新房不住,要繳物業管理費?

辛辛苦苦買了房。面對想象不到的物業糾紛，你多半是不懂相關法律的門外漢。煩惱襲來，投訴無門，費了時間又影響了心情，本期為你詳細解答幾個常見的典型糾紛，防患于未然。

新房不住，要有物業費嗎?

2007年9月，我購置了一套兩居室的期房。去年7月如期拿到新房鑰匙。可就在此前半個月，我考上了北京某高校的博士，學業非常繁忙，新房就一直閑置至今。去年10月，我收到了該小區物業公司催繳物管費的通知。我告知物業這個房子兩三年內我都不會入住，請求停止繳納物業費。對方立即予以否定，我極不情愿地繳納了2008年的物業費。現在，新的繳費通知又來了。我既不愿意接受也未享受物業服務。憑什么年年要我繳物管費?

現有法律規定，業主入住前的物業服務費用由建設單位全額承擔；業主入住后的物業服務費用，由業主全額承擔。這里的“入住”是指業主收到入住通知并辦理完相應手續：業主收到入住通知后在限定期限內無正當理由不辦理相應手續的，視為入住。無論你是否實際入住，或是因種種原因導致房屋閑置都應繳納物業管理費。物業可以要求長期未繳納費用的業主盡快旅行繳納義務，仍不繳納的，物業有權加收滯納金。不過，你也可以跟物業商量，有的小區閑置新房的物業費可以打折。

共用水管維修，費用到底誰來買單?

上個月初，我發現廁所的頂棚一直漏水，管理處派維修工上門查看，發現四樓排水總管處有滲漏，并聯系四樓業主，業主同意維修，但如果造成其裝修損失，要求賠償。管理處認為維修總管費用可使用專項維修資金，但業主自用部位裝修超出了專項維修資金使用范圍，由管理處承擔沒有依據的。我覺得排水總管是共用設施，費用要我承擔也不合理，請問這筆費用到底應該由誰掏?

排水總管作為該棟樓全體產權人的共有財產，當侵害某人的利益時(漏水到你家里)，全體產權人作為財產的所有者，應該共同承擔共有財產所產生的維修責任及侵害賠償責任。在維修的過程中，因為維修總管，產生了對四樓業主裝修的損壞，所以該棟全體產權人必然應該承擔維修所帶來的對四樓的侵害賠償責任(即修復四樓業主的裝修)。所以修復四樓業主的裝修是整個維修工程的一部分，應該由專項維修資金中作為一個整體維修工程而支出。對于你的侵害賠償，因與維修工程之間不存在因果關系，根據相關法律法規要求，不屬于專項維修資金的支出范圍，所以應由該棟所有產權人另外支付。

物業能隨意貼廣告嗎?

我家樓梯間安裝的視頻廣告占去了電梯壁面的大半，使小小空間顯得更為擁擠。安上廣告電視后，從早吵到晚影響休息。電梯間也因粘貼廣告彌漫著難聞的膠味，還經常播放一些女性內衣的廣告，我覺得對未成年的孩子有視覺污染，我與物業公司交涉多次都不見拆除。請問，物業這么做是否有合理的依據?

根據我國《物權法》和《物業管理條例》中的相關規定，業主對共用部位、共用設施設備和相關場地的使用情況享有知情權和監督權。物業利用共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理手續，如果業主們不同意，業主委員會應拒絕電梯廣告進入小區。

另外，廣告收益也應歸業主共同所有，物業公司不應擅自單方支配。因目前尚未有針對“電梯廣告”的相應法規出臺，在監管力度上也存在一定的缺失，部分廣告公司為營利還將些尺度過大的廣告海報掛入電梯間，給居民帶來了一定的困擾。

房產·歸屬

分紅型保險何時退保最劃算?

我和丈夫2003年結婚。一年后，他被派到安徽工作，當時兒子剛出生，一直隨我生活。2006年初，我和丈夫全款買下一套小戶型，房產證上購房人是兒子的名字，因為兩地分居，近期，我們感情急轉直下打算離婚，我與丈夫為這套房子的歸屬爭執不休。我認為兒子隨自己生活，房子應當歸我。丈夫提出房屋實際仍然是夫妻共同財產。請專家解答，這套房子最終到底如何歸屬?

以孩子名義買房，離婚時不能分割。父母所購房屋無償登記在未成年子女名下，實際上是對子女的財產贈與，且不動產經過辦理登記即為實際交付履行，贈與關系成立。房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權的唯一合法憑證。所以，以未成年人名義購房且房產證上的名字是未成年人的，產權人只能是該未成年人。因此，你的兒子是房屋的所有權人，你與丈夫均無權處分。此外，即使將來孩子歸你撫養，也并不意味著房子歸你所有。

勞資·婚嫁

專家：郁振華

執業律師

上海市錦天城律師事務所

再婚夫妻還能享受婚嫁嗎?

