明年最大的風險是流動性的退出

華而誠

中國建設銀行研究部首席經濟學家

建行率先對房貸利率優惠進行調整，是否蘊涵著對房地產業風險的防范?明年宏觀經濟與信貸走勢如何，給房地產帶來的影響將是什么?11月24日，本刊記者專訪了中國建設銀行研究部首席經濟學家華而誠。

“中國房地產的金融需求，從中長期看還是非常大，因為中國城市化正在進程中，農民工進城的住房需求所帶動的金融需求是存在的，我們現在并不擔心長期情況，而是擔心短時期內房地產是否產生泡沫，出現修正，從而出現金融不穩定的狀態。”

今年經濟的發展與增長基本上是靠政府的力量在支撐，全球金融危機爆發后，世界各國都是以大量貨幣與寬松財政政策為市場提供了大量的流動性來支持經濟，流動性何時退出就為市場帶來了相當大的不確定性。

從現在世界各國實體經濟的發展來看，主流觀點認為發達國家經濟復蘇呈現U型的緩慢復蘇態勢，也不能排除經濟還會有二次探底的可能。因此，目前除了澳大利亞等一些國家，影響世界經濟格局的中國、西歐、美國，各國還都在預防經濟刺激政策退出太早經濟再次陷入衰退。

不過刺激政策退出太晚，貨幣投放過多，兩年或三年以后將產生高通貨膨脹風險。因此，流動性何時退出給未來經濟發展帶來極大不確定性。太早、太晚都不行。

而今年天量的信貸投放，仍沒有反應在商品價格上，沒有發生通貨膨脹，因為在實體經濟中很多行業仍舊供給大于需求，產能過剩。但是部分的信貸資金已進入到了資產市場上，推升了資產價格。股票市場今年上漲了百分之七八十，房地產市場從今年3月份以后也開始大幅上漲。

資產價格上漲反映的是市場中信心恢復，說明看好經濟的前景，原本是件好事。然而現在大家最擔心的問題是資產價格是否漲過頭了，是不是有泡沫。資產價格的上漲如果是跟隨經濟情況的基本面的改善而改善，那么就沒有問題。但是如果資產價格上漲的幅度超過了基本面的支持，那就是有泡沫了。基本面以外，流動性對支持今年資產價格的上漲有一定的貢獻。那么流動性一旦收緊，泡沫就有破滅的風險，雖然泡沫存在的時間很可能超過我們的預期。但是一旦泡沫化，金融穩定就會受到沖擊。

說到中國樓市，現在房價是否上漲得過快?偏離經濟的基本面?房地產市場出現泡沫說明這是一個投資客與投機客主導的市場，而非剛性需求。如何界定投資客和投機客?假如貸款購房，房租可以支付月供的話，可以稱之為投資客；但是房價漲到一定程度，購房出租的租金已不能支付月供，甚至不夠支付利息時，這就成為了投機客。北京等一線城市的房地產市場目前已處于購房出租的租金已不夠支付房貸利息的狀態中。現在有很多人買房投資并不在乎租金的多少，而是賭升值，這樣的心態在房價低的時候可以，而房價已經很高的時候，就到了風險的邊緣，當流動性收緊的時候，尤其當利率提高的時候，房價可能逆轉，問題就出現了，而流動性收緊是遲早的問題，因為我們不可能一直靠大量的信貸投放來支持經濟。

假如是流動性支撐房價的話，明年的經濟政策走勢就必須仔細關注，即什么時候中央銀行收緊流動性。明年如果美聯儲仍維持極低的利率，中央銀行可能也不會從提高利率開始來收緊流動性。但是銀行可以從提高信貸標準著手調控房地產市場，比如將第二套房首付提高，或者提高貸款利率以補償日益增加的風險。

事實上，經歷了今年上半年的天量的信貸投放，下半年開始，一些大的銀行信貸規模就開始收緊。明年信貸投放的規模一定要比今年少很多，流動性亦將收縮，但是并不是說不充裕，不夠支持實體經濟的發展，因為在信心有所恢復后，貨幣流通速度也會提高，只是明年靠流動性支持的投機環境要比今年差，明年投資客進場應該比較少，如此將壓縮房價上漲的空間。