北京寫字樓租金或止跌反彈

有研究機構的報告指出，2009年北京甲級寫字樓市場租金仍表現“全線跌宕”。而且與住宅市場量跌價漲相反，北京寫字樓整體市場雖然交易量大幅上升，整體租金水平仍呈下行趨勢。但與此同時，北京寫字樓市場的活躍程度正在增加。目前北京寫字樓市場現狀究竟如何，2010年北京寫字樓市場將畫出怎樣的軌跡?本刊邀請多位業內專家，一同會診北京寫字樓市場。

樓市：近期有研究機構的報告表明，2009年第三季度，北京甲級寫字樓市場租余仍表現“全線跌宕”。而且與住宅市場量跌價漲相反，北京寫字樓整體市場雖然交易量大幅上升，整體租金水平仍呈下行趨勢。如何看待這一趨勢?

黃蔚：

對甲級寫字樓租金的判斷，這個報告和世邦魏理仕的研究結果一致。但是交易量是否大幅上升，我們需要打個問號。因為寫字樓要比住宅的成交周期長，在成交信息上會滯后幾個月。我們看到的成交量其實是3個月到6個月之前的。但從總體上看甲級寫字樓的需求的確是在增加，而且報價也略有上升。對下一階段寫字樓市場，我們持樂觀態度，市場需求會進一步回升，租金會止跌反彈。但具體時間還需進一步分析市場走勢。

楊樂渝：

從某種程度上說，寫字樓是經濟的晴雨表。這一趨勢反映供求關系嚴重失衡。從去年6～7月份開始，連續幾個季度北京寫字樓有較大供應量入市，這直接反映在寫字樓的租金水平上。而在需求方面，今年以來，實體經濟有明顯復蘇，所以交易量仍然大幅上升。但是我相信隨著明年經濟環境進一步向好，北京寫字樓特別是甲級寫字樓的供求關系嚴重失衡的狀況會有明顯好轉。

董利：

自金融危機以來，外資公司緊縮開支，原本計劃中的轉租、擴租基本告停，北京市寫字樓空置率大幅攀升，加之2009年全年寫字樓大量上市，造成空置率上升。但是這一切都是短暫的，2009年到2010年世界經濟仍處于復蘇階段，預計北京寫字樓的吸納在2009年大幅降低之后將小步回復，到2011年，寫字樓的吸納量將顯著提高。

柏光宇：

我國部分內資企業受國家利好政策的影響，業務發展態勢強勁，對寫字樓的強大需求在2009年得以充分體現。同時2009年的市場供應量也是巨大的，而且新增項目的租金較之在市場上已經開盤兩年以上的較為成熟的甲級商業樓宇是有一定的差距的。因此，綜合評估起來，就是交易量上升、租金下跌了。

樓市：目前北京甲級寫字樓另一個新動向值得注意，即市場內資需求強勁，大部分源自金融機構。在金融危機的影響尚未完全消除之際，出現這一動向的原因和影響何在?能否說這預示著下一階段北京寫字樓市場的走向決定于內需是否強勁?

黃蔚：

不僅是寫字樓市場，北京的經濟走向也主要取決于內需。今年8％的GDP增長目標的傳導效應，影響到內資企業特別是金融機構的擴張目標。但另一方面，雖然內需越來越重要，但目前對北京寫字樓市場的影響還是有一定限度的。更多因素還是跨國公司的表現，因為目前跨國公司占北京甲級寫字樓市場的比重還是要大得多。

楊樂渝：

內生性需求占寫字樓市場需求的比重會越來越大。這是大勢所趨。從國外看，金融機構和寫字樓市場的相關性很高。因為寫字樓不單單是商品，也不僅僅是辦公或商務的物業形態，更是促進城市產業升級與服務業發展的發動機，是提升城市價值的極其重要的城市資源，也是城市吸引力與城市形象的重要載體。作為資金雄厚的金融機構，選擇寫字樓作為資產保值增值的重要渠道，是一件自然而然的事情。這種現象，還會一直持續下去。

董利：

這個新動向和上一個問題所說的北京寫字樓市場交易量上升，租金下滑的趨勢是一致的。今年以來，外資公司對優質寫字樓需求暫時受到抑制，而內資公司和機構對優質寫字樓的需求卻呈上升趨勢。這是因為一方面部分內資公司受益于政府經濟刺激政策得以發展，擴張寫字樓面積；另一方面北京寫字樓平均租金下滑，部分國內企業借此提升辦公環境。

柏光宇：

這里面金融、保險、能源、石化企業的表現較為突出，而且這種影響無疑是積極的，這些行業都是在各自的領域中對其周圍的上、下游企業有著重要影響的行業，因此，對整體層面的經濟情況的改善和發展肯定有著毋庸置疑的推動效能。就此，有很多業內、業外的朋友所講的“這預示著下一階段北京寫字樓市場的走向在相當程度上取決于內需是否強勁”，這是有道理的，是有市場依據的。

樓市：作為北京主要甲級寫字樓區域市場之一的CBD，一直是北京寫字樓市場的風向標。據悉，CBD東擴規劃有望在年底啟動，屆時東擴區甲級商務寫字樓的比例將達到50％。它將對北京的寫字樓市場產生怎么樣的輻射效應和連鎖反應?