我2008年與前妻協議離婚，今年我與單位一位女同事再婚，并已經領了結婚證，由于我倆都有孩子，為增進一家人的感情，打算籌劃一個短途游，我向單位勞資科申請婚假時，卻遭到拒絕，單位說我們倆都屬于二婚。且均休過婚假，再婚不能再享受婚假。如要請假，只能以事假扣相應的工資。請問，再婚能否享受婚假待遇?

一部分企業為了本企業的經濟利益，經常剝奪職工休息和休假的權利。這樣做明顯違反了相關法律法規的規定。依據《婚姻法》規定，再婚男女，與初婚者同樣，在取得結婚證后，夫妻關系即成立，享有法律賦予初婚夫妻同樣的權利和承擔同樣的義務。職工可享受婚假3天。復婚也可享受3天的帶薪婚假。

根據《上海

市人口與計劃生育條例》之規定：男

年滿二十五周歲初次結婚為晚婚，女年滿二十三周歲初次結婚為晚婚。晚婚的公民，除享受國家規定的婚假外，增加晚婚假七天。復婚則不能享受晚婚的待遇。

同時，勞資部門在答復中關于再婚請婚假按事假扣發相應待遇的說法也是違反規定的，勞動部《關于工資支付暫行規定》規定：“勞動者依法享受年休假、探親假、婚假、喪假期間，用人單位應按勞動合同規定的標準支付勞動者工資。”再婚者享有婚假待遇的規定是明確的。你可以與企業勞資部門協商，根據法規和實際情況，合理安排好你的婚假。

購物·遺失

專家：徐道圣

執業律師 江蘇東臻律師事務所

超市儲物柜丟東西，我能要求賠償嗎?

我陪朋友到一家大型超市購物，當時我不想買東西，寄包時沒有把錢包拿出來。半小時后，我從超市出來發現寄包箱門開著，里面的包已經遺失，超市只愿意拿出300元現金賠償。而我的包本身就價值300多元，加上各種損失由誰來補償?超市辯稱，他們已經在存包箱上標明“貴重物品不要寄存”，已盡到了提醒義務，而且是免費存包，能賠償已屬負責之舉，請問我是否可以提出賠償?

法律明文規定：“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任。”免責告示其實是一種霸王條款。商場免費存包表面上看是無償服務，但商場的營業利潤中已包括了為顧客保存物品而應由顧客支付的費用，所以保管并非無償。另外，手機等現今已成為生活必需品，能否看作貴重物品，往往難以統一認識。消費者在購物時保存好存包憑證的同時，有貴重物品要及時交付柜臺保管，特別是在外地旅游，很多不正規的酒店也會以這種條款來避免賠償，到時要維權就會非常麻煩和浪費時間。

理財·信用卡

信用負面記錄保持5｀7年出現污點別立馬銷卡

上個月，我看中一套房子，就在向銀行提交貸款申請后，卻被告知，我的信用記錄存在“污點”，有張已經銷戶的信用卡上曾有兩個月的逾期還款的記錄。銀行信貸員說，這種情況想要申請全額的貸款及優惠利率，幾乎不可能，我想不通的是，這兩個月的欠款我早就還清，而且還當場銷戶，這個信用污點到底要背多長時間?

信用記錄在個人經濟生活中起著越來越重要的作用。信用卡記載著持卡人詳細的用卡信息，是信貸關系中最普遍、使用最頻繁的工具，如果持卡人能形成良好的用卡習慣，對未來進行房貸車貸或個人商貸有很大的幫助。好的信用記錄能夠縮短審貸時限，并得到優惠利率，信用卡逾期還款都要被征信記錄如實記載，即使數額很小也會被客觀地記錄，但如果持卡人能在逾期后及時還款的話，征信記錄上也有反映，影響不會很大。但如果逾期三到四個月以上的話，可能會登上銀行黑名單或是被強制停卡，這對個人的金融服務產生很大影響。個人信用的負面記錄一旦產生，在法律規定時間(一般為5～7年)內不會自動消除。想要負面記錄不影響未來生活，務必避免再出現新的負面記錄，同時盡快重新建立守信記錄，偶爾出現一兩次逾期還款，此后都是按時足額還款，足以證明其信用向好的方向發展。必須注意：信用卡在出現逾期記錄后，不該在還款后就銷戶，而應保留信用卡并繼續使用一段時間，重建良好記錄，因為銀行在參考歷史記錄的同時，更看重眼前信用狀杰。