香港豪宅疑云

世界最貴房子的喧鬧或只是少數富人的擊鼓傳花。大眾市場暫時安全

在金融和自由貿易中心地位岌岌可危，購物天堂的稱號也面臨挑戰的時刻，香港又贏得了一個令人咋舌的代號——全球房子最貴之地。10月14日，由香港恒基兆業開發的天匯大廈的68樓A室以4.39億港元售出，均價折合每平方米67萬元人民幣，成為全球最昂貴的房子。在其前后，還有恒基地產的“天璽”項目以及新鴻基地產開發的“凱旋門”等的售價也極其逼近“最貴”寶座，直追1997年的瘋狂水平。

考慮到中國百萬美元富豪三分之一都在香港，而其核心區一香港島的面積只有北京市海淀區的六分之一，這并不是一個意外事件，甚至是整個中國豪宅市場的縮影。瑞信證券董事總經理陶冬指出，同樣是200萬美元，可在歐洲購買一座古城堡，在西班牙擁有最好海景的別墅，在北京能買一套北五環的疊拼別墅，但在香港只能買最貴房子的一個廚房。這一切，均拜中國高效的制造富豪流水線所賜。

香港樓市火爆的尺度已引發諸多憂慮，投資者開始關注，這座以土地銀行著稱的城市是否正在醞釀新的資產泡沫，以及內地投資者是否加劇了“泡沫”的膨脹。悲觀者預測稱，豪宅價格的上漲將帶動普通住宅價格追高，從而使尚無經濟復蘇基礎的香港陷入危險境地。最近香港特區政府出臺政策限制2000萬港元以上的豪華住宅的貸款額度，更加劇了這種猜測。

但大部分香港房地產分析機構認為，此輪豪宅行情還遠沒有到泡沫破滅的階段。仲量聯行國際董事兼香港住宅部主管曾煥平向《環球企業家》表示，無論是從房屋成交量，還是房屋炒賣率，現在的樓市都無法與1997年相比，“1997年的時候七成的人都是在炒賣，現在這個比例不到10％。”世邦魏理仕大中華區研究部資深董事吳家儀也指出，衡量房市是否產生泡沫的最佳指標是供樓負擔比例，即家庭月收入中用于還貸部分的比例，目前香港的這一數字平均維持在40％以下，“這是一個很健康的比例。”購買豪宅的入一般更是多付現金，貸款比例很低。

更為關鍵的是，豪宅市場只占香港整體成交量的很少比例，今年前9個月，全香港住宅成交買賣有79661宗，其中豪宅成交買賣僅1658宗，占全體買賣宗數的2％。香港中原地產研究部聯席董事黃良升更是將天價豪宅比喻為“名畫拍賣”，認為其只是少數個例，“豪宅和普通住宅，完全是兩個不同的世界。”

推手

盡管天價豪宅只是個案，但內地資金在這些案例中的頻繁曝光卻吸引了足夠的注意力。“他們喜歡買帶游戲池、漂亮豪華、金碧輝煌的新樓盤。”吳家儀總結道，內地投資客在購買九龍“凱旋門”、“天璽”等高檔樓盤住宅時的表現十分搶眼。內地資金在香港樓市的耀眼表現也為自己招來某種“麻煩”：一些輿論認為，正是內地的流動性泛濫抬高了香港房價，造成市場上的混亂，并可能釀成新一輪房地產危機。

如果回顧內地資金大舉進入香港房地產市場的時機會發現，來自內地的投資者恰恰是香港樓市走出低谷的“拯救者”。就在一年前，香港房地產市場還處于冰封時期，在金融風暴的沖擊下，市場平均價格大幅下跌了35％至40％。當香港的歐美房地產投資基金忙于撤退時，擁有充裕資金的內地投資者卻發現了香港豪宅這塊“價值洼地”。一方面，經濟危機使香港房地產市場特別是豪宅市場嚴重超跌。另一方面，香港豪宅供應量稀少，歷來是適合投資的資產。曾煥平指出，因為香港土地供應緊張，豪宅建設用地更為稀少，每年豪宅供應量不超過1000套。而吳家儀也向《環球企業家》透露，在香港的傳統豪宅區如山頂、半山、南區、淺水灣、渣甸山，那些帶花園風景佳的大屋存量很少，市場上也少見出售，像上頂區域今年只有10套豪宅可在市場上流通。因此。當今年初擁有充裕資金的內地投資者開始投資香港豪宅市場，很快就撬動了香港樓市的整體復蘇。

但以此認為是內地投資者推動了這輪豪宅風潮也不盡合理。黃良升認為，真正購買香港豪宅的主力依然是香港本地富豪及投資者，內地投資者只不過在某種程度上取代了原來歐美投資基金的角色，僅占兩三成的比例。他透露，在香港房地產市場，本地買家一直都是主力，而在經濟危機中，雷曼事件給香港投資者留下了深刻教訓，棄金融投資，購買稀缺性強的高級住宅，成為他們調整資產結構的本能選擇。吳家儀也分析道：“以前香港人還喜歡買匯豐銀行這樣的安全股，但到現在它還沒回到原來150元的價格，如果是投資房地產，那肯定已經回到金融風暴前的價格了。如果上市公司沒有好的管理層就可能沒有派息，但房地產無疑有穩定的租金回報。”

至于另一種擔憂，即香港特區政府為豪宅投資降溫，是否會將來自內地、歐美的“熱錢”引向香港的普通住宅，黃良升認為并不需要擔心。他分析認為，隨著內地“熱錢”在港投資的深入，他們的目標會逐漸從個別性的炫耀性消費轉向寫字樓、大型商場、工業廠房等投資回報率更高的投機性物業，而中小型住宅并非“熱錢”的興趣所在。

不過，有關香港房地產泡沫的爭議已迅速從經濟話題演化為政治話題，在香港普通市民和議員對房價快速上漲表示強烈抗議以后，香港特區政府行政長官曾蔭權一方面聲稱“暫未見到一個明顯的泡沫”，一方面也承諾在市場需要時出手穩定樓市。針對樓市過熱現象，香港金融管理局出臺措施限制豪宅按揭成數，財政司司長曾俊華亦積極采取行動，約見地產商代表。

自從香港金融管理局提高貸款成數到四成后，香港樓市的成交量已短暫出現下滑，成交價呈橫盤狀態。但此針對豪宅的限制措施并不能真正抑制手頭現金寬裕的富豪置產，只是短期對買家心理影響比較大，從長期看對樓市尤其是對一般中小型住宅影響并不大。大多數房產代理機構的普遍看法是，由于房地產價格對整體香港經濟、市民影響很大，而1997年的教訓對香港來說是很痛苦的回憶，因此，政府不會輕易出臺措施來干預樓市的運行。可以想象，這種投鼠忌器的心理將讓香港繼續朝著最貴房子路走下去。