房地產市場存在的問題及對策研究

[摘要] 改革開放以來，我國社會經濟的許多方面取得了巨大進步，人們的生活水平得到了極大的提高。房地產市場事關千家萬戶，房地產價格直接關系到黎民百姓的切身利益，已經成為人們普通關注的問題。本文從房地產市場的影響因素、房地產價格上漲的優缺點和政策建議三方面進行了分析和探討。

[關鍵詞] 房地產市場 影響因素 對策研究

一、問題的提出

改革開放以來，隨著人民生活水平的不斷提高人們對于物質文化生活有了更高的追求，作為生活的基本需求我國房地產市場受到人們越來越多的關注。特別是1998年房改以后，房地產這種特殊的商品在市場化之后受多種因素的綜合影響，房地產價格出現了較大幅度的上漲，其帶來的一系列社會問題引起了大家對房地產市場存在的問題進行反思。

二、房地產市場的主要影響因素分析

由于房地產具有消費和投資的雙重屬性，房地產市場價格受到供給和需求的綜合影響，供求關系決定了房地產商品價格。

1.適婚人群的增加。隨著我國第三次人口生育高峰時期出生的人群先后進入適婚年齡，當時每年2000萬的出生人口就意味著有1000萬個新家庭的新生，這個數量龐大的人群對于房屋有極大的剛性需求，是拉動房地產需求的重要力量。

2.經濟收入的提高。衣食住行屬于人的基本需求，住房是其中最重要的因素之一。隨著我國社會經濟的發展，人們生活水平的提高，對于房屋的居住質量、居住環境、交通條件和住房面積等方面提出了更高的要求，人們總體上經濟收入的提高激發了對房地產的需求。

3.地方政府的政策推動。房地產價格上漲對于地方政府具有直接的好處。一方面房地產價格上漲可以拉動地方GDP，給地方官員帶來直接的利益。另一方面許多地方財政嚴重依賴土地收益和房地產相關稅費。地方政府出臺的稅費政策和公積金貸款政策等是地方政府影響房地產市場的主要手段。

4.土地資源的限制。由于我國人口眾多、人均國土面積少的基本國情決定了國家必須限制土地的開發。土地資源的限制從根本上限制了房地產的總供給，意味著房地產的發展在數量上是會受到限制的。隨著土地資源的減少土地價格出現了大幅度上漲，是房地產企業提高房地產價格的重要理由。

5.投資需求拉動房地產價格。一方面，由于我國經濟發展勢頭良好和人民幣升值的預期，大量外國資本進入中國的房地產業，直接導致上海等地房屋價格的上漲;另一方面，由于缺乏正常的投資渠道，大量國內民間資本和國有資本也紛紛進入房地產行業，成為房地產行業價格上漲的推手。

6.城鄉差異。我國二元制社會結構使得資本、人才、資源迅速向城市集中，城市和鄉村之間的差別在教育、交通、信息等方面迅速拉大，偏遠的農村和小城鎮被邊緣化，城市附近的農村地區隨著土地的被征用也進入了購房大軍。同時在我國的城市化進程中，農村地區首先致富的群體以及各級地方官員紛紛到大中城市購置房產，是城市房地產的重要購買者。

7.建安成本的增加。人力資本和建筑材料價格的上漲提升了房屋的建筑成本，也是推動我國房地產價格的重要原因。

三、房地產價格上漲的優缺點分析

1.房地產價格上漲的優點。(1)加速我國城市化進程。房地產上漲所帶來的高額利潤促使各種資本大量進入房地產行業，推動房地產行業加速發展，從而加速我國的房地產進程。城市化的進程促使我國加速從農業國家發展為工業國家的進程，提高了國民的整體福利水平。(2)增加地方政府收入。伴隨著房地產行業的超高利潤地方政府取得了大量土地收益和稅費收入，極大地緩解了地方政府的財政壓力。房地產的相關收益已經成為許多地方政府至關重要的收入，這幫助地方政府化解了許多矛盾。(3)拉動內需。房地產是1998年金融危機后國家拉動內需的重要產業。房地產行業的發展可以拉動與房地產行業相關的建筑材料、裝潢等幾十個行業的發展，從而帶動我國國民經濟的總體發展。

2.房地產價格上漲的缺點。(1)拉大了城鄉差距。由于農村房屋和城市房屋在產權結構上巨大的差異導致農村居民資產和城市居民資產存在極大的差異，這拉大了農村和城市的差距，引起了許多社會矛盾，加大了建設社會主義和諧社會的難度。(2)大量外國游資進入加大我國人民幣升值的壓力。房地產的高額利潤促使大量外國游資通過各種渠道進入國內，使得我國政府面臨更大人民幣升值壓力。外國游資進入獲取較高利潤和人民幣升值的共同作用，更加劇了外國游資的進入，某種程度上形成了一種惡性循環。(3)降低我國整體產品競爭能力。改革開放以來我國奉行的是以出口為導向的現代化之路。房地產的較高利潤極大打擊了專心經營工業產品的國內企業，使得許多國內企業放松了對于主營業務的投入，降低了我國企業的創新能力，這對于我國整體產品競爭能力是不利的。(4)腐敗案件大增。房地產領域較高的利潤導致了與房地產有關的腐敗案件大為增加，加劇了干群之間的矛盾，導致了許多群體性上訪事件。

四、對我國房地產市場的政策建議

1.調整房地產相關政策。采取多種政策抑制房地產的利潤，把房地產行業的利潤降低到社會平均利潤水平，征收物業稅，把投資房地產的收入納入所得稅征收范圍，從根本上消除房地產投資的根源。

2.大規模建設安居房和廉租房。大力發展中小城市，城市化進程促使我國，中小城市是我國吸納農業轉移人口的主要渠道。面對每年上千萬對的適婚人群建設大量安居房和廉租房來滿足人們的需求，提高全社會的福利水平。

3.加強土地使用權轉讓管理。通過合理調節土地供求促進房地產市場的健康發展，增加房地產調控的透明度。

參考文獻:

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