應對房地產業寬容一些

房子，從未像今天這樣緊繃人們的神經，房地產業，從未被妖魔化得如此深刻，這一切似乎為10年房改畫下了一個并不精彩的注腳。目前，我國幾大都市的房價已令當地中等收入者無力置業，這無疑是房地產業泡沫的明證，有房者沾沾自喜，無房者擰干父母所有積蓄湊首付。一時間，人人都占據了道德制高點，或者憤青式地怒斥開發商黑心，或者溫和地以“中國住房自有率世界第一”為例證規勸無房者租房。但是，房地產業真的綁架了中國經濟嗎?高房價是否就是經典著作中描述的“每個毛孔都滴著血和骯臟”?對此，筆者有幾點自己的看法。

首先，中國房地產業的發展是城市化進程的需要。房地產業與我國經濟相關聯的第一個邏輯起點，并不是它帶動了50多個行業的發展，也不是它拉動了多少內需，而是來自中國經濟中長期發展的最大動能：城市化。觀察世界主要國家的城市化進程，基本都遵循“城市化－郊區化－逆城市化一再城市化”的發展規律。隨著人口的擁入和產業的集中，必然造成中心城區的高房價和交通擁堵，當二者發展到難以容忍的程度，人們就會逐漸遠離中心城。所以，當我們今天狂熱炒作“房奴”和“地王”時，也應想到，在下一個發展階段，人們又會因為城市的衰落而唏噓。

其次，要實現“住有所居”，靠市場不如靠市長。實際上，住宅的民生屬性和經濟屬性是此消彼長的關系，商品化住宅只能是利益最大化的載體，企業家的社會責任感不可能也不應該體現在交易過程中，而是完成財富積累之后通過慈善事業回饋社會。在交易中讓利1000元和賺錢后捐贈1個億完全是兩回事。靠政策打壓房市是永遠無法實現“居者有其屋”的，只能通過政府的保障性住房制度圓普通大眾的住房夢。在三類保障性住房中，經濟適用房和兩限房在定價機制上的滯后性，決定了二者將很快退出歷史舞臺，政策性租賃房成為唯一的選擇。國際上，政策性租賃房的供應體系已相當成熟，比如香港的公屋、新加坡的組屋、美國的租金補貼政策和老年公寓，都有一套比較完善的運營經驗供我們借鑒。筆者的建議是，引入政企合營的模式(BOT／PPP)作為政策性租賃房建設運營的解決方案：在建設中，采取“政策性租賃房建設+附屬商業設施和周邊部分土地劃撥”的捆綁方式，讓開發商有利可圖；運營中，由財政補貼政策性租賃房運營成本，資金來源可考慮以個人所得稅和社保基金增值收益成立專項資金：政策性租賃房面向廣大的中低收入者，不設過嚴的準入門檻，但居住條件上必須與商品住宅拉開更明顯的差距，滿足人們基本居住權即可。也就是說，即使回到“筒子樓”時代也并不為過，這樣，可以促使有了一定經濟條件的人去購買商品房，使政策性租賃房不會成為養懶漢的溫床。

最后，還是看看房地產業在國民經濟中的比重吧，房地產業約占中國GDP的5％，即使加上建筑業中的部分相關增加值，全部經濟占比也不超過8％。在寸土寸金的北京，房地產業占地區生產總值的比重僅7％，它的量級遠沒有多數人想象的重。從經濟發展史上看，房地產業關聯度再高，也不可能成為自由市場的統治者，我想，還是對房地產業寬容些吧。