土地市場升溫了嗎

這一段時間，富力10.22億元北京購地，綠地12億元刷新上海今年土地最高出讓價……表面看，地產市場似乎又“繁榮”起來了，有人稱土地市場驟然升溫，“圈地運動”再起。這些消息讓那些期盼“我想有個家”的購房者神經再一次緊張起來。那么上半年土地市場到底怎么樣?全年地價走勢如何?地價上漲會不會推升房價?

部分地區(qū)地價有所上升，但幅度不大，“天價地”只是極個別現象，土地市場沒有驟然升溫

國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院的地價動態(tài)監(jiān)測表明，全國一季度商業(yè)、居住、工業(yè)各類用途地價與2008年底水平相比全面下降;二季度，預計全國105個監(jiān)測城市中，地價同比仍在下降和基本保持不變的還會占大多數，上半年地價水平不會高過去年同期，上漲幅度較大的現象僅在個別城市發(fā)生。

“從目前的監(jiān)測數據看，土地市場沒有驟然升溫，更沒有出現有些媒體所言‘搶購潮’，近期出現的‘天價地’只是個別現象。” 國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松說。她分析，當前，地價確實有心理標桿作用，這些“極個別”成了一些開發(fā)商和個別媒體炒作的對象，企圖通過制造“天價地”現象，誤導輿論，影響社會預期，抬高房價。但從理性上講，地價不會有突發(fā)性波動。作為個案出現的“天價地”并不代表土地價格的整體上漲，更不能推動房價的飆升。

就一些地區(qū)土地價格升高的現象，中國人民大學公共管理學院副院長、土地規(guī)劃研究中心主任嚴金明教授分析說，這首先和我國當前的經濟形勢企穩(wěn)回升有關，再者由于一些房地產降價促銷，回籠了一些資金， 開發(fā)商們紛紛謹慎增加“土地儲備”以滿足未來的發(fā)展。另外，在地價上升較快的地區(qū)，有一部分是由于城市中心區(qū)的地價較高帶動了該地區(qū)平均地價水平的上升。

市場土地存量充足，今年地價將基本保持平穩(wěn)。到2020年，解決居民住房預留了足夠的土地指標

“近幾年，已供出的住宅用地，按照平均容積率計，可建房屋面積大于同期住宅的竣工面積和銷售面積，市場上根本就不缺地。按照《城市用地分類與規(guī)劃用地標準》確定的人均居住面積和《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006—2020)》確定的新增建設用地指標，以及目前房地產用地的結構比例測算，在確保18億畝耕地紅線的情況下，所預留的民生用地完全能滿足新增人口住房需求。在當前國家‘保增長、擴內需’的宏觀大背景下，民生用地的保障被提高到重要位置，國土部門明確要求要加大保障房供地力度?！壁w松說。

“不管中國的土地多么緊缺，居民正常的住房用地需求都會得到保障?！眹临Y源部副部長鹿心社表示，他說我國在土地利用總體規(guī)劃對各類用地安排的時候，既把18億畝耕地紅線保住，同時為發(fā)展建設、特別是住房用地留下了足夠的空間。

有人認為，當前房價的上升與當前的國家嚴守18億畝紅線，從而造成土地供應偏緊，地價偏高有關。對此國土資源部做了系統(tǒng)調查。在東部、中部、西部等不同地區(qū)，調查了620個房地產開發(fā)項目，結果表明，目前我國地價占房價15%—30%，平均是23.2%，而且多年基本維持在這一水平?！斑@說明，一些房產開發(fā)商所宣傳的地價推高了房價沒有根據，上述數據反映了地價占房價的成本比例，從中可以看出，房地產開發(fā)企業(yè)的利潤還是較高的，房價完全有下降的空間?！壁w松說。

房地產業(yè)調整遠未到位，政府部門要加大土地供應量，打擊囤地和各種投機行為，防止房地產市場泡沫累積

“目前，市場土地存量充足，關鍵是要把這些供出去的土地及時形成房屋的供應量。有些開發(fā)商以種種理由拿著土地并沒有開發(fā)，從長遠看，由于土地的稀缺性，地價會逐步升高，自然就轉化為開發(fā)商的利潤了。政府部門要加大力度打擊囤積土地行為，嚴格按照兩年不開發(fā)就收回的規(guī)章辦事。”趙松說。

嚴金明認為，房地產業(yè)對經濟的恢復有一定拉動作用，但如果住房市場投機氣氛過于濃厚，這一促進因素將轉變成重大阻力。他說，上世紀90年代亞洲金融危機前夕，日本很多開發(fā)商囤積了大量土地，過分把土地作為一種資產而囤積炒作，拿到手的土地不是為了開發(fā)，而是利用土地的稀缺性特點等待升值，這樣供應出去的土地就在開發(fā)商手中來回炒作升值，形不成商品房供應量，導致土地的實際有效供給減少，進而推高房價，風險不斷累積的房地產泡沫最終破滅，極大地傷害了日本的經濟。“目前，我國已經出現這種囤地、炒地的現象，反思日本的教訓，我們要及時有效進行調控，充分發(fā)揮土地作為一種生產要素的作用，促進經濟發(fā)展，改善民生住房需求，防止房地產泡沫對實體經濟的傷害，防止經濟大的起落，保持經濟的平穩(wěn)增長。對不按政策辦事，縱容開發(fā)商囤地的地方政府也要嚴厲問責。”

“房地產是民生領域的重要組成部分，不適宜炒作?！壁w松說。支柱產業(yè)也好，先導行業(yè)也好，不論怎么定位，首先不能忽視的是，它與公共資源的利用、與廣大民眾的生存、與社會的和諧穩(wěn)定密切相關。因此，對房屋這一既是商品又是民生保障的特定產品，政府應當切實發(fā)揮調控和監(jiān)管作用，一方面，在節(jié)約集約用地的原則下，調控土地供應總量和結構，保障民生用地，另一方面對投機性需求進行抑制，對開發(fā)商違規(guī)囤地、捂盤銷售，假按揭等行為加大打擊、管理力度，維護一個正常的市場秩序，促進房地產市場健康發(fā)展。