房市回暖走出低迷 上升趨勢仍將持續

受持續緊縮政策和全球金融危機惡化的不利影響，我國的房地產市場在2008下半年起開始下滑。商品房成交量下降，個別地區，如深圳某些樓盤降幅接近一半。曾經一度，人們猜測著房地產的嚴冬是否已經到來。而自2009年春節過后，形式突然變化，各大城市房產交易量迅速上升，無論是新盤還是二手房交易都大量上漲，去年一整年被壓抑的需求似乎一下子爆發出來，而房價也節節攀升。那么，房地產是否已經走出了低谷呢?

想知道房地產市場未來的狀況，首先應該分析它過去的情況。2008年美國由于次貸危機導致房價暴跌，現房價格平均下降20%以上。而在同一時期，中國的房地產市場雖然看似也很低迷，但除珠三角少數地區外，房屋價格并未發生明顯的下降。事實上，就全國而言，房價仍在上升，只不過是增速有所減緩。而美國發生次貸危機的重要原因之一是美國居民可以通過資產增值抵押貸款(Mortgage Equity Withdrawal，MEW)從房價上漲中獲益，只要房價上漲，他們就可以通過MEW從抵押貸款中提取現金，用于消費。而消費又可以繼續推進GDP的增長。由此可見，一旦房價下降，就會導致抵押貸款危機。而我國的情況于此不同，我國的住房抵押貸款首付至少20%，多數在30%以上，違約率很低，而且一般不允許進行再融資。所以，我國的房屋抵押貸款總體風險不高，很難出現像美國那樣的大崩盤。

而2008年底房地產市場的低迷，已經使政府意識到了危機。于是政府出臺了一系列政策救市，包括降低二手房交易稅費，放寬二手房交易條件(由原來購買不足5年再出售需繳納5.5%的營業稅降為購買不足2年再出售需繳納);下調開發商的企業稅;鼓勵銀行向開發商貸款;改變原來緊縮的貨幣政策，降低存貸款利息;放寬第二套房的貸款限制等等。而這一系列政策迅速取得了成效，2009年春節過后，房屋銷售已經明顯回暖，而5月之后，房價更是一路飆升。2009年上半年，北京共計135個樓盤漲價，房價綜合漲幅接近30%。大部分城市呈現“量價雙升”，似乎2007年樓市的瘋狂又將重現。

在同一段時間內，廈門、重慶、北京等城市連連拍出了多個高價地王，地價高漲直接導致房地產開發的成本上漲，部分地區的地價成本甚至超出了周邊房子的平均價格。“面粉比面包貴”的情景是不可能持續的，接下來必然導致面包的漲價。

6月8日，廈門市一口氣推出8宗土地，結果8宗土地統統順利拍出，而且平均的樓面地價在萬元以上。

6月25日，保利地產在重慶以38.1億元拿下西南土地市場出讓價格最高的鴻恩寺地塊。而萬科雖然爭奪地王“失利”，但仍然拿出了9.5億元在重慶的另兩場土地拍賣中拿下了兩塊住宅用地。

6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價拍得了北京廣渠門15號地，不僅成為“全國地王”，還再次刷新北京單價最貴土地紀錄，樓面價高達每平方米15320元。

按照SOHO中國總裁潘石屹的計算，廣渠門15號地每平方米面積所包含的地價成本超出了周邊房子的平均價格，蓋好的房子售價將是每平方米3萬元。

從各房地產公司公布的一季報看來，大部分公司短期負債減少，短期還款的壓力下降，而預收賬款大量增長。這些數據都證實了2009年一季度銷售情況的好轉。比起2008年底各房地產公司資金緊張的窘況，今年形勢已經大大不同。而由于資金狀況的改善，使得地產公司有了“進可攻、退可守”的資本，充足的資金使他們既可以選擇償還貸款，降低資本負債率，改善財務狀況，又可以購買新的地塊以備將來進一步的業務擴張。而2009年5～6月各公司頻頻拿地，地價不斷拍出新高也是各公司銷售增長、財務改善，以及房地產行業回暖的明證。且目前正值貨幣政策寬松、信貸寬裕的好時機，從資本市場融資相對容易。這樣，萬一銷售情況變壞，各房地產公司也不會重新回到前段時間捉襟見肘的窘況。

那么，從地產市場的供給方看，地產公司暫時既沒有資金回籠的壓力，又表現出了明顯的進一步擴展業務的意圖，那么，指望他們采取降價的措施，幾乎是不可能的。

從地產市場的需求方來看，房屋，始終是人們生活的必需品。在滿足了溫飽的需求之后，不可避免的會產生對房屋的需求。就長期來看，不斷深入的城市化進程，必然會帶來長期的、大量的住房需求。2002～2009年，我國每年高校畢業生人數持續增長，從145萬激增至610萬。這些新增的大學生絕大多數會在大中型城市發展，并安家落戶。據移動夢網的調查顯示，今年畢業的就讀于北京的高校大學生，有90%以上決定留在北京發展。而這些高校畢業生，在未來的十數年間，將成為中產階級的主力。他們需要安家，需要置業，未來還可能需要投資，需要將住房升級。隨著經濟的發展，不斷壯大的中產階級必然會形成對房地產的強大需求。且從文化傳統上看，中國人一向對于房產有特殊的喜好。“安居樂業”，首先要有一個安定的家，才能快樂的工作和生活。這一習俗使得中國人對于房價的承受能力會高于世界的平均水平。世界通行的標準為一所住宅價值應大致相當于一個家庭年收入的4～6倍，而在香港、臺北等華人聚集的較發達城市，房價遠遠高于這個水平。以香港為例，香港普通住宅每平方米在人民幣3～5萬元左右，而香港家庭的月收入為1.7萬元人民幣左右。以80平方米的普通住宅計算，一戶普通住宅相當于香港家庭12～20年收入的總和!而在如此高的房價下，根據香港特區政府統計處的資料，香港居民的住宅自有率依然超過50%，可見華人對于房產的重視程度以及承受能力。

從近期來看，在世界經濟危機的大背景下，我國依然提出本年GDP增長率“保八”的目標，可見國家對于快速發展經濟、進一步提高人民生活水平的決心。而就目前看來，“保八”的目標實現極有希望，可見國民經濟發展持續看好，居民預期收入增加，購買力增強的趨勢并未發生變化。在這樣的前提下，寬松的貨幣政策又導致了普遍的通貨膨脹預期，人們不希望自己辛苦賺來的財富被通脹“吃掉”，通過固定資產投資實現保值是一個相當普遍的想法。購買房產，既可自主又可投資，而萬一真的發生通貨膨脹，房產的保值功能又明顯強于現金和股票。這也就可以解釋為什么在本輪的房價上漲中，繁華地段的高檔住宅漲幅最大。因為在通貨膨脹時，高檔住宅的保值功能更強。

因此，從房地產市場的供求雙方分別來看，供給方資源充足，無明顯資金及負債壓力，而需要方的需求持續強勁。在供給和需求雙雙上升的情況下，恐怕在一段時間內，房價上漲趨勢不會發生改變。