企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估存在的問題

前言:中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)在《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》中提出了企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估[1]，并把不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估分為單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。無論企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，還是關(guān)于上述不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的分類，在國(guó)內(nèi)外還是首次提出。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估這一概念的提出，應(yīng)該考慮以下兩個(gè)方面的因素:一是不動(dòng)產(chǎn)是企業(yè)資產(chǎn)的一部分，這是企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的根本區(qū)別;二是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一部分，這反映了不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值影響因素要考慮企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的各種約束，而且，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估只是企業(yè)價(jià)值評(píng)估這個(gè)項(xiàng)目的子項(xiàng)目。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估作為一個(gè)新的概念，無論在法律法規(guī)方面，還是在理論認(rèn)識(shí)上，或是在實(shí)踐操作中都存在各種問題。本文闡述了企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估存在的問題，這些問題可能早已存在，零零散散地分布在評(píng)估行業(yè)及其他行業(yè)中，但是這些問題都與企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有關(guān)。

一、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓存在法律法規(guī)方面的限制

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定:投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。其中，持有土地使用權(quán)并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓，存在法律法規(guī)方面的限制。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途和動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。而且對(duì)于閑置一年的土地，征收20%土地閑置費(fèi)，滿兩年未開發(fā)的土地，可由政府無償收回。當(dāng)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，必須是支付了全部的土地使用權(quán)出讓金，獲得了土地使用權(quán)證書，并且按照合同的約定進(jìn)行了投資開發(fā)，其中，屬于房屋建筑類的開發(fā)需要完成開發(fā)的25%以上。對(duì)于土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定了按土地用途和動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地的，是沒有辦法將持有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去的，因?yàn)槲唇?jīng)開發(fā)的土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。一般情況下，先是對(duì)持有的土地使用權(quán)按規(guī)定的用途和期限進(jìn)行開發(fā)，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，如果是這樣，那就不能簡(jiǎn)單地稱為“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)”，而應(yīng)該改稱為“持有并經(jīng)過開發(fā)后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)”。只有在準(zhǔn)則中說得更清楚，才能在實(shí)務(wù)中更好地避免違反規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的事情發(fā)生。

二、對(duì)評(píng)估值的價(jià)值屬性認(rèn)識(shí)不清

在土地使用權(quán)評(píng)估過程中，可以根據(jù)評(píng)估目的靈活應(yīng)用三種基本評(píng)估方法對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，無論根據(jù)何種評(píng)估目的，評(píng)估值都應(yīng)該是基于交易假設(shè)的公允價(jià)值[2]。然而某些概念看起來仍然令人混淆。比如在土地使用權(quán)的抵押價(jià)值評(píng)估中，有評(píng)估師認(rèn)為評(píng)估值應(yīng)該等于公允價(jià)值乘以一定的折扣率。以這種思路得到的評(píng)估值可能是正確的，然而，上述思路否認(rèn)了“抵押價(jià)值是公允價(jià)值”這一命題。根據(jù)評(píng)估理論[2]的闡述:無論是市場(chǎng)價(jià)值還是非市場(chǎng)價(jià)值，只要是評(píng)估產(chǎn)生的合理價(jià)值，都是公允價(jià)值。公允價(jià)值是一個(gè)宏觀的概念，換句話說，抵押價(jià)值也屬于公允價(jià)值。所以實(shí)踐中的做法盡管其評(píng)估值正確，可是對(duì)評(píng)估值的理解是錯(cuò)誤的。正確的理解是:只要評(píng)估主體按照國(guó)家法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，遵守評(píng)估原則，依照相關(guān)程序選擇科學(xué)方法，得出的評(píng)估值都是公允價(jià)值。

三、對(duì)是否滿足交易假設(shè)存在困惑

資產(chǎn)評(píng)估都是以交易假設(shè)為基礎(chǔ)的，作為土地使用權(quán)的抵押價(jià)值評(píng)估，如果也滿足交易假設(shè)，則以抵押為評(píng)估目的的土地使用權(quán)的評(píng)估值似乎應(yīng)該等于以轉(zhuǎn)讓為評(píng)估目的的評(píng)估值，而事實(shí)上，兩者并不相等，抵押價(jià)值要明顯小于轉(zhuǎn)讓價(jià)值。那么問題出在哪里呢?就出在:抵押資產(chǎn)的交易假設(shè)考慮的可能交易是發(fā)生在未來時(shí)點(diǎn)。因?yàn)槲磥碣Y產(chǎn)價(jià)值變化的風(fēng)險(xiǎn)性，貸款機(jī)構(gòu)不得不壓低資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)值。抵押價(jià)值低于轉(zhuǎn)讓價(jià)值，通過三種基本評(píng)估方法有三種操作路徑:

