廈門酒店式公寓消防安全管理對策初探

酒店式公寓起源干20世紀(jì)70年代的歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)出租給游客，供其臨時休息的場所，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時住宅”。21世紀(jì)初期，作為改革開放的窗口和著名的風(fēng)景旅游城市。廈門開始出現(xiàn)酒店式公寓并很快盛行起來，經(jīng)過幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點(diǎn)。酒店式公寓已經(jīng)不僅僅是公寓或酒店的功能，而是發(fā)展成集商務(wù)會客、休閑度假、居家自住、商業(yè)投資等多種功能于一身。然而。對于新派生的事物，如何將國家有關(guān)規(guī)范與廈門特區(qū)具體情況相結(jié)合，規(guī)范消防安全管理是擺在消防部門面前的一項亟待解決的難題。

一、廈門市酒店式公寓現(xiàn)狀

通過深入調(diào)研，近年來，廈門酒店式公寓主要呈現(xiàn)以下六個方面主要特點(diǎn)：

㈠發(fā)展速度快。2005年7月前，廈門市僅存在4家酒店式公寓，2006年3月迅速發(fā)展至近100家，今年4月達(dá)到373家。目前經(jīng)營主體超過100家，有房間5000余間(套)，房產(chǎn)總價值約20億元，從業(yè)人員lOOO余人。

(二)經(jīng)營區(qū)域較為集中。主要分布在交通便利的車站、碼頭附近和商業(yè)繁華地帶，主要在單身公寓等高層民用住宅里，但也有少數(shù)在商品房內(nèi)，在房屋未出租的空檔提供一日租或鐘點(diǎn)房。

(三)經(jīng)營范圍廣，經(jīng)營方式靈活。大多數(shù)經(jīng)營者向工商部門登記取得了《營業(yè)執(zhí)照》，經(jīng)營范圍包括酒店管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)代理等。經(jīng)營者既有專門酒店式服務(wù)管理公司，也有打“擦邊球”的物業(yè)中介單位，他們將分散于個人的公寓大量承租下來后，集中管理，為旅客及其他租住人提供短期住宿服務(wù)。

(四)同一公寓樓多家單位經(jīng)營，客房交叉。如位于廈禾路268號的源通中心共有29個樓層676戶，有7家酒店管理公司分別向業(yè)主租賃133間(戶)公寓作為接待旅客住宿的場所。酒店式公寓的機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理模式與星級酒店相似，設(shè)有駐店經(jīng)理、前廳部(總臺)、客房部等。

(五)收費(fèi)便宜，市場較好。經(jīng)營單位主要是通過網(wǎng)上訂房與相關(guān)單位簽訂協(xié)議，刊登、張貼、發(fā)放廣告，以及住客推介、請人拉客等多種方式招徠旅客。客房裝修及配置與二、三星級酒店相似。但收費(fèi)更便宜，根據(jù)房間提供的設(shè)施及大小，每間每天收費(fèi)100至200元，豪華間300元左右。據(jù)調(diào)查，入住率基本保持在70％以上。

(六)經(jīng)營收費(fèi)項目多樣，手續(xù)合法。經(jīng)營公司收費(fèi)經(jīng)物價局批準(zhǔn)，并執(zhí)行旅館價格調(diào)節(jié)基金，向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納營業(yè)稅，使用的發(fā)票有房屋出租專用發(fā)票，也有市地稅局統(tǒng)一印制的。廈門市賓館、旅館業(yè)(住宿)專用發(fā)票或“廈門市服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)慕”，收費(fèi)項目填寫“房費(fèi)”。

二、設(shè)立酒店式公寓的建筑消防安全條件狀況

廈門酒店式公寓大部分設(shè)在已通過消防驗(yàn)收合格的高層公寓樓。經(jīng)營者將公寓樓的部分樓層的房間集中起來管理，運(yùn)行一種“名為公寓，實(shí)為酒店”的管理模式。然而公寓樓功能變?yōu)槁灭^后，建筑類別轉(zhuǎn)變?yōu)楣步ㄖ０垂娋奂瘓鏊M(jìn)行嚴(yán)格要求，火災(zāi)危險性和相應(yīng)的消防安全要求均大大提升，所以從嚴(yán)格意義來說，這些所謂的酒店式公寓并不具備作為對外經(jīng)營場所消防安全條件。以建筑高度不超過100米的一類高層民用建筑為例，主要表現(xiàn)在幾個方面：

㈠從消防設(shè)施上看，公共建筑比民用建筑要求嚴(yán)格得多。

1、消防疏散設(shè)施方面，酒店、賓館作為公共建筑必須滿足雙向疏散或袋形走道的相關(guān)規(guī)定。其疏散寬度是按照人員數(shù)來核算的，且其疏散樓梯間的最小凈寬為1.2米。而作為住宅使用的民用建筑疏散樓梯的最小凈寬為1.1米。

2、在消防用水方面，一類高層普通旅館室內(nèi)消防用水量為40L／s，室外消防用水量30L／s火災(zāi)延續(xù)時間按3.00計，折算消防總用水量為540噸：一類高層普通住宅室內(nèi)消防用水量為30L／s，室外消防用水量20L／s，火災(zāi)延續(xù)時間按2.00計，折算消防總用水量為252噸。

