房地產價格波動的動態模型分析

[摘 要] 本文從供需均衡分析入手，把房地產的需求分為生活必須品需求、奢侈品需求和投資品需求，通過對這三種需求的不同特點的分析，以及在實現短期均衡的特點和房地產市場調節過程的分析，發展房地產價格波動的規律。

[關鍵詞] 房地產 價格波動 動態模型

一、引言

房地產業是我國國民經濟的重要支柱產業，如宏觀經濟波動一樣，世界各國的房地產業的發展都不是一帆風順和平穩的，而是曲折變化的。房地產價格是反映房地產業發展狀況的重要指標，過于激烈或是頻繁的房地產價格波動不僅會對房地產業的發展帶來不利影響，還會影響到宏觀經濟的資源配置、產業政策和產業結構調整等方面，干擾政府對經濟的宏觀調控，甚至會影響到整個國民經濟的正常運行。

20世紀80年代～20世紀90年代，日本以及東南亞各國和地區相繼發生的房地產價格崩潰，曾給這些國家和地區的宏觀經濟帶來了巨大的負面沖擊。從20世紀90年代以來，我國房地產價格波動劇烈，對我國宏觀經濟產業巨大的影響。因此，如何理解房地產價格波動的內在規律一直是相關領域的前沿和熱點課題之一。

本文從供需分析出發，在對需求、供給進行充分的基礎上，嘗試建立動態均衡模型，探討對房地產價格波動的規律。

二、理論模型

房地產商品既是重要的生產和生活要素，也是一種非常重要的資產。房地產商品具有消費品和投資品的雙重屬性。房地產價格是房地產價值的貨幣表現形式。房地產的經濟價值及房地產價格的產生，是房地產的效用、房地產的相對稀缺性以及對房地產的有效需求三者相互作用的結果。房地產價格是由房產價格和土地價格兩部分組成，是房屋建筑物價格和土地價格的統一。

房地產作為特殊的商品，其價格的形成是由供求關系的變化由市場競爭形成的。房地產價格波動的形成機制就是房地產的價格如何隨房地產供給和需求的變動而發生變化。

由于房地產商品的雙重屬性，我們可以把房地產商品劃分為消費品和投資品。由于需求彈性的不同，又可把消費品分成生活必需品和奢侈品。

1.消費需求（又稱為真實需求）分析

消費需求或稱為真實需求是由生活必需品需求和奢侈品需求組成的。兩種消費品的需求價格彈性是不相同的。房地產需求的價格彈性是指房地產價格變動的比率所引起的需求量變動的比率，用公式表示為：

（1）

作為生活必需品的房地產需求價格彈性較低，但作為奢侈品的房地產的需求價格彈性較高，具體情況如圖1（a）。D1曲線表示作為生活必需品的房地產需求曲線，它的需求彈性小于D2曲線表示的作為奢侈品的房地產的需求價格彈性。D1曲線和D2曲線通過橫向疊加形成圖1(b)中消費需求曲線D，它是一條凹向圓心的曲線。隨著價格的上升房地產需求價格彈性逐漸增大，或者說是變的富有彈性了。

2.短期供給分析

由于房地產商品不能脫離土地而存在，而城市的土地供給是有限的，特別是房地產建設周期相對較長，這就導致了在短期內房地產供給的價格彈性較小。房地產供給的價格彈性是指房地產商品價格變動的比率引起的供給量變動的比率，或者說是房地產供給量變動對價格變動的反應程度。用公式表示為：

（2）

短期內供給曲線近于垂直橫軸的線(見圖2)。

3.投資需求分析

消費需求主要是以自己居住為目的，而投資需求與普通的消費需求不同，它是以未來贏利為目標的。從理論上講，未來房價的持續上漲自然是對房地產投機需求的催化劑。在短期內，房地產市場在消費品上實現供需均衡，如圖3中a點。假如由于經濟景氣指數上升，政府放松對房地產市場管制等原因導致對房地產消費需求的增加，消費需求曲線由D移動到D’，持有房地產的投資者就會因持有房地產而獲得投資利潤。如果投機者認為房地產價格上漲還會持續，并且由于房地產市場的信息嚴重不對稱，獲利者的示范效應使得市場參與者表現出不同程度的羊群行為，導致房地產價格進一步上漲，投機需求不斷增強（見圖2中D”）。

4.短期均衡分析

短期內供給曲線近于垂直橫軸的線，因此，短期內房地產價格主要是由需求決定的。如圖3，短期供給曲線S與包含有消費需求與投機需求的曲線D”相交于c點，達到暫時的平衡。平衡從最初的a點，在外界因素的沖擊下達到b點，在價格上漲的預期作用下最終達到c點。c平衡點價格為p”，比b點消費需求價格高出p”—p’，消費需求量由q降到了q’。房地產消費需求反映了居民住房條件改善狀況。由于投機需求的增加導致房地產價格上升，消費需求下降，直接影響了居民的住房條件改善。

5.市場調節分析

房地產市場具有房地產供給滯后和房地產需求中消費需求和投資需求分離的特征。在供給方面，房地產建造通常需要較長時間，新增供給能力的形成較為緩慢，因而房地產供給具有滯后性的特征。在需求方面，由于房地產價格的上漲，房地產需求中投機需求占比重越來越大，而消費需求占比重會相應變小。

由于新造房屋需要較長時間，未來信息的獲取又是不完全的，市場對未來供給的信息和知識也有限，因此，新建活動不可能與具有完全信息和精確預測能力下的經濟行為一致，結果造成房地產市場上房地產長期均衡價格與存量房地產重置成本的不相等。在市場價格/重置成本>1的情況下，額外供給會在一個較長時期內不斷增加。房地產價格受投機需求變動影響，會很快發生變動，但反映房地產使用消費的真實需求卻相對穩定，因而租金價格穩定性較高，房地產價格和租金價格的偏離，使房地產市場波動性大為增加。

空置率作為房地主市場上調節房地產真實消費使用需求的重要手段，維持一個適當的水平對房地產市場的均衡運行是必需的。在房地產市場上存在適量空置率的情況下，存量不動產的影子租賃契約定價的長期性而調整較慢。因此，在房地產市場上的真實空置率一般情況下總是與市場處于“出清”狀態下的自然空置率偏離。房地產市場上房地產供給滯后，維持一定空置率以及價格和租金分離的運行特征，常常使得房地產市場的運行脫離平穩軌道大起大落。當房地產中價格/重置成本>1時，房地產市場中的空置率將向上發展；房租價格不變或基本穩定；這種態勢加速推動了空置率的增加速度。房地產市場中表現為價格和空置率的“雙重”上升。最后房地產市場中的空置率上升到一定地步，導致房地產市場的均衡被打破，房市“泡沫”破裂，房地產市場又會走向另一個極端，即急速滑向谷底，成交量低下，房地產價格將崩潰，形成對宏觀經濟穩定運行的巨大沖擊。

三、結論

房地產市場的發展歷程具有快速發展形成“泡沫”，然后“泡沫”破滅，價格快速下滑的內在演化軌道，房地產價格的自然調整將是一個大起大落的過程，而不會是一個緩慢演進的過程。房地產運行規律，必須需要我們加強對房地產市場的預測和干涉，熨平房地產的波折，使房地產業快速、健康的發展。

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