試述河南省核工業地質局物業公司管理的內容

（河南省核工業地質局，河南 信陽 464000）

我局屬地勘事業單位，現有住宅房約6萬平方米。其中正規套房均已按國家政策進行了房改。非住宅房（營業房、辦公用房、生產倉庫、廠房等）約1萬平方米。如何有效的管理好這些房產，為用戶提供優質的服務，是我局物業管理的重要內容。

物業管理，是指物業管理企業受業主或住戶的委托，以商業經營的手段管理物業，為業主或住戶提供高效、優質和經濟的服務，使物業發揮最大的經濟價值和使用價值。物業管理的好環，直接影響著社會、經濟、環境等各方面的效益。

物業管理的內容，基本可以分為經營、管理和服務三個方面。

現就我局現實情況論述一下我局物業公司管理的內容。

1 必須明確物業管理要達到的目標

明確目標實際上就是給物業公司定位。我局物業公司是從原房產水電基建科轉化而來，雖然稱為公司，但仍帶有計劃經濟的印跡，既有行政管理的職能，又有市場化的行為，是大多數企業由單位自管向市場邁進的一個縮影。

我局物業公司達到的目標是：經過逐步完善條件，使物業管理與市場化接軌，成為自主經營、自負盈虧、獨立核算的企業法人，為職工提供更優質的服務。擺脫企業辦社會的模式，卸掉企業沉重的后勤負擔。

明確了目標后，就應該為實現目標制訂各種計劃，對物業管理的各項目標進行細化，如對水電管理，走向社會化和市場化需要做那些工作，對外如何與電業局和自來水公司協調。對內我們應該創造什么條件才具備向外移交的條件。需要多少資金、資金如何籌措等等，都需要圍繞目標做大量的工作。

明確了目標，在實際推進的過程中，也存在循序漸進的過程。成熟了就向前推，不成熟創造條件待條件具備后再向前推，切不能急躁冒進。后勤服務工作關系到大局，稍有不慎，就會影響和諧發展。在條件成熟時要召開全體業主大全，成立業主委員全，監督和協助物業公司工作。物業服務和收費我局的物業公司要想走市場，就必須具備規定的資質條件，依法登記注冊，取得相應的資質等級證書后，方可進行相關的物業管理活動，并根據提供的物業服務進行收費。根據《物業管理條例》的規定，物業公司可以對所管物業提供服務，而向使用人收取費用。物業管理服務費一般由以下項目構成：物業及附屬設備設施的維修保養費用，如給排水系統、外墻、小區道路等；公用水電費用的支出，如公共廁所、路燈、水泵房等；公共區域內種植花草樹木及綠化養護等費用；清潔衛生費，包括垃圾清理、搬運、公共設施的清掃保潔等費用；維護公共秩序、小區安全的費用；其他因物業管理而發生的合理的必要的支出。

上述費用，除第5項由我局的安保部門行使職能外，其它5項職能我局物業公司均提供了服務，但按規定應該收取的有關費用，我局僅合并3、4項，按市政府有關環衛服務收費的文件，收取了綠化費和衛生費共拾元，遠遠沒有達到物業收費的最低標準。

由于單位的特殊性以及職工的承受能力，我局的物業收費僅限于環境和衛生費用，低廉的收費使我局物業公司的發展舉步維艱，雖然地質局每年也有不少補貼，但相對于每年的工資和維修費用增加也只是杯水車薪。

我局的物業公司要想取得更大的發展，必須創造條件，取得相應的物業公司資質，必要和合理的物業收費必須保證，這是物業公司長期發展的主要支柱，當然具體的收費標準必須遵循合理、公開與物業服務內容和質量相適應的原則，杜絕只收費不服務或多收費不服務的行為。物業管理是一種經營型的管理，它推行的是有償服務、合理收費，并且通過多種經營、使小區及各類房屋和設備走上以業養業、自我發展的道路，具有自我造血的功能。

2 搞好物業公司的工作必須加強宣傳工作

由于傳統福利管房思想的影響，單位出錢建房養房的意識仍深植在有些住戶的頭腦中，認為物業管理可有可無，既使有，也是單位的事，于已無關，對物業公司按市場經濟運做更是不理解，缺乏物業管理的消費意識。部分住戶對物業管理存在認識上的誤區，物業公司要加強物業法的宣傳，尤其是對物業管理服務的宣傳，要讓住戶知道管理、服務的內容，否則，容易讓人誤認為成立物業公司就是改一下名稱，就是變相收費或漲價。要讓社會和職工充分了解成立物業公司的目的，就是為職工提供更加專業化的服務，為職工創造更好良好的居住環境。

3 物業公司工作人員的管理

物業管理的好壞在很大程度上取決于物業管理工作人員的管理，要健全相應的人力資源管理體系，搞好人力資源規劃，搞好績效考核，建立合理的薪酬體系。為職工提供良好的服務，必須做好以下工作：

該船自建成出廠后，在整個運行期間軸系工作正常，根據船上的測量記錄可知（見表3和表4），尾軸承溫度不大于65℃，中間軸承溫度不大于80℃，尾軸管前后密封處無滲漏，滿足設計和規范要求。

3.1 加強學習和教育，實現思想觀念的轉化

要加強學習和教育，更新觀念。如果不徹底擺脫長期在計劃經濟條件下陳舊思想觀念的束縛。不盡快樹立物業管理市場經營觀念，不順應物業管理自主經營，自我發展的大趨勢，就只能在市場競爭中逐步萎縮。

