房地產企業戰略聯盟伙伴的選擇及其約束

[摘 要] 選擇合適的聯盟伙伴和有效的約束機制是房地產企業戰略聯盟成功的關鍵。本文根據房地產企業的特點確定選擇戰略聯盟伙伴準則，在此基礎上提出了戰略聯盟伙伴的約束機制，從而保證成功聯盟關系的建立。

[關鍵詞] 房地產業 戰略聯盟 戰略伙伴 約束機制

資源集中度低，抗風險能力差，資金不足，這些已成為阻礙我國房地產企業蓬勃發展的瓶頸。越來越多的房地產企業開始意識到：單憑企業自身的力量很難在激烈競爭的市場環境中求得生存和發展。戰略聯盟無疑是解決問題的重要手段。但是，戰略聯盟的失敗率很高，原因在于對聯盟伙伴關系的影響認識不足，沒有找到合適的聯盟伙伴和采取有效的約束機制，致使執行過程中出現與戰略目標的偏差。

一、選擇戰略聯盟伙伴的準則

合適的戰略聯盟伙伴是聯盟成功的前提。為了保證聯盟伙伴選擇的科學性和合理性，避免聯盟伙伴選擇決策失誤，本文提出了選擇房地產企業戰略聯盟伙伴的以下準則：

1.戰略目標的匹配性

房地產企業的戰略聯盟對戰略聯盟各方的戰略目標的匹配性要求非常高，房地產業的特點是投資大，回收周期長。投資大和回收周期長的特點，造成了在房地產企業投資的過程中過多的不確定性即高風險性。在戰略目標不匹配的情況下組建聯盟，結果必然是失敗，結合房地產業的高風險性，無疑給房地產企業造成很大甚至致命的損失。

2.企業優勢互補性

中國房地產企業的普遍特點就是多而小、資源不集中，房地產企業很難在整個價值鏈的各個環節上擁有優勢。為此，聯盟伙伴必須具有某種優勢或專長，具有能夠對聯盟投入互補性資源的能力，以實現憑借自身條件無法實現的目標。如果聯盟各方都不具備優勢或優勢不明顯，甚至有明顯的弱點，又都想借助于對方發展自己，那么這樣的聯盟很難擺脫失敗的命運。

3.企業行動的協同性

聯盟的各方付出的努力需要形成一個合力，幫助雙方實現戰略目標。房地產企業組建聯盟時，首要的任務就是根據各自企業的戰略目標制定出聯盟的戰略目標，然后聯盟各方通過資源的整合實現資源利用的最大化。聯盟各方不能以聯盟的目標為目標，而是各自為戰，不能做到企業行動的協同性，那么建立聯盟意義就不存在了。

4.企業文化的兼容性

企業文化是企業行為與作風的內核，聯盟企業間組織文化的差異，會轉化為經營理念上的差異，加大管理的難度。尤其是當房地產企業與上下游企業、行業外企業的結合時，這種企業文化差異會更大。若文化差異不能有效整合和溝通，便容易產生文化磨擦，導致企業組織的員工在理念和行為上的沖突。當這種文化沖突無法協調時，有的企業可能將退出聯盟，最終以聯盟的失敗和解體而告終。

5.企業利益的雙贏性

房地產企業聯盟的結果應該盡可能達到雙贏的效果。這里的雙贏的效果包含兩方面:一是通過聯盟使各方獲得所需資源，另一方面是使聯盟所獲收益在合作伙伴之間公平的分配。戰略聯盟成功不是某個企業的成功，而是聯盟各方根據自己對聯盟的貢獻，均獲得相應的回報。倘若企業不能獲得和貢獻相對應的收益，企業則會失去對聯盟的興趣，從而產生不合作行為。

以上房地產業戰略聯盟的五條準則中，戰略目標的匹配性和企業優勢互補性是企業組建戰略聯盟的最初動機，處于五條準則的基礎地位。而企業行動的協調性、企業的兼容性和企業利益的雙贏性是聯盟成功的主要因素，相對于基礎準則處于次重要地位。

二、戰略聯盟伙伴的約束機制

房地產企業組建戰略聯盟，其間涉及許多機會主義行為。為限制合作伙伴的機會主義行為，提出以下約束機制：

1.契約和監控機制。房地產企業戰略聯盟伙伴是不同的利益主體，有自身獨立的利益和要求。它們之間進行交換時，透過契約方式可以體現出它們的平等關系。此外，契約還是規范聯盟伙伴經濟、保證聯盟正常運行的具體標準，使契約伙伴的權利和義務更加明確。在這樣的契約和監控機制下，聯盟的正常運行就有了實質性的保證。

2.聲譽機制。在房地產企業戰略聯盟建立和運作的博弈過程中，聯盟伙伴間的博弈往往是重復的、持續的、動態的。聲譽的作用在于，為關心長期利益的聯盟伙伴提供一種隱性激勵，以保證其短期承諾行動。另外，聯盟伙伴遵守承諾，要看遵守承諾、維持聲譽所帶來的收益大，還是不遵守承諾所帶來的收益大。因此，這就需要增大聯盟成員不遵守承諾的成本，具體措施包括完善法律制度、建立順暢的信息溝通渠道等。

3.激勵措施。在戰略聯盟中采取激勵的措施，就是提高聯盟成員遵守承諾所帶來的收益。如分享專用投資的所有權，目的就是為保證合作各方未來所創造的利益，而對機會主義行為進行限制。

選擇合適的合作伙伴和約束機制實現聯盟的成功，可以使企業擺脫價值鏈中薄弱的環節，把更多的資源投入到本企業的核心能力上；或者通過聯盟的成功來加強自己的薄弱環節，讓企業在本行業中更具競爭力。在市場競爭日益激烈、房地產企業想要做強做大的要求下、市場中的大盤項目越來越多的今天，戰略聯盟勢必有更大的發展空間，以實現企業在最短周期內，以最低的成本和最佳的服務，創造出最佳質量的最新產品來滿足市場。

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