地王＋捂盤，可以說事兒

助推房價上漲的因素

從年初樓市大規(guī)模的打折促銷，到年中風風火火的漲價熱潮，短短的半年之內(nèi)，國內(nèi)樓市的價格天平經(jīng)歷了一場蹺蹺板式的博弈過程。

有專家認為，目前至少有三個原因支撐了上半年房價的持續(xù)上漲：“利好的宏觀政策面，充裕的流動性和對通脹的預期。”

隨著宏觀調(diào)控力度的不斷加強，充裕的流動性使得大量資金進入樓市，增強了人們對房地產(chǎn)市場率先復蘇的信心。同時，隨著市場流動性的不斷加大，對通脹的預期也不斷增強，投資性需求開始趨向旺盛。在多重因素共同的作用下，上半年中國的房地產(chǎn)市場成為最先露出復蘇征兆的領域。在政府房地產(chǎn)政策、銀行信貸、消費者需求等種種因素的共同作用下，開發(fā)商們已經(jīng)熬過了最悲觀的時期，無論是現(xiàn)金回款還是銀行貸款，原本繃緊的資金鏈又得到了極大緩解。

國務院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究部研究室主任楊建龍表示，由于開發(fā)商之前通過降價促銷回籠了一部分資金，緩解了緊張的資金鏈，所在漲價決策上也有了“底氣”。

不斷上漲的房價引發(fā)了人們對后市的種種猜測，在貨幣政策和財政政策不會發(fā)生大的改變的前提下，下半年的中國樓市是否仍將保持現(xiàn)有的溫度，已經(jīng)重回高位的房價是繼續(xù)保持上行的姿態(tài)，還是在“高處不勝寒”后出現(xiàn)階段性的回調(diào)?

“目前房價與2007年的瘋勁相比，還有些距離。”業(yè)內(nèi)人士認為，三季度房價增幅還是會慣性上行，同比增幅有可能達到1％之上，但很難超過2007年月度同比上漲1.70％的峰值。四季度，漲幅可能會有所回落。

也有人表示，目前供不應求的緊張局面仍會繼續(xù)，所以房價在未來一段時間將繼續(xù)攀升，而且目前開發(fā)商投資熱情高漲，新一輪的“搶地運動”便是證據(jù)。

與此同時，開發(fā)商制造人為的房荒。2008年的樓市冰河期令許多發(fā)展商放緩開發(fā)節(jié)奏，延遲旗下項目的入市時間。以深圳市為例，今年上半年全市新增供應只有212萬平方米，但是成交一手住宅388萬平方米，比去年同期增加149％。需求的快速釋放以及供應的不足，導致房價迅猛上漲，開發(fā)商惜售心理蔓延。

早在6月份開始，北京、上海、深圳等一線城市便刮起了惜售捂盤之風。由于預期未來房價繼續(xù)上漲，許多項目或以各種理由延遲開盤，采取分批領證分批推盤的方式放緩銷售進度。開發(fā)商此舉無疑“火上澆油”，加劇樓市供需緊張局面，人為制造房荒。

一次只開一棟樓盤，慢慢推高房價，是開發(fā)商最常見的做法。以北京市世紀星城為例，自2007年一期開盤以來，共分批拿了8次預售證，未來還需要申請2次。在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上不難查出，該樓盤號稱已經(jīng)銷售完畢的20號樓和22號樓，尚有近80套房子沒有售出。深圳南山區(qū)某豪宅開盤推出8萬元／平方米的天價，為的是延緩銷售，保證高額利潤。

上海浦東豪宅世茂濱江花園7月底進行封盤調(diào)升價格，從今年3月份開始，該豪宅400多套房源銷售完成四分之三，成交均價已經(jīng)從35萬元／平方米升至4.8萬元／平方米。易居中國的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月份上海共有68批房源上市，有高達57批房源申請預售面積低于3萬平方米，張江名流豪庭、地杰同際城等一批著名樓盤預售面積1萬平方米都不到。

廣州同樣由于新盤遲遲不拿預售證出現(xiàn)了可售房源下滑的情況。珠江新城的君玥公館、星匯云錦大廈等多個樓盤都達到預售條件，卻放緩上市。數(shù)據(jù)顯示，7月份廣州市十區(qū)批準預售的商品房項目共14個，批準預售商品房2354套，同比減少77.35％，環(huán)比減少30.46％；批準可預售商品房面積為28.74萬平方米，同比減少74.07％，環(huán)比減少34.74％。