3.2 建立健全各項規章制度

要重視物業公司內部的管理，建立起企業內部的競爭機制，充分體現責、權、利的統一。使各項規章制度、崗位職責，通過對人的考核得以貫徹執行。建立有效的薪酬制度，對優秀的進行提拔和獎勵，實行對不符合要求的予以解聘。

3.3 規范業務流程，選用熱愛物業工作的合格人員

流程是物業公司創造價值的機制，對水電維修、環境衛生的每一項工作流程，都應該明確其工作目標，適用范圍，涉及的崗位及其負有的權責，并配以相應的操作性程序，保證工作內容無縫銜接，使工作人員克盡職守，最終實現工作任務的圓滿完成和企業發展目標的實現。物業管理是一種綜合性的服務，它的服務范圍非常廣泛。必須選拔那些熱愛物業管理工作，腳踏實地、勤勤懇懇的同志從事這一工作。

3.4 有一定的專業技能和溝通能力

我局的物業工作主要側重于水電，房屋的管理。所以必須選用那些懂技術，有一定的專業技能和較好的溝通能力的人，才能較好的為職工提供服務。

3.5 搞好績效考核，調動員工的積極性

首先要明確考核的目的，考核只是管理的一種手段，通過對員工的工作績效進行考核，幫助員工認識實際工作的不足，促使其不斷改進，其次確定考核標準，建立考核標準應來源于工作，對工作本身加以界定和計量，形成可以依據的標準。最后要將考核結果反饋出來，讓員工知道自己那些方面需要改進。

3.6 合理的人員數量

由于我局的物業公司是由原房產水電基建科轉化而來，所以在分配上還存在著大鍋飯現象，在部分崗位上也存在著人浮于事的現象。現在要對物業公司需要的崗位有一個清醒的認識，明確各個崗位要達到的目的，對物業公司所有崗位進行重新競聘，以達到通過人員調整調動其生產積極性的目的。

對上崗人員也要通過培訓、考核等手段，取得物業管理職業資格證書，不斷提高物業管理人員的素質。

4 建筑物和設備的維修和管理

物業公司的首要任務是對物業進行維護、維修、服務，以保證物業的安全、正常使用。我局目前對建筑物的維修主要是樓頂面的滲水、漏水，由于現有屋頂部防水材料的原因，一般屋面4~5年就開始滲水、漏水。一般的修補往往效果不好。重新鋪設需要不少的資金。我局現在房頂的修補都是由局掏錢，對建筑物的維護主要是對水電線路的維修，這方面也是由地質局拿錢。

對建筑物的維護、維修這方面的資金，依照國家共用設施維修基金管理辦法，可以通過市場化的維修資金逐步解決。公有住房售后維修資金的籌集來源一是住房單位按一定比例從住房款中提取。二是購房者按購房款的一定比例交納維修基金，維修基金不足時由住戶按住宅建筑面積比例繼續籌集。必須管好用好維修基金，如果這方面出現問題，不僅使物業管理公司在房屋老化，損壞時缺乏必要的維修養護資金，也會埋下物業公司與住戶之間糾紛的隱患，對物業公司的正常工作造成影響。

對各類設備要進行程序化管理，對各類設備都要建立設備卡片，做好日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、干凈，并認真做好記錄，發現問題及時處理，如對二次提水站、水塔至少半年清洗消毒一次，并進行水質化驗，以保證水質符合國家標準，保護住戶的身體健康。

5 財務管理

物業公司要想生存發展必須有一定的財力作保證，財務管理在物業管理中有著舉足輕重的作用。

5.1 資金籌集管理

要對我局物業公司能有多少資金來源有清醒的認識，物業公司要通過各種渠道，采用不同的方式籌措和集中所需資金，不打無準備之仗。我局目前的收入來源主要有：地質局撥款：局根據人員給予一定金額的資金補貼；水電費提成：地質局規定一個水電費回收比例達到或超過這個比例給予一定比例的資金返還。低于一定比例，則不予返還；房租收入：對物業公司現有的幾間門面房和平橋基地的門面房收取租金；環衛綠化費：小區大院按每戶拾元收??；水電維修收入：局機關基地水電改造工程的盈利。零星維修收入；其它收入：處理廢舊物資等。

物業公司在收入方面，應該走創新之路，單靠以上收入，顯然不是長久之計，要樹立新型的經營理念，要采取“一業為主，多種經營”的方針，多渠道創收，要從吃、穿、住、用四方面做文章，不斷提高經濟效益。

5.2 成本費用管理

人員工資和按規定提取的費用：物業公司人員的工資及津補貼，應該提取的工會經費、職工教育經費、福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養費：房屋維修費用，變壓器房，二次供水設施的維修和保養，水電維修費等；綠化管理費：小區內綠化費用和養護費用；清潔衛生費：小區內衛生清掃、垃圾裝卸、公共廁所清理等；辦公費：維護物業公司運轉的必要開支；其它支出：市、區各類檢查評比等。

5.3 綜合預算與平衡

在收入和支出明確后，提出年度預算并搞好綜合平衡，確保年度財務收支全成本核算盈利或不虧損。

物業管理社會化、市場化、專業化是大勢所趨。我局物業管理的內容較多，在我們明確了發展方向后，需要仔細研究各方面的內容，然后針對性去有效的管理，對產生的問題切實加以解決，使我局的物業管理水平能不斷向前邁進，使我局的物業公司能成為自主經營、自負盈虧的企業法人。為廣大住戶提供更加優美的居住、生活環境。

[1]國務院令（2007）第504號修訂.《物業管理條例》

[2]建住房（1998）213號.建設部.財政部.《住宅共用部位設施設備維修基金管理辦法》