經適房出租無效 房主中介各擔其責

2007年11月，李先生將自己位于北京市豐臺區某處的經濟適用住房委托中介公司出租給他人使用，租期3年。李先生稱，中介公司擅自將兩居室隔成四居室，分租給4戶，且收取的租金也高于給自己的租金，從中掙取差價。為此，李先生起訴要求解除房屋委托代理合同，中介公司支付拖欠的租金8250元，將擅自隔斷的客廳恢復原狀并騰空后返還自己。

中介公司辯稱，房屋裝修是經李先生同意的，中介公司同意解除合同，并將合同清單中所列的物品如數返還李先生。由于李先生交付的房屋是毛坯房，中介公司對房屋進行了全面裝修，支付各項費用2萬元。此外，李先生提前收回房屋，中介公司要支付客戶違約金。為此，中介公司反訴要求李先生賠償裝修費2萬元，賠償騰退現住戶所需違約金4900元，并承擔訴訟費。

針對反訴，李先生辯稱，從委托合同講，中介公司是自己的代理人，但是其嚴重損害了委托人的合法權益。自己并未同意將兩居室隔斷進行分租及裝修，且中介公司沒有證據證明支付裝修費2萬元，自己不存在違約，對中介公司的要求不予認可。

法院經審理認為，涉案房屋為經濟適用住房，而經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。經濟適用住房住戶不得擅自改變房屋用途，不得擅自轉租或轉借他人居住。因雙方當事人違反經濟適用住房住戶不得出租的相關規定，故所簽委托代理出租的合同無效。確認合同無效后，中介公司應當返還訟爭房屋及相關物品，同時將客廳隔斷拆除恢復原狀，第三人應從訟爭房屋內遷出。

此外，中介公司應參照租金標準給付李先生相應房屋使用費。因造成合同無效李先生及中介公司均有責任，且中介公司對其支付房屋裝修費2萬元的主張未提供相關證據，故其裝修費損失法院根據實際情況酌情確定，并應由李先生承擔相應賠償責任。因中介公司未提供證據證明向客戶支付違約金，故對其該項主張不予支持。

據此，法院判決雙方所簽房屋委托代理合同無效，中介公司將涉案房屋騰空，恢復原狀后交付李先生，并支付房屋使用費8250元，李先生給付中介公司房屋裝修費5000元。

點評:魏勇強(浙江金道律師事務所律師)

經濟適用住房是指面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的房屋。經濟適用住房是社會發展的產物，是政府的民生工程，因而具有公共資源的性質。在房屋被放行后，應當重點檢查其使用情況。一般情況下，經濟適用住房的土地提供是政策性的，由政府劃撥，因此經濟適用住房的價格與市場價格相比，往往優惠很多。在本案中，李先生在獲得房屋時與政府簽訂的協議約定，不得擅自改變房屋用途，不得擅自轉租或轉借他人居住，也就是說，只能由李先生與其家庭成員這唯一的主體可以使用，這是附加的條件。

根據本案的情況，李先生的行為具有明顯違法、違約性，因為雙方當事人違反經濟適用住房出租無效的公益性規定。這也是政策出于保護其他城市低收入住房困難家庭的合法權益的需要，故李先生與中介公司所簽委托代理出租的合同是無效的。人民法院的上述判決，也給私自出租經濟適用住房的行為人以明確的法律指引，從而達到了法律真正引導公民依法辦事的目的。

由于經濟適用住房是政府提供給不特定的城市低收入住房困難家庭的，具有明顯的社會公共資源性質，政府與城市低收入住房困難家庭簽訂的合同應當是最大誠實信用的合同，因此應當嚴格執行。相關主管部門應當建立起長效的檢查制度與相關規范，如若發現私自出租經濟適用住房的情況，可依照規定予以嚴肅處理，并將其記入個人誠信檔案。相關主管部門也可以考慮收回房屋，被收回房屋者在懲罰期過后可再重新申請。這樣，其他的城市低收入住房困難家庭因為守法可以提前拿到住房，也可體現公平原則。