廣州一家地產(chǎn)企業(yè)的銷售經(jīng)理介紹，現(xiàn)階段由于缺乏相關細則，開發(fā)商有很多辦法繞過規(guī)定，以達到惜售。可以資金、建材供應等原因放緩施工進度，延遲兩三個月；可以將毛坯房改為裝修房，延緩上市時間；由于申請預售手續(xù)繁多，要經(jīng)過測繪、資質(zhì)認定、批準預售等多個環(huán)節(jié)，開發(fā)商只要故意不交齊材料，也可以贏得大量時間。此外，對于進入銷售階段的樓盤，如果把價格定得奇高，也可以“嚇退”購房者，達到惜售目的。

中原地產(chǎn)相關人士坦肓，開發(fā)商“拿到預售證而長期不銷售”存在的并不多，但晚領證分批拿證卻相當普遍。這種方法不僅可以先賣掉項目中品質(zhì)較差的房源，還可以制造熱銷場面，為后續(xù)項目逐次推盤逐步提價。

拿到地王才好忽悠投資者

兩波地王潮最大的不同在于：2007年，拿下地王的多為港資和內(nèi)地民企；而2009年的地王，卻大多落入國企手中。

國企在融資上的優(yōu)勢，被普遍認為是造成這種局面的重要原因。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2009年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款為5381億元，同比增長32-6％；再加l_個人按揭貸款2829億元，增長63.1％，總量已經(jīng)超過8000億元。

中國不動產(chǎn)研究中心的一份報告則明言，國企不但白有資金推厚，而且在獲得信貸、政府幫助以及其他各種有助于降低成本的方面有著其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢。所以，國企不惜重金拿地，其實更多的是“當前流動性充裕、信貸規(guī)模擴張的產(chǎn)物”。

但國企頻繁拿下地王，另一個不可忽視的原因是，在2007年拿地潮中活躍的港資企業(yè)和內(nèi)地民營房地產(chǎn)企業(yè)的“退讓”。

“從目前的地王價格來看，開發(fā)商利潤有限。”新加坡紅木集團總經(jīng)理張永河告訴記者，與國企的高歌猛進相反，港資和內(nèi)地民企依然“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。

因為心態(tài)不同，張永河說，2009年上半年國企拿地王，就好像是“一個大百貨公司，開了一家奢侈品店，賺不賺錢其實不重要，關鍵在于提升這個百貨公司的檔次，對于那些房地產(chǎn)業(yè)并非主業(yè)的國企尤其如此”。但對于資金實力有限的港資和民企來說，“年頭不好的時候，我們可不敢隨便開店，因為我們是靠這個店吃飯的。”

但在2009年下半年，蟄伏的港資企業(yè)和內(nèi)地民企，不會再甘于讓國企獨霸。因為在地王所帶來的隱性收入中，資本市場的收益才是最大的一塊。

2007年的那波拿地潮中，大批開發(fā)商一邊競拍地王，一邊排著隊去香港上市，不僅造就了碧桂園市值千億的神話，更造就了拿地王——上市圈錢——增發(fā)新股—一發(fā)債或者引入投行資金——再拿地王——刺激股價抬高股價——再圈錢的“地王圈錢模式”。

從2009年6月開始，歷史似乎又在重演。

6月，金地的第四次定向增發(fā)獲得了證監(jiān)會的批準，再次股權(quán)融資41億元。隨后，就有了上海趙巷新地王。

7月1日，北京廣渠路15號的地王產(chǎn)生，就在這一周，A股房地產(chǎn)板塊的資金凈流入達32.52億元，房地產(chǎn)指數(shù)上漲14.06％，房地產(chǎn)股票周平均漲幅超過10％。

按照天相投顧提供的數(shù)據(jù)，2009年1-7月，房地產(chǎn)業(yè)的融資規(guī)模總量已達313億元，為A股各行業(yè)之首，此外，還有5家個股在6月份公布了定向增發(fā)方案。