黃蔚：

CBD的寫字樓存量有230多萬平方米。一半以上是甲級和超甲級的寫字樓。但因為從一級開發、規劃直到市場供應，有3～5年周期東擴，所以CBD東擴在短期內不會對CBD的寫字樓市場有影響。

中關村的租金一直十分穩定。客戶群體以IT為主，租金水平較低。但CBD不一樣，大部分是世界500強。這些公司受經濟波動的影響大，去年的金融危機就很明顯。加上CBD區域的供應量大，所以CBD區域租金的漲跌幅度會比中關村要大很多。

楊樂渝：

北京寫字樓市場的區域性越來越明顯。比如CBD這兩年寫字樓供應急劇放量，解決存量問題不小，空置率已經達到三成。特別是金融危機對CBD寫字樓的主要需求群體世界500強和國外金融機構影響很大，從而直接影響到CBD的寫字樓市場。但是北京另一個寫字樓重點區域中關村的寫字樓市場需求這幾年一直都很旺盛，租金下跌很小。

CBD東擴后，和金融街在寫字樓市場方面競爭會加大，主要體現在吸引金融機構入駐上。但對區域性越來越強的北京寫字樓市場究竟能有多大的影響，現在還很難判定，關鍵是看CBD東擴之后的核心定位以及對相關產業的吸引力。

董利：

盡管目前北京CBD寫字樓空置率達30％，但隨著中國和全球經濟開始走向復蘇以及北京產業規劃的完善，CBD東擴計劃將在一定程度上帶動區域內寫字樓市場的回暖復蘇。大量新項目的入市，會給現有的北京寫字樓市場帶來壓力，為避免應對激烈的市場租賃環境，一些開發商可能會決定推遲項目入市時間。

柏光宇：

在未來新增的商業樓宇中，包括cBD在內，北京甲級寫字樓的規模占據相當的比例，在一定程度上，是會增加一定時期內寫字樓市場的供給與消化的壓力的，不可避免地對未來新增供應項目的營銷策略等方面產生直接的影響。但是我們還看到，此次CBD東擴計劃中還包括了很多細致的考慮，如交通環境的大力改善，商務配套設施的加強，一個更符合國際化水準的現代化、科技化、人性化的和諧的CBD即將建成，從長遠來看，CBD給寫字樓市場帶來的更多是產品升級、供需兩旺的積極因素。

樓市：據了解，2009年第四季度，還將會有PICC大廈、恒奧中心C座、北京僑福芳草地，歐美匯大廈、北京中匯廣場、財源國際中心東塔入市。對這些新人市寫字樓的市場反應，您做何判斷?

黃蔚：

世邦魏理仕的統計數據顯示，第四季度北京會有19萬平方米的寫字樓供應，但這里面有很多是業主自用，比如PICC大廈。還有些項目不一定會一次性放量，會分批入市，所以真正入市的寫字樓體量并不大，不會對市場有較大的影響。

同時，隨著市場交易逐漸活躍，市場信心將逐漸恢復，業主對市場預期也將漸趨理性，不會再出現大幅調低租金的情況，市場平均租金也將平穩運行。部分跨國公司在華市場表現受益于中國經濟的平穩增長，對北京寫字樓的需求也將逐漸恢復。預計第四季度北京優質寫字樓市場表現將更趨平穩。

楊樂渝：

北京甲級寫字樓市場對供應量的增加不會太敏感。而且新增加供應的區域比較分散。在北京甲級寫字樓的重點區域中，除了CBD、東二環是區域性失衡，放量太大，其他區域的產品結構和供需關系還是相當穩定的。

董利：

長遠看總體寫字樓市場仍是值得看好的市場。但從中短期的供應與需求考慮，甲級寫字樓的市場供應尤其大。同時，由于全球經濟緩慢的復蘇步伐會導致部分企業繼續降低付租能力，甲級與乙級寫字樓市場的租賃活動會面臨一個競爭熾熱化的局面，這將加劇甲級寫字樓市場不佳的市場表現。

柏光宇：

現在北京寫字樓市場正在明顯的好轉中，許多開發商和代理行的朋友都反映，今年下半年成績普遍不錯，比上半年，特別是2008年下半年好很多。在市場進一步好轉，大家的信心在增強的背景下，增加的這些供應量不會對北京的甲級寫字樓市場產生過大影響，整個北京寫字樓的市場還是良性發展。

黃蔚

世邦魏理仕辦公樓服務部資深董事

隨著市場交易逐漸活躍，市場信心將恢復，業主對市場預期也將漸趨理性，不會再出現大幅調低租金的情況，市場平均租金也將平穩運行，預計第四季度北京優質寫字隧市場表現將更趨平穩

楊樂渝

全國房地產經理人聯盟常務副主席

內生性需求占寫字樓市場需求的比重務越來越大。這是大勢所趨

董利

中國城市商業網點建設管理聯合會副秘書長

2009年到2010年世界經濟仍處于復蘇階段，預計北京寫字樓的吸納在2009年大幅降低之后將小步回復。到2011年，寫字樓的吸納量將顯著提高

柏光宇

基匯資本基金中國醫商業寫ｖ樓字團隊

核心成員

在未來新增的商業樓宇中，包括CBD在內，北京甲級寫字樓的規模占據相當的比例，在一定程度上，是會增加一定時期內寫字樓市場的供給與消化的壓力的