物業管理產業化發展之我見

楊幸麗

（中平能化集團物業事業部，河南 平頂山 467000）

1 物業管理產業、產業化的基本概念

產業是指一些具有某些相同特征的經濟活動的集合或系統，是介于宏觀經濟與微觀經濟之間的中間層次，是有投入和產出效益的活動單位，是與社會生產力相適應的社會分工形成的表現。

物業管理產業是指從房地產業中分離出來的，以物業（住宅、寫字樓和商場等）資源為管理對象，通過物業管理企業對物業實施專業化的安全保衛、清潔綠化和維修養護等工作，以保持物業的良好功能，同時為住戶提供安全、優美、舒適的生活和工作環境，以及為社會提供與物業相關服務業務的綜合性服務行業。物業管理的產業概念已突破了傳統意義上的物業管理所包括的內涵，而是以物業管理主營業務為中心，利用其上下游資源及產業鏈的關系，形成了一個更為廣泛的業務范圍及產業概念。

產業化是指當今社會化大生產條件下一個行業的生產集中程度、規模程度和管理程度。聯合國經濟委員會對產業化的最新定義為：生產連續性、生產物標準化、生產過程各階段集約化、工程高度組織化.盡可能用機械代替人工、生產與組織一體化的研究與實施。實施產業化可使社會有限的總資源在行業中得到最有效的、最合理的配置，從而產生最大的社會效益和經濟效益。

物業管理的產業化是指將物業管理資源商品化，通過物業管理的市場化、專業化、集約化等方式，將物業管理的產前、產中和產后等諸環節整合成一個完整的產業系統，以達到物業管理的規模化、專業化經營與管理，從而實現物業管理資源的優化配置。增加物業管理的附加值。提高整個產業的現代化管理水平。

2 我國物業管理實施產業化已具備的基本條件

我國物業管理經過30年的發展，已初步具備了實施產業化發展的基本條件。

具有規模龐大的物業管理產業基礎。我國擁有數以億計的物業規模，而且隨著房地產業的迅速發展，物業管理規模將越來越大。據統計，目前我國城鎮現有住宅80億平方米。僅1979到2009年，全國城鎮新建住宅達52.5億平方米。“十一五”期間，我國將新建城鎮住宅27億平方米。龐大的物業管理產業規模為物業管理的產業化提供了基礎。

物業管理的發展潛力在于隨著經濟的發展，生活水平的提高，人們對生存環境要求更高，買房買環境，住房求享受，對物業管理提出了更高的要求，這為物業管理產業化的發展提供了巨大的市場需求。

物業管理企業運作逐步規范，一批品牌企業正在崛起。目前，我國物業管理企業已逾兩萬家，雖然存在著較多問題，但總體上運作正在規范，在激烈的市場競爭中，一部分規模大、管理規范的品牌企業正在崛起。

社會化的其他行業對物業管理產業化的支持。物業管理的產業化主要是通過物業管理的專業化管理來實現的，即由社會上的專業化管理公司管理來代替目前由物業管理公司進行的一體化管理。目前，與物業管理產業相關聯的行業已發展得較為成熟，如清潔、綠化行業、電梯維修及保養行業以及各種信息及智能化行業等。這些行業的發展與成熟，為物業管理產業化的發展與演變提供了強大的支撐。

管理經驗和管理人才為物業管理的產業化奠定了基礎。我國物業管理經過了20多年的發展。已積累了相當多的管理經驗，培養了一批優秀的管理人才，同時其他產業的產業化過程也為物業管理的產業化發展提供了借鑒作用。這些都為物業管理的產業化提供了基礎和保障。

政府的宏觀政策引導。1999年5月，建設部在深圳召開了全國物業管理工作會議，提出了物業管理的產業化問題，并對物業管理產業化進行了具體的部署。《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年計劃綱要》提出了要“規范發展物業管理業”，明確提出了物業管理產業化的概念，并要求物業管理與房地產業進行“分業經營”。當前，物業管理已經發展成為一個相對獨立的產業。推動房地產開發、房地產銷售和物業管理的分業經營，改變物業管理企業依附于房地產開發商的狀況，逐步實現物業管理企業與房地產開發企業脫鉤，獨立進入市場，實施產業化經營己是大勢所趨。

3 實施物業管理產業化的對策

加快物業管理立法。物業管理主管部門和法律部門必須從國家法律的角度制定有關權威性的、統一的物業管理基本法律、法規及實施細則，規范政府、房地產開發企業、物業管理企業和業主的行為。真正實現《十一五計劃綱要》中“規范發展物業管理業”的要求。

加強宣傳，提高業主的消費需求，規范業主委員會的運作。通過宣傳，提高業主對物業管理的認識，增強業主對物業管理活動支持和參與的主觀能動性，改變業主對物業管理的消費習慣，提高業主對物業管理消費的有效需求。同時，積極引導業主委員會參與物業管理的招投標活動，規范業主委員會的招投標行為，促進物業管理市場化的進程，從而推動物業管理產業化的進程。

實施物業管理企業間的強強聯合，實現物業管理的規模化經營。近幾年，物業管理的規模化經營已成為共識。物業管理進行規模化經營能有效地優化資源配置，節約管理成本，增加物業管理附加值。因此，很多物業管理企業都自發地加快物業管理整合步伐，積極推動物業管理的規模化經營。如深圳市招商局物業在新千年之際，在全國范圍內首次實施了物業管理企業的強強聯合，已達到了規模化經營的水平。此次整合，對招商局物業管理資源進行了充分的優化配置，降低了管理成本，提高了管理水平，增強了企業的市場競爭實力，提升了企業的品牌，為招商局物業進行產業化經營與管理提供了基礎。

創建和提升物業管理企業的品牌，實行品牌化發展戰略。品牌是企業發展的生命力，是對外擴張的利器。沒有品牌的企業是沒有發展前途的。物業管理實行品牌化發展戰略，對物業管理企業實行優勝劣汰，促使一批小規模的物業管理企業逐步退出市場，可使物業管理有限的社會資源得到充分集中，從而實現物業管理的產業化經營。

在物業管理產業鏈上構筑產業化。行業和產業是兩個不同的概念。產業是行業發展到一定規模，有市場競爭，有上下游資源，并有精細分工的情況下形成的。行業是一個單一的工商概念，產業是一個綜合性的市場概念。我們認為，對物業管理產業的認識和集合要突破傳統的物業管理范疇，要將原相關資源加以整合和集中。它應該是以物業管理經營為主業，通過整合物業管理的上下游資源，形成一種新的產業鏈而構成的一個整體產業。比如，我們可利用物業管理上游資源開展物業管理工程顧問、物業管理顧問、房地產二、三級市場的中介服務等。利用物業管理下游資源可開展環境工程服務、物料配送服務、商務活動、機電工程服務、家庭裝飾服務以及家政服務等。

物業管理之所以能夠朝產業化方向發展，是我國房地產業和相關服務業發展到一定階段的必然分化和集合。加快對物業管理產業化的研究和推進，將有利于促進物業管理的規模化、品牌化經營，將有利于推動我國第三產業的進步與發展。

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