3、在消防電梯設(shè)置方面，作為住宅使用的高層建筑中，只有塔式住宅以及十二層及十二層以上的單元式住宅或通廊式住宅需要設(shè)置消防電梯，而一類公共建筑及超過32米的二類公共建筑則都應(yīng)設(shè)置消防電梯。

4、在自動消防設(shè)施上看，酒店、賓館的客房均要求設(shè)置火災(zāi)自動報警設(shè)施，自動噴水滅火系統(tǒng)及火災(zāi)應(yīng)急照明裝置，而屆住建筑則只需在公共部位設(shè)置自動消防設(shè)施。

㈢從建筑內(nèi)部裝修上看，酒店、賓館客房內(nèi)所有裝飾、裝修材料均應(yīng)符合《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》的規(guī)定，采用不燃材料或難燃材料，窗簾一類的絲、毛、麻、棉織品應(yīng)經(jīng)過阻燃處理。而作為純住宅使用的公寓，對于住戶自家的裝修材料無相關(guān)的防火要求。

(三)從管理上看，酒店、旅館客房作為防火重點(diǎn)部位，房內(nèi)應(yīng)配有禁止臥床吸煙的標(biāo)志、應(yīng)急疏散指示圖、賓館客人須知及賓館、飯店內(nèi)的消防安全指南，房內(nèi)除了固有電器和允許旅客使用的電吹風(fēng)、電動剃須刀等日常生活的小型電器外，禁止使用其他電器設(shè)備。服務(wù)員在整理房間時要仔細(xì)檢查，對煙痰缸內(nèi)未熄滅的煙蒂不得倒入垃圾袋：平時應(yīng)不斷巡邏查看。發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患應(yīng)及時采取措施。酒店、旅館店必須落實(shí)消防安全責(zé)任制，建立健全各項消防安全管理制度，依法履行自身消防安全管理職責(zé)，定期組織防火檢查，消除火災(zāi)隱患，加強(qiáng)員工消防教育培訓(xùn)，制定并經(jīng)常演練滅火、疏散預(yù)案。

(四)從法律程序上看，作為對外經(jīng)營的公共場所，酒店、旅館在開業(yè)前除了取得相關(guān)的建筑審核驗(yàn)收文書外，還應(yīng)申報開業(yè)前消防安全檢查，在取得消防安全檢查合格文書后，方能開業(yè)。

三、公酒店式公寓存在主要消防安全隱患

公寓樓作為民用住宅雖已經(jīng)消防部門審核同意使用，但經(jīng)營者未經(jīng)建設(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，將民用住宅改為經(jīng)營性質(zhì)的酒店，改變了公寓樓的使用功能，有的還進(jìn)行了二次裝修，且未經(jīng)消防部門驗(yàn)收，存在不少消防安全隱患。

(—)沒有取得消防前置審批許可。很多酒店式公寓經(jīng)營者借物業(yè)管理之名，行旅館業(yè)經(jīng)菌之實(shí)。廈門思明、湖里兩區(qū)的118家酒店式公寓中，有103家酒店式公寓取得工商部門的“營業(yè)執(zhí)照”審批，但其注冊登記的經(jīng)營范圍是：房屋出租、物業(yè)管理、酒店管理或酒店管理咨詢，未涉及旅館、客房經(jīng)營范圍。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，經(jīng)營旅館業(yè)在工商登記注冊之前，必須實(shí)行前置審批，取得公安機(jī)關(guān)《特種行業(yè)許可證》和公安消防驗(yàn)收許可。但上述103家酒店式公寓因以房屋出租、物業(yè)管理等名義在工商登記注冊，避開了旅館業(yè)經(jīng)營必需的前置審批，均未取得《特種行業(yè)許可證》和消防驗(yàn)收審批。

(二)消防設(shè)施無法滿足現(xiàn)實(shí)需要。由于大部分酒店式公寓是按普通民房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造。作為整幢建筑物雖已經(jīng)消防審核驗(yàn)收，但經(jīng)營者往往擅自改變用途，二次裝修后，消防設(shè)施不完善，疏散通道不暢通，不符合旅館業(yè)的消防安全要求，存在諸多消防安全隱患。要是發(fā)生火災(zāi)事故，極易造成群死群傷和重大財產(chǎn)損失。

(三)消防管理責(zé)任不落實(shí)。由于酒店式公寓以出租房屋之名，行旅館業(yè)經(jīng)營之實(shí)。如果公安機(jī)關(guān)按旅館業(yè)來管理，他們大多又沒有辦理“特種行業(yè)許可證”和“消防安全許可證”。如果按照出租房屋來管理，而這些酒店式公寓又是以旅館業(yè)的形式進(jìn)行經(jīng)營，提供酒店式的服務(wù)，客人大多是短期住宿，有的住一、二天，有的住幾小時。酒店式公寓這種介于出租房屋和旅館業(yè)之間的特點(diǎn)，導(dǎo)致目前管理主體不明確、管理責(zé)任不落實(shí)，加上業(yè)主從追求經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，千方百計躲避檢查，失控漏管現(xiàn)象普遍存在。

