樓市里套了多少人？

今年上半年，炒家買了300萬套?

我們往往關注流動性陷阱，并注重流動性帶來的市場變化，從而忽視了政策性陷阱里掉進了多少人。以后的歲月里，除了樓市炒家外，許多在2009年上半年高位買樓的城市居民，很快就要為此多付出許多資金，而這些多付出的資金是因為政策變化帶來的。他們看上去買樓占了便宜，實則只占了不到一年的便宜。

樓市優惠政策的大限已到。目前跡象顯示，政府刺激經濟的計劃面臨退出。也不是政府想退出，關鍵是市場的走勢決定了刺激方案的短期性和不可持續性。過多的流動性，隨時都會導致通貨膨脹，有些匆忙上馬的項目本來就是重復建設，有的行業在過剩的產能上繼續增加過剩，卻不是去消化過剩。盡管高層放風說，還不到退出的時機，這實際上是在繼續糊弄人，因為退出經濟刺激方案是遲早的事。誰也不能斷言，中國就不能退出。

千萬不要忘記，我們在2009年里取消的一系列樓市的產業規則和貨幣政策，甚至財稅政策，事實證明很多是違背市場和經濟規律的，只是給樓市投機炒家可乘之機，給正常的樓市投資人和自住性買家卻制造了一個大大的陷阱。這個陷阱可能讓許多城市白領面臨破產或斷供的局面。現在不可能繼續制造一個更大的陷阱，讓更多的城市居民掉進來，樓市成交量的巨幅下滑已經說明了一切。

讓我們來看看這樣一組數據，這些數據戳破了城鎮住宅供應量緊缺的謊言。中國各省市已經建成的住宅從1980年至今總共建了1.1 億套城鎮居民住宅，總量超過91億平方米。截至2007年底中國城鎮居民59379萬人，城鎮居民家庭1.999億戶;在中國各商業銀行有信貸記錄的中國城鄉居民已超過5500萬人，其中城鎮居民有個人信貸記錄的不足2470萬人。個人購房中，絕大多數民眾是通過住房按揭貸款完成的。在中國1.999億戶城鎮家庭中，充其量僅有2470萬城鎮家庭有可能發生事實購房行為。

截至2006年末，中國住房公積金累計為695.24萬戶職工發放個人住房貸款6364.33億元，戶均發放貸款約9萬元人民幣;即便按全國城鎮房價平均每平方米2000～3000元的理想價格計算購買，公積金住房貸款總額可購買商品房不足3億平方米。即便將由信貸記錄的2470萬城鎮居民100%都是貸款購房，按建設部公布的戶套均83.2平方米，也頂多有可能發生城鎮居民家庭購買自住房約20億平方米;加上截至2006年底實際發生的公積金支持購房不足3億平方米，共計約23億平方米。就算是說，2470萬城鎮居民統統都極端到極點地每戶購買了兩套住房，迄今也不過消費了43億平方米現房，尚有約48億平方米城鎮住房被攥在各級炒房者手中、滯留在開發商與銀行聯手空賣空買的假按揭泡沫中。

住宅的大量過剩，只有通過開征物業稅才能全部暴露出來。今年1至7月，全國商品房銷售面積達4.1億平方米，按戶均83平方米計算，約為500萬套，其中約有300萬套滯留在樓市炒家手上，200萬套是城市居民購買作為住宅。這200萬戶城市居民，很快要面臨加息和稅費增加后的痛苦。

要使局面不至于繼續惡化，只有兩條路徑:一是給城市居民提高收入，二是把房價徹底降下來。拉美陷入泥潭和日本泡沫破裂，就是前車之鑒。

(作者:著名地產評論人，“唱衰派”之代表，本文摘自牛刀博客)