已經(jīng)上市的地產(chǎn)企業(yè)圈錢之后拼命拿地，準備上市的企業(yè)也要拼命拿地，為上市后做準備。就在不久前舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，瑞銀集團投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平還透露，在之前的3周里，向香港聯(lián)交所遞交上市申請的內(nèi)地房企已經(jīng)達到12家。“上半年在香港資本市場投資中國房地產(chǎn)的資金達到40億美元，市盈率由4倍左右提升至目前的15-20倍，甚至25倍。”

摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄也公開表示，2009年上半年，中國房地產(chǎn)在海外融資已經(jīng)有幾十億美元，下半年更多。整個加起來全年可能會超過100億美元。

業(yè)內(nèi)一個主流的說法是，在本次IPO重啟后，已經(jīng)有超過20家房地產(chǎn)企業(yè)計劃在A股和H股上市，募集資金規(guī)模將超過1000億元。

“所謂開發(fā)商，其實就是賣房子的工廠，如果沒有地，那還叫什么開發(fā)商呢?如果沒有地乇，那怎么才能吸引很多人來買你的股票呢?”一位業(yè)內(nèi)人士說，2009年上半年，“搶地王是因為有錢”，2009年下半年，“搶地王是因為需要拿著這個地王，給投資者講一個好的故事，才能圈到錢。”

價格面臨拐點

政策層面，對地王不利的消息也陸續(xù)傳來。

8月4日，國家統(tǒng)計局發(fā)文，特意提到當前很多紡織企業(yè)、制藥企業(yè)等高價拿地殺人房地產(chǎn)行業(yè)時，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展令人擔憂。業(yè)內(nèi)一個普遍的看法是，這是對一些以房地產(chǎn)業(yè)為副業(yè)，但此次大手筆拿地的國企發(fā)出風險預警。國土資源部同時也宣布，將對全國主要城市的地王地塊進行跟蹤。國土部內(nèi)部權(quán)威人士透露，國土部門將對地王的開發(fā)進行全程監(jiān)管，包括從合同簽訂到開工竣工期間的各個環(huán)節(jié)，“要從頭查到尾，監(jiān)管到底”。

國土資源部近日表示，在確保拉動內(nèi)需項目和民生項目用地的情況下，下半年要加強土地的批后監(jiān)管，防止趁機搭車圈地。國土資源部總規(guī)劃師胡存智在近日出席世界華人不動產(chǎn)論壇時回應：我國城鄉(xiāng)發(fā)展建設用地預留數(shù)量是足夠的，對開發(fā)商閑置及低效利用土地，國土部將進一步予以規(guī)范住宅市場供應不足。

統(tǒng)計顯示，深圳近期新房創(chuàng)下今年新低，二手房市場也連續(xù)6周下跌。在國內(nèi)其他一線城市，如北京、上海等地，也都同樣出現(xiàn)了“價格滯漲、成交量萎縮”的現(xiàn)象。

縱觀今年的樓市表現(xiàn)，“先揚后抑”的特征已越來越明顯。如果以國內(nèi)一些地區(qū)房價創(chuàng)出歷史新高來看，今年秋天極有可能成為房地產(chǎn)市場運行的拐點，而當下的房地產(chǎn)市場價格則將成為歷史頂峰。

房價拐點并非是主觀臆斷，市場內(nèi)外部因素的共同作用決定了這一結(jié)果。從市場運行的基本規(guī)律而言，從來都沒有只漲不跌的市場，特別對于股市、樓市等具有投資屬性的市場更是如此。中國房地產(chǎn)市場價格牛市始于1998年的房產(chǎn)改革，持續(xù)上揚11年從未出現(xiàn)過真正意義的調(diào)整。2007-2008年間，房地產(chǎn)市場受到海外金融危機影響，本應出現(xiàn)一輪調(diào)整，但該行業(yè)的投資帶動潛力挽救了自己。在經(jīng)濟總量政策的支持下，房地產(chǎn)市場不僅調(diào)整幅度遠小于其他行業(yè)，甚至在今年春天開始翻身向上，最終走出了一波熊市中的“牛行情”。