1.市場(chǎng)途徑:直接用轉(zhuǎn)讓價(jià)值乘以一定的折扣率。

2.收益途徑:用更高的折現(xiàn)率來計(jì)算抵押價(jià)值。

3.成本途徑:用轉(zhuǎn)讓價(jià)值減去由于風(fēng)險(xiǎn)追蹤產(chǎn)生的成本。

因此，評(píng)估值總是以交易假設(shè)為基礎(chǔ)，但是交易假設(shè)的時(shí)點(diǎn)可能不同，可以是當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可以是未來時(shí)點(diǎn)。

四、混淆資產(chǎn)重置與資產(chǎn)的歷史取得方式

資產(chǎn)的歷史取得方式與評(píng)估值的大小之間沒有必然的聯(lián)系，但是有評(píng)估師認(rèn)為，它們是有聯(lián)系的。比如在無償劃撥的土地使用權(quán)的評(píng)估中，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)由人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后被無償交付使用，所以有的評(píng)估師提出，在用成本法評(píng)估時(shí)，評(píng)估值不應(yīng)該包含土地出讓金。他們認(rèn)為，在成本法中，土地的評(píng)估值一般等于土地取得成本、土地開發(fā)成本、資本成本、土地增值額、稅收等各項(xiàng)成本之和，如果土地取得成本為零，那么評(píng)估值中自然不包含土地出讓金。本文認(rèn)為，這種觀點(diǎn)一方面是因?yàn)閷?duì)重置成本的理解不夠深入，另一方面是因?yàn)閷?duì)我國(guó)傳統(tǒng)評(píng)估實(shí)踐中所使用方法的慣性依賴。在國(guó)有企業(yè)改制上市中，評(píng)估實(shí)踐由于各種原因，廣泛使用成本加和法，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐漸形成的今天，部分評(píng)估師依然僵化地使用這種評(píng)估方法，以致于淡化了成本法中的“重置成本”概念。正確的做法是，無論土地使用權(quán)過去如何取得，都按評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)重新設(shè)置該資產(chǎn)的代價(jià)來考慮取得成本、開發(fā)成本、資本成本等內(nèi)容。

五、很難獨(dú)立評(píng)估投資性房地產(chǎn)中部分資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值

根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十八條:“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物和其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。”因此，受讓的土地使用權(quán)是要經(jīng)過一定的投資開發(fā)之后才可以出租的，一般在出租之前，就可能已經(jīng)在土地上建造了可供出租的有特定功能的建筑物或構(gòu)筑物。因?yàn)槭峭恋厥褂脵?quán)和建筑物或構(gòu)筑物一起出租，租金的談判和收取一般也是考慮了兩者之和，而不會(huì)分別給出土地使用權(quán)和建筑物的價(jià)格，所以在投資性房地產(chǎn)的評(píng)估中，可能難以得到部分資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

六、評(píng)估缺乏獨(dú)立性

資產(chǎn)評(píng)估的獨(dú)立性包括兩層含義，一是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在組織上獨(dú)立;二是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過程中獨(dú)立。評(píng)估機(jī)構(gòu)在組織上獨(dú)立是保證其在執(zhí)業(yè)過程中獨(dú)立的基礎(chǔ)，但是在以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估中，由于業(yè)務(wù)興起時(shí)間不長(zhǎng)，比較容易發(fā)生有關(guān)獨(dú)立性的問題。在上述業(yè)務(wù)中，經(jīng)常要用到經(jīng)過審計(jì)的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)師事務(wù)所同屬一個(gè)集團(tuán)，那么會(huì)計(jì)師在審計(jì)過程中，可能會(huì)委托集團(tuán)內(nèi)部的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估咨詢，由此會(huì)造成評(píng)估師在做評(píng)估項(xiàng)目時(shí)，會(huì)簡(jiǎn)單套用財(cái)務(wù)報(bào)告中已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)量的賬面價(jià)值，或者依照會(huì)計(jì)師的愿望進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性，可能會(huì)使投資性房地產(chǎn)的評(píng)估值偏離特定評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值。

七、多數(shù)上市公司不接受投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

從2007年開始，上市公司必須按照新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)告，但是根據(jù)2008年所披露的2007年年報(bào)，關(guān)于投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值計(jì)量的公司并不多[3]。

數(shù)據(jù)顯示，公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)2007年上市公司的利潤(rùn)影響相對(duì)有限，公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為68.73億元，占2007年利潤(rùn)總額的0.51%[4](這里的公允價(jià)值變動(dòng)所指的資產(chǎn)沒有包含可交易的金融資產(chǎn)，僅包括投資性房地產(chǎn)、非貨幣性交易產(chǎn)生的資產(chǎn)、并購行為產(chǎn)生的資產(chǎn)等)。由此可見，公允價(jià)值變動(dòng)帶來的利潤(rùn)只是2007年上市公司利潤(rùn)總額的很少一部分，少到甚至可以忽略不計(jì)，因此，投資性房地產(chǎn)作為影響公允價(jià)值變動(dòng)的因素之一，對(duì)2007年上市公司利潤(rùn)的提升沒有起到明顯的作用。事實(shí)上，2007年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格飛速上漲的一年，而它對(duì)上市公司利潤(rùn)的貢獻(xiàn)竟是如此之小，惟一的解釋就是:絕大多數(shù)上市公司沒有采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

