房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)探討

蘇泉

（溫州市鹿城開發(fā)建設(shè)公司，浙江 溫州 325000）

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計(jì)的成果是由建筑設(shè)計(jì)院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員在策劃和設(shè)計(jì)過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控的作用。因此，在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入，如何控制設(shè)計(jì)過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性，是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理現(xiàn)狀概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程包括決策定位、設(shè)計(jì)和實(shí)施三大階段。控制成本的關(guān)鍵在于決策定位和設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占到工程全部費(fèi)用的2%～4%，但是對投資的影響卻高達(dá)70%以上。項(xiàng)目整體布局，豎向的利用，建筑和結(jié)構(gòu)方案的選擇以及材料的選用都對投資有較大的影響，建筑平面布局、進(jìn)深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎(chǔ)類型的選用、結(jié)構(gòu)形式選擇等都存在著技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析問題，特別是在南方一些軟土地基的處理上，基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的合理性可以節(jié)省基礎(chǔ)造價(jià)的30%以上。在滿足同樣功能的條件下，合理的設(shè)計(jì)可降低整個(gè)工程造價(jià)的2%～8%，由此可見設(shè)計(jì)優(yōu)化可直接影響項(xiàng)目投資。當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段存在如下相關(guān)問題：

1.1 不重視設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制非常重要的一個(gè)階段。雖然決策階段發(fā)生的成本費(fèi)用較少，但整個(gè)項(xiàng)目的成本控制起著非常重要的作用，它將直接影響一個(gè)項(xiàng)目的成敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因決策定位造成的"失誤"在有增無減地出現(xiàn)，大量的開發(fā)資金損失也在有形和無形之中。

1.2 設(shè)計(jì)階段的時(shí)間控制

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖。這兩個(gè)階段的成果一般須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目下個(gè)階段實(shí)施(有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過程的一個(gè)階段)?？梢哉J(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著一定的差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的，其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)、方案評審及咨詢、方案定案(或委托設(shè)計(jì)院)、出方案報(bào)建文本、進(jìn)行方案報(bào)建，一般工程項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段占據(jù)了整個(gè)設(shè)計(jì)階段的大部分時(shí)間。

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都在方案設(shè)計(jì)階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo)、內(nèi)部評審、專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個(gè)精品來。但有時(shí)卻事與愿違，要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。正是由于在方案設(shè)計(jì)階段花費(fèi)了較多的時(shí)間，一旦方案設(shè)計(jì)完畢完成報(bào)批工作，房地產(chǎn)公司就要求設(shè)計(jì)部門以及相關(guān)配合單位抓緊時(shí)間出施工圖，以使得工程能盡快開工爭取早日銷售。在短時(shí)間內(nèi)完成的施工圖往往在圖紙質(zhì)量上，造價(jià)控制上不能達(dá)到一個(gè)良好的預(yù)期，致使在工程實(shí)施過程中又產(chǎn)生大量的技術(shù)問題需要設(shè)計(jì)完善，甚至大的設(shè)計(jì)變更，給工程的施工造成不必要的麻煩。這種情況的出現(xiàn)，非但沒有加快整個(gè)工程實(shí)施的進(jìn)度，反而增加了整個(gè)工程的造價(jià)成本，管理成本，得不償失。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化策略

2.1 加強(qiáng)目標(biāo)管理設(shè)計(jì)

土地合同、用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)報(bào)批不僅僅是批準(zhǔn)的問題，時(shí)間上的問題，要認(rèn)識到設(shè)計(jì)報(bào)批是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化。跟蹤者要學(xué)會與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。盡管用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)都是規(guī)劃國土部門下達(dá)的，但我們可以通過合法的，正當(dāng)途徑將公司的發(fā)展目標(biāo)和設(shè)計(jì)意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。規(guī)劃選址初步確定后，就要進(jìn)行土地的購買工作。土地購買時(shí)要事先與規(guī)劃土地部門將土地價(jià)格、土地面積和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)以及開發(fā)建設(shè)要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開發(fā)建設(shè)中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司的發(fā)展調(diào)整留下調(diào)整余地。所以，用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)是關(guān)鍵技術(shù)工作。用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細(xì)規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進(jìn)行下達(dá)，地產(chǎn)公司要及時(shí)跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個(gè)范圍允許選擇或規(guī)劃部門有商量的余地，地塊在一個(gè)街坊內(nèi)的區(qū)位價(jià)值，就要結(jié)合下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃以及公司的項(xiàng)目定位，作出地塊評估和判斷，所以，用地紅線的跟蹤，不是一個(gè)簡單的劃線問題，而是一個(gè)重新進(jìn)行細(xì)分和目標(biāo)確定的過程。

2.2 項(xiàng)目方案優(yōu)化設(shè)計(jì)

方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會委托策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項(xiàng)目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計(jì)院實(shí)力的方法，招標(biāo)方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時(shí)間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深人而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環(huán)境景觀系統(tǒng)、設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

2.3 協(xié)調(diào)政府，推進(jìn)監(jiān)理在設(shè)計(jì)中的作用

為了能大力推行設(shè)計(jì)優(yōu)化工作的進(jìn)行，政府主管部門應(yīng)加強(qiáng)以下工作。第一應(yīng)增加人員配備和審查力度，對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行全面審查，包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的審查。第二應(yīng)加強(qiáng)對設(shè)計(jì)市場的管理力度，嚴(yán)格通過資質(zhì)管理、人員注冊、設(shè)計(jì)招標(biāo)、圖紙審查等環(huán)節(jié)來規(guī)范設(shè)計(jì)市場。第三應(yīng)利用主管部門的職能，總結(jié)推廣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、公布合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及考核指標(biāo)，為設(shè)計(jì)優(yōu)化的進(jìn)行提供良好的氛圍。大力推行設(shè)計(jì)監(jiān)理工作根據(jù)目前的實(shí)際情況，僅靠政府的監(jiān)管是不能完全滿足設(shè)計(jì)優(yōu)化工作的推行要求的，如何利用設(shè)計(jì)監(jiān)理來促進(jìn)設(shè)計(jì)優(yōu)化的推行是一種行之有效且見效更快的途徑，因?yàn)樵O(shè)計(jì)監(jiān)理人員都具有一定的設(shè)計(jì)經(jīng)歷，既懂設(shè)計(jì)也懂造價(jià)，是由房地產(chǎn)開發(fā)商聘請的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，能代表開發(fā)商的立場從設(shè)計(jì)的角度進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，目的性強(qiáng)，能夠使設(shè)計(jì)更加經(jīng)濟(jì)合理。另外通過設(shè)計(jì)監(jiān)理可以打破設(shè)計(jì)單位自己控制自己的單一局面。因此，主管部門應(yīng)在做好監(jiān)管的同時(shí)大力推進(jìn)設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，盡快建立設(shè)計(jì)監(jiān)理單位資質(zhì)審批條件，加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理人才的考核培訓(xùn)和注冊，制訂設(shè)計(jì)監(jiān)理工作的職責(zé)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，通過行政手段來保證設(shè)計(jì)監(jiān)理的推廣，為設(shè)計(jì)監(jiān)理的社會化創(chuàng)造條件。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的好與壞，直接決定工程造價(jià)的投資效果，在設(shè)計(jì)中必須加大設(shè)計(jì)管理，優(yōu)化方案設(shè)計(jì)，并利用監(jiān)理來監(jiān)督設(shè)計(jì)工作，只有這樣，才能合理控制工程造價(jià)的優(yōu)劣。

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