SOHO之短與老潘之長

上周為了機場新雜志《T3秀》上市，以及籌備房協與商聯會明年商業地產交易會的事，先后在成都、深圳和香港三地出差。此期間差不多每天都可以看到當地媒體對“建外SOHO停電停暖”的報道。11月22日央視報道的風頭似有改變，稱SOHO斷暖事件疑是老潘自己導演的苦肉計，其目的是自己要成立物業公司奪回建外SOHO的物管權利。

建外SOHO兩家物業公司爭搶地盤，甚至延生到數百保安群毆對峙已經有近兩年的時間。以我本人所了解的情況看，事情惡化到今天這樣的地步，絕不是簡單的兩個物業公司搶奪物業的問題，也不是一兩個業主委員會主任有無私利的問題。建外SOHO開發商毫無保留地出售了包括商業在內的所有物業，之后脫手給了一家物業公司，加之設計規劃和建筑、設備設施質地等遺留問題，物業管理很難想象不出問題。就SOHO開發模式來說，其物業管理無論好壞都還只是表象，真正核心的問題還是在于開發商的開發理念、開發運營模式，以及由此體現出來的建筑規劃、設計以及項目營銷手段上。

老潘于上世紀90年代末首創了SOHO開發模式，從現代城開始迄今為止所有開發項目都是全部出售型樓盤，基本都屬于商住，而且每個項目都是交房就由社會委托的物業公司進行管理。辦公和居住混雜一起，所有的商業無論是沿街商鋪，還是封閉室內的店鋪一律全部出售給小業主。這樣從業主產權和不同物業的區分上，就給物業管理留下了諸多隱患。由于業權不統一，物業公司起不到商業運營管理公司的職能作用，街鋪和室內商業完全由小業主自定，缺乏統一規劃和商業業態的合理組合，這樣，就會招致商家經營不善，生意冷清，甚至多數商家賠錢的情況。商家生意賠錢，寫字樓和公寓又由于商住混雜，電梯等設備設施不能滿足需要，各類物業的租金在同一區域都屬于最低水平，業主不滿以及和物業管理的矛盾就會日益突出顯現出來。對此，本刊曾于2004年12月發表過《建外SOHO租售調查》的調查文章，以大量詳實的數據在當時即對SOHO業主投資回報提出了置疑。

目前海內外所有的案例都已證明，散售型的商業地產不可能獲得成功，業主投資回報除臨街商鋪外，大部分極難得到保障。早些年，絕大多數開發商都會選擇住宅這樣回籠資金較快且市場易售的產品從事開發。SOHO商住樓盤則是借用政策擦邊球將商業和住宅產品混淆出售，既保證了商業部分可獲得銀行按揭支持快速出售，又可以在市場好的情況下，按寫字樓或商業的價格出售住宅標準的物業多獲取利潤。這在當時的政策及市場背景下情有可原。但是sOHO中國現已上市，開發商并“不差錢”，老潘仍然采用全部散售商業方式運營，實在讓人匪夷所思。

相對于項目產品存在的問題，SOHO的營銷和潘總個人的影響力，可謂是地產界最成功最出色的。從早期的現代城到建外，再到尚都全部高價熱賣，直接在去年逆市開盤的三里屯SOHO也是大賣特賣。并且其中大部分因素是由于老潘個人的感召力和親和力所致。

凡企業在市場之中營銷必為生死之關鍵。但是，海內外企業發展的經驗證明，任何一個企業在產品不盡完善之時，銷售推廣越為強勢則給企業帶來的負面影響可能會越大。固然，經濟發展到何種程度，中小創業型企業都需要相對廉價低成本的辦公生產用房，SOHO的存在為大部分中小公司提供了適宜的創業場所。但SOHO并不應該意味著就是低檔，甚至產品殘缺，并不意味著為達到開發高利潤獲取，而違背商業經營規劃規律和運營的基本規則。所以，SOHO的后來者或許都應該從老潘SOHO的經歷中汲取些教訓，別讓你的SOHO成為低檔或貶值物業的代名詞。

蔡鴻巖