產(chǎn)生上述現(xiàn)象的原因有三:一是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)會(huì)計(jì)計(jì)量是否采用公允價(jià)值無強(qiáng)制規(guī)定;二是大多數(shù)會(huì)計(jì)師對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值增值的謹(jǐn)慎表現(xiàn);三是房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性發(fā)展，會(huì)導(dǎo)致價(jià)值扭曲。

八、使上市公司股票價(jià)格產(chǎn)生更大的波動(dòng)

雖然采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)這一做法遭到上市公司的冷遇，但是這一觀察來自于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則開始實(shí)施后的第一年，隨著評(píng)估工作和評(píng)估技術(shù)的完善，不排除有更多的上市公司采用公允價(jià)值來計(jì)量投資性房地產(chǎn)。如果是這樣，又會(huì)產(chǎn)生何種潛在的影響呢?那就是:會(huì)使上市公司的股票價(jià)格產(chǎn)生更大的波動(dòng)。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估不僅僅發(fā)生在企業(yè)上市、重組、并購等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，而且經(jīng)常發(fā)生在投資者的決策咨詢中，這些決策咨詢會(huì)以影響上市公司股票交易行為的方式進(jìn)而影響企業(yè)的股票價(jià)格。當(dāng)投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，它將以財(cái)務(wù)報(bào)告的方式向投資者傳達(dá)企業(yè)價(jià)值波動(dòng)的信息，這種信息會(huì)直接影響股票價(jià)格的漲落。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲時(shí)，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，其股票價(jià)格可能會(huì)被推到一個(gè)過高的位置。造成這一結(jié)果的原因:一是租金收入的增加使得企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)，從而推高股價(jià);二是投資性房地產(chǎn)價(jià)值的增加計(jì)入當(dāng)期損益，增長(zhǎng)了企業(yè)利潤(rùn)，從而推高股價(jià)。而且它對(duì)股價(jià)的推動(dòng)幅度可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租金收入增加的情形，這種沒有現(xiàn)金流入的房地產(chǎn)價(jià)值的增加放大了有現(xiàn)金流入的企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)對(duì)股價(jià)上升造成的影響。在上述兩種原因中，后者的危害性更大，一方面是中小投資者容易被由于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來的企業(yè)利潤(rùn)所蒙蔽，另一方面是投資性房地產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)被內(nèi)部人用作操縱企業(yè)利潤(rùn)的工具，從而達(dá)到某種特殊的目的，這些目的包括:(1)企業(yè)為了得到再融資資格，可能會(huì)借投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估人為增加企業(yè)利潤(rùn)，進(jìn)而推高股價(jià)。這樣的話，企業(yè)不但更容易獲得再融資資格，而且可以在一個(gè)很高的股價(jià)水平上獲得高額的融資。在實(shí)務(wù)中，企業(yè)的高管們不排除以利益輸送或其他手段引誘評(píng)估師對(duì)投資性房地產(chǎn)出具過高的評(píng)估值。(2)設(shè)計(jì)了股票期權(quán)激勵(lì)的企業(yè)，有可能在企業(yè)沒有明顯的現(xiàn)金流增加的情況下，借投資性房地產(chǎn)增加企業(yè)利潤(rùn)并拉抬股價(jià)，從而給高管們輸送巨額的利益。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌時(shí)，以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，會(huì)因?yàn)樽饨鹗杖氲臏p少降低企業(yè)利潤(rùn)，從而造成股價(jià)的下跌，而且下跌幅度會(huì)因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)價(jià)值的減少被放大，尤其是當(dāng)虛假的投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估被揭露后，這種放大效應(yīng)就更加明顯。此時(shí)，受害的不僅僅是投資者，還有企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展動(dòng)力。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估所存在的上述問題，歸根結(jié)底都是我國(guó)轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境帶來的，在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中，不但科學(xué)技術(shù)是舶來品，而且管理技術(shù)也是舶來品，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)也不例外。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)起源于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，落地于各方面都不成熟的發(fā)展中國(guó)家，自然會(huì)有諸多的不適應(yīng)，而這一切問題的基本解決，都要等到經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的進(jìn)一步發(fā)展，首當(dāng)其沖的，是法律環(huán)境的完善。

(作者單位:上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院)

參考文獻(xiàn)

[1] 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì).資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn).

[2] 全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試用書編寫組.資產(chǎn)評(píng)估.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社， 2009.

[3] 孫聞.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估受冷遇.證券時(shí)報(bào)， 2008.1.10

[4] 商文.證監(jiān)會(huì):07年上市公司累計(jì)投資性收益占兩成.上海證券報(bào)， 2008.5.26