四、規(guī)范酒店式公寓消防管理的對策

廈門市政府對規(guī)范酒店式公寓管理十分重視。2006年11月，市政府辦公廳組織公安、消防、安監(jiān)、旅游、工商、衛(wèi)生、法制等部門及思明區(qū)政府組成課題調(diào)研組，對全市酒店式公寓的現(xiàn)狀、管理情況開展調(diào)研，2007年6月，聯(lián)合起草《廈門市酒店式公寓管理辦法》，(簡稱《辦法》)，以征求意見稿形式報市政府。《辦注》明確提出酒店式公寓經(jīng)營者必須按照開辦社會旅館的要求，依照有關(guān)法律、法規(guī)辦理相關(guān)許可后方可營業(yè)，酒店式公寓比照旅館業(yè)要求進(jìn)行管理。筆者通過調(diào)研和參與《辦法》的起草，對規(guī)范酒店式公寓消防管理提出如下對策。

(一)將酒店式公寓定義為旅館業(yè)。“酒店式公寓”與“酒店式公寓”的區(qū)別在于，前者是居住建筑，而后者是旅館建筑。公寓式酒店指按公寓式(單元式)分隔出租的酒店，應(yīng)按旅館建筑處理。各職能部門應(yīng)視其為酒店、賓館進(jìn)行消防監(jiān)督管理。

(二)制定相應(yīng)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。鑒于廈門市酒店式公寓的現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為可按照“疏堵結(jié)臺，劃線管理”的方法，在確保場所基本消防安全的前提下，制定相應(yīng)的“酒店式公寓消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”，對酒店式公寓進(jìn)行分類管理，通過消防技術(shù)手段，幫助具備條件的酒店式公寓達(dá)到相應(yīng)的消防安全條件：1、利用多層、高層已建公寓、住宅整幢改為酒店式公寓的，原則上按多層、高層公共建筑的要求進(jìn)行改造：2、利用多層、高層已建建筑的部分公寓、住宅樓層改為酒店式公寓的，可在滿足防火分隔、安全疏散要求以及防排煙要求的前提下，適當(dāng)放寬對其他消防設(shè)施的要求。可設(shè)置簡易噴淋系統(tǒng)和獨(dú)立式火災(zāi)自動報警裝置來滿足消防安全要求。

(三)從源頭上嚴(yán)格消防審核。應(yīng)嚴(yán)格酒店式公寓的審批程序，鑒于居住建筑與公共建筑在消防安全要求上的種種不同及增設(shè)消防設(shè)施的難度。規(guī)劃部門在審批建筑變更申報時，對與居住建筑中部分樓層變更為酒店、賓館的申請應(yīng)予慎重考慮。消防部門在受理二次裝修時，必須以建設(shè)規(guī)劃為前置條件，根據(jù)專項管理辦法對不同類型的酒店式公寓改造進(jìn)行消防設(shè)計審核。酒店式公寓業(yè)主應(yīng)在改造工程完工后申報消防驗(yàn)收，合格后方能投入使用。50張床位以上的酒店式公寓還應(yīng)向公安消防機(jī)構(gòu)申報消防安全檢查，取得《消防安全檢查意見書》，管理人員應(yīng)當(dāng)參加公安消防部門組織的培訓(xùn)，取得消防安全崗位上崗證書，酒店式公寓應(yīng)當(dāng)建立消防安全責(zé)任制。配備必要的消防設(shè)施，設(shè)立消防安全警示標(biāo)志，酒店式公寓方能正式對外營業(yè)。

(四)開展分類清理整治。針對當(dāng)前酒店式公寓存在的實(shí)際問題，加大政府職能部門聯(lián)合執(zhí)法能力，區(qū)別情況開展分類清理整治。對場所符合開辦旅館業(yè)條件的，督促經(jīng)營單位依法申請消防相關(guān)手續(xù)和各種行業(yè)許可證。納入旅館業(yè)管理范圍。已經(jīng)取得《營業(yè)執(zhí)照》，但未取得姘寺種行業(yè)許可證的酒店式公寓，對不符合辦理《特種行業(yè)許可證》條件的或經(jīng)整改確實(shí)無法符合條件的場所，及時函告工商行政管理部門依法予以取締。對拒不接受整改或未在限期內(nèi)整改的經(jīng)營者或者經(jīng)營場所，應(yīng)直接進(jìn)行處罰，強(qiáng)制予以取締。

(五)制定專項管理辦法。政府在法律規(guī)范允許的范圍內(nèi)，制定較為詳細(xì)，可操作性強(qiáng)的酒店式公寓管理辦法，主要明確酒店式公寓要經(jīng)消防部門審核驗(yàn)收合格后，取得《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》，必須取得開業(yè)前《消防安全檢查意見書》，管理人員應(yīng)當(dāng)參加公安消防部門組織的培訓(xùn)，取得消防安全崗位上崗證書。酒店式公寓應(yīng)當(dāng)建立消防安全責(zé)任制，配備必要的消防設(shè)施，設(shè)立消防安全警示標(biāo)志。

(編輯／陳志華)