淺談如何有效降低房地產開發過程中的工程造價

洪其榮 譚云星

（1、浙江大樹置業股份有限公司，浙江 嘉興 314000 2、嘉興市中誠建設投資咨詢有限公司，浙江 嘉興 314000）

在銀行對房地產企業開發貸款和消費貸款的緊縮，外圍資金供應不容樂觀的條件下，房地產開發企業要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地,取得良好的經濟效益，除了結合市場需求開發適銷對路的產品外，開發項目的造價管理尤為重要。如何降低工程成本，提高房地產開發企業的投資收益？房地產開發企業的造價管理應貫穿于項目建設的全過程，包括決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工驗收階段。

1 項目決策階段的造價管理

縱觀投資的全過程,各階段對工程造價的影響程度不同,投資決策階段影響工程造價的程度最高,可達80%～90%,設計階段對工程造價的影響程度達75% 以上,而施工階段對造價的影響僅達5%～25%?？梢?控制工程造價的關鍵在于施工前的項目決策階段。

房地產開發是一項綜合性的技術經濟活動，投資大，建設周期長，涉及面廣，風險大。房地產開發企業必須對房地產市場、國家經濟和項目效益深入可行性研究。在進行可行性研究時，不僅要考慮擬開發項目的估算項目的總投資，還要考慮到項目的全壽命費用即項目建設投資和工程交付使用后的開支費用。通過仔細研究找出影響工程造價的各種因素，盡早制訂其應對措施，控制開發項目的造價，以提高開發投資收益。

2 設計階段的造價管理

設計是對開發項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程，確定建筑物的結構形式、外觀設計、平面布置、設備材料的選擇及裝修標準等。盡管設計費在工程總造價中的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響工程造價的多少，直接決定人力、物力和財力投入的多少。設計是經濟與技術相結合的環節，也是開發企業造價管理的重點。但長期以來房地產開發企業普遍對設計階段重視不夠，很少過問設計方案的經濟合理性，造成出現設計過于保守，各專業圖紙不配套，缺、漏、錯等現象，其結果帶到施工階段，使施工現場的洽商、變更、返工現象屢見不鮮，導致決算超預算。由此可見，房地產開發企業抓好開發項目設計階段的工作，可使造價管理取得事半功倍的效果。

3 標階段的造價管理

3.1 項目招標過程中的成本控制

工程招標投標包括材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發企業選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。在招標過程中造價管理，房地產開發企業方應注意與加強以下幾點：

招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正?，F象，這對項目成本控制非常不利。

做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，以利于日后的造價控制。

合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為房地產開發企業方應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。

3.2 合同細節管理

應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。

4 施工階段的造價管理

施工階段資金投入大、時間長、范圍廣且涉及的單位眾多。雖然理論研究結果表明：施工階段對項目造價的影響程度為5%～25%。但如果房地產開發企業忽視對施工現場管理，不注意協調各方的關系，致使項目的工期拖延，質量低下，同樣會造成實際成本費用支出大大超支。本文認為房地產企業加強施工階段的造價管理，主要是以下工作：

4.1 工程結算管理

工程結算是指承包商在施工過程中，依據合同付款條款的規定和已經完成的工程量，向房地產開發企業收取工程價款的行為。工程結算反映了工程進度進展狀況，又稱其為工程進度款的撥付。主要是以承包商提出的工程進度統計月報表為支付憑證。房地產開發企業在辦理中間結算時，對承包商上報的報表中工程量及單價要進行嚴格審查，核實工程量的真實性和準確性，按投標書中的工程量清單報價復核結算單價。涉及單價調整的按合同約定執行。工程結算能使承包商的施工消耗得到及時補償，同時又能按定期考核工程成本、工程進度計劃目標的執行情況。

4.2 工程索賠管理

在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。工程變更給工程總價管理帶來了較大的難度，為搞好工程總價控制，房地產開發企業需從以下幾個方面加強工程造價管理工作：首先，房地產開發企業應以合同形式要求設計方在提交工程圖紙時，仔細核對工程設計，盡量避免因工程設計問題而引起工程變更。其次，建立一套完整的工作制度和統計機制，加強變更工程量的審查和控制。一方面，要求從工作制度上規范、完善工程計量的簽發和審核，沒有變更令的，一律不得超出設計工量。

4.3 節約成本措施

房地產開發企業對工程成本的支出實施動態跟蹤管理，隨時收集了解人工、材料、機械設備市場價格，尤其是工程上所用材料、設備，品種多、數量大、價格高（占工程成本的80%）。必要時，房地產開發企業對一些常用材料和設備可建立自己的供貨渠道，這樣既可保證工程質量，又可降低成本。

5 竣工驗收階段的造價管理

竣工結算是指工程在經過質量驗收合格后，房地產開發企業與承包商進行的最終的工程價款結算?？⒐そY算必須以中間工程結算數據為依據，首先由承包商進行編制，經現場工程師初審后，再由房地產開發企業進行終審。工程竣工結算，應實行工程結算復核和尾款結算會簽制度。工程竣工結算審核是竣工結算階段的一項重要工作，也是施工階段投資控制的最后一環。經審核的竣工結算書是承包商與房地產開發企業進行最終的工程款結算的依據，因此應當認真細致的審核。首先應審核竣工工程內容是否符合合同內容條件要求且驗收合格；審核是否按合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優惠條款等。

6 結束語

房地產開發企業應當建立完善的項目投資監控體制，在項目實施過程中對項目的資金流量進行動態監控，根據計劃控制項目開發費用的收支，及時發現實際的收支與計劃的差異，以便采取適當措施及時糾偏。資金流量監控的最有效辦法是利用計算機網絡進行管理，各部門通過計算機網絡將資金、進度及質量等各方面信息進行匯總，使項目負責人能直接掌握計劃與實際的差異，及時采取應對措施。造價管理是房地產開發企業中十分重要的工作，其有效與否直接關系房地產開發企業贏利的可能性和贏利的空間大小,也是市場競爭中更為現實的手段和制勝關鍵。在房地產開發項目中必須對影響造價的各個階段實施全過程控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，最大限度地提高資金的使用效益。

[1]蔣新萍.關于房地產開發項目工程造價管理的思考[J].企業經濟，2004，（ 7）.

[2]劉洪玉.房地產開發[M].北京：首都經濟貿易大學出版社，2001，（ 7）.