該跌不跌的結(jié)果就是讓市場風險進一步積聚，并導致未來市場調(diào)整的慘烈程度更加巨大。今年上半年的房價飆升，政策推動與投機炒作是兩大主要原因。各地為了優(yōu)化投資增長數(shù)據(jù)，對于房地產(chǎn)信貸政策大幅放寬，二套以上購房都能夠輕松地獲得優(yōu)惠利率貸款，由此導致房價上漲的屬性明顯變味。年初至今的整個房價上漲過程。大體可劃分為三個階段，1-3月購房的主要是自住型購房者，即剛性需求壓抑一年半之后爆發(fā)；3、4月份后，改善需求和部分投資資金進入市場；5月份之后，入市的投機資金大幅度增多，并成為主流。

既然市場需求已經(jīng)被投機因素所控制，那么影響投資收益與資金供給的因素就會決定房價走勢。從投資回報率看，房價的租金回報率近期創(chuàng)出歷史新低，目前國內(nèi)房價與租金比例大致在1：400以上，超過1：500的也不少見。這意味著單靠租金收入收回投資需要長達40年－50年時間，而國際上的租售比一般在1：200左右。從資金供給狀況看，央行列貨幣政策所進行的“動態(tài)微調(diào)”，其資金收縮力度之大、速度之快要遠超市場預期。特別是針對房地產(chǎn)市場的信貸發(fā)放，近期已經(jīng)出現(xiàn)明顯緊縮。

投機性購房者的資金來源絕大多數(shù)都依賴于銀行貸款。一旦貨幣政策開始收緊、信貸審核趨于嚴格化，就將逆轉(zhuǎn)市場趨勢。

這一規(guī)律其實是投機市場運行的必然結(jié)果，而在當下房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點的可能性已經(jīng)越來越大，最重要的決定因素在于經(jīng)濟形勢的積極變化。隨著“保八”等總量經(jīng)濟政策目標得到實現(xiàn)的基礎趨于穩(wěn)固，調(diào)控部門擁有了政策調(diào)整的騰挪空間。直白地說，在經(jīng)濟形勢企穩(wěn)向好之后，調(diào)控政策已經(jīng)不再需要房產(chǎn)投資的“保駕護航”，與此同時房地產(chǎn)“一枝獨大”的弊病則越發(fā)明顯，相關政策導向已經(jīng)由支持轉(zhuǎn)為抑制。由此，失去支持的高房價根本無法獨木強撐，價格拐點的出現(xiàn)成為必然。

觀點

著名評論員陳芳：

共同推高房價的背后主要有四重力量，第一個就足開發(fā)商這個強大的陣線聯(lián)盟。他們一般都在制作這個搶房潮，為什么說他們是最強大的。我可以看到胡潤排行榜上，前10名中至少有4到5名以上都是開發(fā)商，而剩下的幾名也是或多或少與這個房地產(chǎn)有各種關聯(lián)的，他們都采用一剃，什么方式，就是要么制造搶房潮，要么就是囤地，然后捂盤惜售，通過這些方式來讓大家感覺樓房非常緊俏。

中國社科院金融研究所研究員易憲窖：

囤地不建的情況能否解決，關鍵是看地方政府的態(tài)度。住房不是財富，它沒有抵御通貨膨脹的功能。投資住房未來的結(jié)果是相當不確定的+投資者密切關注，中國股市是最好的參照。

易居·克而瑞(中國)首席研究最陳嘯天：

政府能做的，是加快供應。一個方面是加快新建商品住宅市場的供應，另一方面加快動遷配套和經(jīng)濟適用房的供應。作為前者來說，它能夠很好地平抑市場的價格，作為后者來說，它能很有效地解決社會和諧的問題。

上海中原物業(yè)顧問有限公司副總經(jīng)理陳宇玨：

銀監(jiān)會近期表示，要嚴防房地產(chǎn)市場風險，嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付比例和貸款利率。我想是一個信號，政府希望大家比較理性地去面對，不要人云亦云，也不娑去跟風，說我湊足了首付款，我就去買一套房子，還是要根據(jù)自己的實際需求出發(fā)。對開發(fā)商也是一樣，現(xiàn)在表面上看樓市是非常火，但要知道你現(xiàn)在拿地，蓋完的樓是兩年以后才上市的。兩年以后的市場情況怎么樣，還是要有專業(yè)的眼光進行判斷。