王兵

中信銀行總行營(yíng)業(yè)部房地產(chǎn)金融部總經(jīng)理

建設(shè)銀行將首套房7折房貸利率與首付比例掛鉤，各大銀行是否會(huì)效仿建行，在政策允許的范圍內(nèi)，對(duì)房貸利率進(jìn)行自行調(diào)整?建行的行為究竟是一種個(gè)案還是一種趨勢(shì)?11月20日，記者采訪(fǎng)了中信銀行總行營(yíng)業(yè)部房地產(chǎn)金融部總經(jīng)理王兵。

“從中信銀行總行營(yíng)業(yè)部目前的基本方針來(lái)看，我們會(huì)持續(xù)對(duì)北京住宅市場(chǎng)給予特別的關(guān)注。在明年或者未來(lái)一段時(shí)間我們對(duì)北京住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人住房按揭貸款支持力度至少不會(huì)減弱。”

關(guān)于收緊房貸的傳聞，到目前為止已經(jīng)炒作了兩輪。從8月份開(kāi)始就有媒體報(bào)道“某中介說(shuō)房貸要收緊了”；十一后又有媒體稱(chēng)“某銀行房貸利率優(yōu)惠調(diào)整了，所以房貸要收緊了”……消息來(lái)源大多是猜測(cè)，并不是來(lái)自權(quán)威部門(mén)。

中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)是各大銀行的政策制定部門(mén)和管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)，近期銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之明確表示，房貸政策沒(méi)有改變。中信銀行是根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)制定的政策執(zhí)行，到目前為止，我們沒(méi)有收到上述兩大部門(mén)任何關(guān)于收緊房貸的文件；另一方面，我們的經(jīng)營(yíng)理念是以客戶(hù)為中心，我們還是希望盡可能給老百姓優(yōu)惠，保持政策的延續(xù)性。

房?jī)r(jià)的組成包括很多部分。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售定價(jià)是老百姓感受到的最直觀的房?jī)r(jià)，而這其中包含了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，也包含了政府所收稅費(fèi)，另外房?jī)r(jià)中還包含銀行利息。比如購(gòu)買(mǎi)總價(jià)100萬(wàn)元的一套房屋，假設(shè)首付40萬(wàn)元，按揭貸款60N，那么實(shí)際上，總價(jià)已不是100萬(wàn)元，而是100萬(wàn)元加上銀行利息。2007年，一筆年限20年。總額100萬(wàn)元的貸款，利息約100萬(wàn)，也就是說(shuō)貸款額與利息是1：1的關(guān)系，而現(xiàn)在大概比例降到了1：0.4-0.5，因此，給老百姓的房貸利率實(shí)行優(yōu)惠實(shí)際上就是在降房?jī)r(jià)。降房?jī)r(jià)不是開(kāi)發(fā)商一方之事，我覺(jué)得有個(gè)觀點(diǎn)提得比較好：“要想降房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商要降一部分，政府讓一部分，銀行讓一部分?！碑?dāng)時(shí)，政府出臺(tái)房貸利率優(yōu)惠政策也包含這個(gè)目的。

目前對(duì)于銀行房貸優(yōu)惠利率是否調(diào)整，各行有各行的經(jīng)營(yíng)考慮，并不好一概而論。而對(duì)于北京住宅市場(chǎng)，從中信銀行總行營(yíng)業(yè)部目前的基本方針來(lái)說(shuō)，我們會(huì)持續(xù)對(duì)北京住宅市場(chǎng)給予特別的關(guān)注。一方面，我們的主要合作伙伴基本都是在北京具有影響力的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，這幾年與我們建立了良好的合作關(guān)系；另一方面，我們也看好北京住宅市場(chǎng)，因此在明年或者未來(lái)一段時(shí)間我們對(duì)北京住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人住房按揭貸款支持力度將進(jìn)一步加大。

中信銀行從今年3月份開(kāi)通了直客式貸款按揭，由北京市住房擔(dān)保公司提供擔(dān)保。北京市住房擔(dān)保公司擁有北京市政府背景，最初為公積金貸款做擔(dān)保，現(xiàn)在擁有商貸業(yè)務(wù)，與京城各大銀行都有直客式貸款按揭的合作。雖然中信銀行這項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)通到現(xiàn)在僅僅8個(gè)多月的時(shí)間，但是目前我們已成為北京市住房擔(dān)保公司直客式貸款按揭中最大的貸款方。直客式貸款按揭簡(jiǎn)單說(shuō)，就是由于住宅多數(shù)為銷(xiāo)售期房，在小產(chǎn)權(quán)辦妥前要開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保，但是隨著很多開(kāi)發(fā)企業(yè)上市進(jìn)入資本市場(chǎng)以后，對(duì)于企業(yè)報(bào)表負(fù)債有要求，于是應(yīng)運(yùn)而生了這樣的產(chǎn)品——不用開(kāi)發(fā)商擔(dān)保，而是找一家專(zhuān)業(yè)的擔(dān)保公司擔(dān)保。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可以減少負(fù)債，因此比較受歡迎。

中信銀行與開(kāi)發(fā)商合作，從開(kāi)發(fā)貸的角度來(lái)講，目前是兩個(gè)并重——客戶(hù)和項(xiàng)目并重。在2008年金融風(fēng)暴之前，銀行判斷是否放貸時(shí)，更看重項(xiàng)目，比如項(xiàng)目是否具有優(yōu)越的地理位置?，F(xiàn)在對(duì)于開(kāi)發(fā)商的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)關(guān)注，也就是說(shuō)貸款項(xiàng)目不光是項(xiàng)目本身要比較優(yōu)質(zhì)，而且開(kāi)發(fā)商還要有實(shí)力完成，這兩個(gè)是并重的關(guān)系。