開發企業應及時委托具有相應檢測資質的檢測單位對工程建設質量進行全面檢測，為工程順利通過驗收奠定基礎。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗收工作，不能走形式、走過場。對工程質量有疑慮的地方，現場進行查驗，發現問題，盡早處理，消滅質量缺陷。客觀、公正地評定工程質量等級，使工程質量等級評定能夠準確反映工程建設的內在質量。嚴格按照驗收規程進行工程驗收，發現質量問題，責令有關單位限期處理。

6 缺陷責任期的質量控制

缺陷責任期是工程內在的、隱蔽的質量問題容易暴露的時期，通過試運行，有些質量問題會暴露出來，形成質量缺陷。在實際工作中，要加強這一階段的質量控制，發現問題，查找原因，分清責任，限期處理。對各種修補工作進行監督、檢查和驗收，保證修復質量，向運行管理單位交送一個合格的工程。

7 信息反饋期的質量控制

信息反饋期是指項目完成后，對整個項目實施各階段質量問題的匯總、整理。作為一個房產開發企業，不是做完一個樓盤交給業主、物業。就完成任務了。完成一個項目，只等于是完成一幅作品。每幅作品都會有不足之處;作為房產開發企業，必須要善于總結不足。并在以后的項目運作中有效克服不足，才能夠使自己的作品愈加完善、完美，企業也才能不斷進步、不斷發展、壯大。

8 房產開發企業應該做的

8.1 加強培養、學習，提高企業素質

房產開發企業在日常管理過程中，要加強質量管理人員對法律、法規和業務知識的學習，不斷改進工作方式和方法，逐步提高管理人員自身的業務素質和管理水平，滿足要求日益嚴格的工程建設的需要，只有讓員工感到有個不斷學習、不斷進步的過程，員工工作起來才更有積極性、進取性、開拓性，企業發展進入良性循環階段，才會有長足的進步。

8.2 提高要求，各方積極配合

不斷召開由參建各方參加的質量管理會議，使參建各方明確控制工程建設質量是工程建設的根本目的，提高參建各方的質量意識，調動各方積極性、齊抓共管。參建各方積極配合、相互監督、相互促進是搞好工程建設質量的前提和保證。

8.3 樹立全過程的質量意識

工程建設過程中，積極配合質量監督機構搞好工程質量檢查，建立健全質量體系，采取有效措施保證參建各方質量體系的正常運轉。將質量意識貫穿于工程建設的整個過程中，對保證工程建設質量具有重要作用。加強對工程掃尾工作的管理力度，由監理單位督促施工單位按期完成，確保工程完整。

[1]朱德林，夏云.淺析房地產工程質量與房地產開發商的關系[J].蕪湖職業技術學院學報，2006-09-25.