房地產開發的工程造價控制

胡新宇 陸 衛

（1、浙江大樹置業股份有限公司 2、嘉興商業房地產開發有限公司，浙江 嘉興 314000）

1 前言

當前建設工程超支、投資逐級追加的現象在投資建設領域相當普遍。造成這種狀況的主要原因是，在開發建設過程的各個階段中，存在著諸多問題。一是在投資決策階段，人為壓低投資規模，盲目地樂觀預測市場前景，使開發項目的可行性分析失實。二是開發項目土地成本過高，造成項目總開發成本過高，使房價高于市場平均水平。三是工程設計不當，造成投資浪費。四是招標工程中，中標工程敞口過大，導致竣工結算價值超出原中標價值，使工程造價失控。五是開發項目配套設施建設計劃不周全，也是造成開發失敗的原因之一。本文結合工程實際論述了如何有效控制房地產項目的開發成本。

2 工程造價控制的原則

2.1 全過程全方位的控制

工程造價的控制涉及到方方面面，是一項十分復雜的系統工程。需要對項目建設的決策、設計、發包、實施、決算等全過程實施動態的全方位的控制。

2.2 目標控制

基于工程項目建設周期長、投資大和多次性計價的特點，建設工程造價控制目標的設置是隨著工程項目建設的不斷深入而分階段進行的。在項目投資估算階段，應制定整個項目的成本目標，要求設計單位嚴格按照該目標進行方案設計，建設單位應按照該目標進行設計方案選擇；在施工招標階段要制定項目的建安成本控制目標以及分項工程控制目標；各階段的控制目標是有機聯系的整體，是相互制約、相互補充的。而且是前者控制后者，后者補充前者，共同形成工程造價目標控制體系。目標設置應該進行充分的調研，力求先進、準確、合理。但不要高估冒算，也不要壓低控制目標，否則就失去了目標管理的實際意義。

2.3 主動控制

長期以來，人們一直把控制理解為當實際值偏離目標值時，分析偏差原因，采取措施糾正偏差。對工程建設全過程進行這樣的工程造價控制當然是有意義的，但這種控制方法不能使已產生的偏差消失，不能預防可能發生的偏差。因此只能說是事后糾偏的被動控制，我們應把控制立足于事先主動采取措施，采用主動積極的以預防為主的控制方法，能動地影響投資決策，影響設計和施工，以避免實際值與目標值偏離太多。

3 房地產開發各階段的造價控制

3.1 決策階段是造價控制的關鍵

在項目的投資決策階段，項目的各項技術、經濟決策對項目投資以及項目建成以后的經濟效益有著決定性的影響，特別是建設標準水平的確定、工藝的評選、材料設備的選用等直接關系到工程造價的高低。因此，工程造價的投資控制關鍵在于決策階段。在決策階段主要是認真做好項目可行性研究，一般企業的做法是請專業的咨詢公司做專業的、詳細的、科學的可行性研究報告。

3.2 設計階段是造價控制的重點

項目設計的優劣不僅直接影響著建設費用的多少和建設工期的長短，而且也影響建設項目的使用價值和投資收益，岡而設計階段對項目投資的影。向最大。據統計，在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%～95%；在施工設計階段.影響項目投資的可能性為5%～35%。很顯然，項目投資控制的關鍵在于施工前的投資決策和設計階段。根據以往所開發的項目統計，設計費一般只是建安工程總造價的l%左右，但正是這l%的費用，對工程造價的影響卻占75%以上。按價值工程的理論來說，加大設計費的投入可以降低建設項目的成本，即增加l0%的設計費可節約5%的總工程造價。

在資金有約束的情況下，建設單位也可以采用限額設計，控制開發項目的成本投入。實行限額設計既可以保證項目的資金面不會造成太大的缺口，也能促使設計師采用更經濟合理的設計方案，從而避免了設計的隨意性。在設計中凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算來確定。如綜合辦公樓的裝修設計就采用了限額設計的方法，一方面可以促使設計師在功能定位、材料選型等各個方面做得更細致入微；另一方面，對裝修材料的品牌、型號都有明確的規定，使項目成本的控制獲得了良好的效果。

3.3 施工階段的工程造價控制

由于施工階段是形成工程實體的階段，所投入的資金量最大，因此雖然它不是投資控制的決定性階段，但卻是工程造價控制的關鍵性階段。如何有效地控制本階段的工程造價?我認為應該從以下幾個方面著手。

（1）把握好工程施工招投標

通過招投標，選擇施工工藝先進、報價合理、社會信譽好、技術力量雄厚的施工企業，鼓勵施工單位采用先進施工工藝，縮短工期。這樣不但有助于控制工程施工質量、進度，而且有利于加速資金的回籠，減少利息的支出，從而達到降低工程造價的目的。

（2）加強現場簽證的管理

房地產開發商應加強對現場管理人員的業務培訓，提高他們的現場管理水平、業務水平；并加強職業道德教育，杜絕行賄受賄等不良風氣，避免建設單位的現場管理人員違規簽證、簽證不及時、重復簽證等現象。同時，必須加強對簽證的監督與審核，要求所有的簽證必須由監理工程師核實后方可簽發，這樣可杜絕不合理的簽證，有效地降低工程成本。

（3）強化施工合同和索賠的管理

由于施工現場條件、氣候條件、物價的變化，以及合同條款、規范、標準文件和施工圖紙的變更等多種因素的影響，使得工程承包中不可避免地出現索賠。建設單位的負責人在處理索賠時，必須予以高度重視。一方面，必須做好日常例會及處理技術問題、進度問題及其它重大問題等會議記錄，為避免索賠提供依據；另一方面，在處理索賠時應仔細研究合同中每一條款的內容，分清雙方的風險和責任，屬于自己應承擔的風險，則嚴格對照合同，謹慎處理索賠；凡不屬于自己責任范圍內的，則一概不得批準對方的索賠要求。

3.4 竣工結算階段的工程造價控制

竣工結算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關。

（1)嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。

（2)檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認隱蔽驗收手續是否齊全，是否按圖施工。譬如PVC管穿樓板的防滲透漏處理問題，是鋼性套管，還是防漏膠圈，二者造價相差甚遠。

（3)落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。

（4)按圖嚴格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設單位的審核人員必須嚴格把關，按實結算。

（5)嚴格執行投標過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現。

（6)嚴格按規定和合同套取計費程序，計取各項費用。

（7)認真審查、復核，防止各項計算誤差。

3.5 以人為本、全員參與、動態管理

在工程造價控制諸多因素中，人是最活躍的因素。“以人為本”是眾多企業所強調的一個管理理念，在工程造價控制中，人的因素更顯重要。由于專業能力、責任心以及工作態度因人而異，導致工作造價控制出現漏洞，給企業帶來難以覺察的損失，這樣的事例屢見不鮮。從這個意義上講，工程造價控制得好壞，與技術經濟人員有著最直接的關系。

工程造價控制涉及多個環節和專業，如：項目前期規劃、設計、施工現場管理、竣工驗收等。每個環節都需要相應人員來完成相關工作，他們工作中的任何失誤，都會最直接、最迅速、最殘酷地令企業的投資效益減少。要提高工程投資效益，企業就必須在工程造價控制所涉及的重要環節上，重視“以人為本、全員參與、動態管理”，建立合理的激勵和約束機制，完善績效考核制度。

[1]黃曉光.房地產開發項目中工程造價的控制[J].價值工程；2009年03期