不動(dòng)產(chǎn)投資的出路

2009年的春季房交會(huì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、普通購(gòu)房者、投資者、政府部門(mén)都是極度關(guān)注。房交會(huì)所反映出的信息，似乎可以充當(dāng)未來(lái)本地樓市走向的晴雨表和風(fēng)向標(biāo)。全球金融危機(jī)對(duì)各個(gè)行業(yè)都產(chǎn)生了或大或小的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。民眾的不動(dòng)產(chǎn)投資，是盈利還是被套牢？在房交會(huì)的契機(jī)下，權(quán)衡考量，為已投資的不動(dòng)產(chǎn)尋找一條出路。

投資事件

投資者：胡小姐/27歲/地鐵公司職員

投資類(lèi)型：商鋪

投資地點(diǎn)：主城區(qū)市中心天府廣場(chǎng)旁

投資樓盤(pán)：城市理想

入手價(jià)：58000/平米，共7.6平，接近40萬(wàn)

投資時(shí)間：2008年8月

處置方式：自留

胡小姐：我買(mǎi)了這個(gè)商鋪之后不久就遇上全球性金融危機(jī)的爆發(fā)，加上5·12地震的影響，但“城市理想”的價(jià)位沒(méi)有什么明顯的大波動(dòng)。其實(shí)商鋪的個(gè)體差異會(huì)使得價(jià)錢(qián)相差很遠(yuǎn)，就算在同一排，可能由于位置的不同也會(huì)使每個(gè)鋪面的售價(jià)有很大差別，所以很難用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去判斷是漲了還是跌了。但是我買(mǎi)的那個(gè)鋪面的價(jià)位維持在當(dāng)時(shí)我購(gòu)入的水平，不過(guò)如果現(xiàn)在再去買(mǎi)，所剩的數(shù)量有限了，因此可以選擇的余地也變小了。買(mǎi)商鋪其實(shí)選擇的余地和空間我覺(jué)得還是挺重要的。

現(xiàn)在還沒(méi)有交房，要到明年吧。預(yù)計(jì)租金會(huì)在400/平米左右，差不多3000/月的租金收入。不過(guò)商鋪能不能有好的收益，除了地段和口岸的因素之外，更重要的是后期的經(jīng)營(yíng)和策略。這些目前還無(wú)法預(yù)計(jì)。買(mǎi)這個(gè)商鋪我的想法就是長(zhǎng)線(xiàn)投資，將來(lái)也不會(huì)考慮賣(mài)掉的。其實(shí)現(xiàn)在大家都覺(jué)得“城市理想”有一種假口岸的感覺(jué)，我們也是在賭。不過(guò)我覺(jué)得不動(dòng)產(chǎn)投資本來(lái)就是長(zhǎng)遠(yuǎn)的事情，有人可能喜歡做短線(xiàn)，見(jiàn)好就收，風(fēng)險(xiǎn)小一些。但是我個(gè)人傾向于長(zhǎng)線(xiàn)的。我覺(jué)得長(zhǎng)期固定的租金收入比轉(zhuǎn)手賺一筆差價(jià)來(lái)得更加穩(wěn)妥，保值性更高吧。

投資者：陸小姐/29歲/地產(chǎn)公司職員

投資類(lèi)型：民用商品房

投資地點(diǎn)：新都區(qū)新城區(qū)

投資樓盤(pán)：香洲半島

入手價(jià)：3500/平米，共99平，接近35萬(wàn)

投資時(shí)間：2007年8月

處置方式：自留

陸小姐：當(dāng)時(shí)是考慮到遠(yuǎn)郊的“香洲半島”是個(gè)大盤(pán)，環(huán)境好，適于生活，買(mǎi)這套房子給父母養(yǎng)老用的。購(gòu)入時(shí)正是房?jī)r(jià)高峰期，現(xiàn)在現(xiàn)房3000/平米就可以買(mǎi)到了。其實(shí)我們買(mǎi)了之后父母也沒(méi)有過(guò)去住，因?yàn)橹苓叺呐涮走€沒(méi)有跟上，生活并不方便。對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，舒適的生活環(huán)境必須包括完善的配套設(shè)施，所以這房子現(xiàn)在還是閑置的。但是我們也不打算出租，一是因?yàn)榉孔邮乔逅浚瑳](méi)有裝修租不起價(jià)，另外租房客一般是很看中生活便利這樣的條件的，現(xiàn)在“香洲半島”還不具備這樣的競(jìng)爭(zhēng)力，如果租金不理想，我也不想把全新的房子出租，所以就打算一直空置，再等五年看看，到時(shí)候父母還是不喜歡的話(huà)就考慮轉(zhuǎn)手了。現(xiàn)在暫時(shí)不想賣(mài)，主要是我的進(jìn)價(jià)成本確實(shí)有點(diǎn)高，賣(mài)出就會(huì)虧錢(qián)，除非急需資金才會(huì)考慮。

專(zhuān)家聲音

《居周刊》編采中心副主任 謝宏

不動(dòng)產(chǎn)投資，是一種典型的長(zhǎng)線(xiàn)投資，與股票等投資產(chǎn)品是有較大差別的。案例一中所提到的“城市理想”，屬于地鐵物業(yè)，增值空間比較大。投資者可以計(jì)算一下其他理財(cái)產(chǎn)品的投資回報(bào)率，與商鋪的投資回報(bào)率做個(gè)比較，就會(huì)發(fā)現(xiàn)持有商鋪是穩(wěn)妥且明智的選擇。至于“香洲半島”，我個(gè)人認(rèn)為郊區(qū)物業(yè)的周邊配套肯定是異于主城區(qū)的，就象未來(lái)的城南高新區(qū)的配套，都是另外一種低密度的模式。但是作為新都新城區(qū)的大盤(pán)，伴隨著入住率的提高，周邊的配套設(shè)施也會(huì)逐步完善起來(lái)。如果沒(méi)有急于套現(xiàn)的需求，當(dāng)然是選擇持有。

其實(shí)我建議陸小姐可以選擇在家裝行業(yè)的淡季把清水房裝修了，出租自用兩相宜。

對(duì)于成都樓市未來(lái)的走向，我個(gè)人是看漲的。所以在房?jī)r(jià)相對(duì)疲軟的時(shí)候，有投資需求的市民甚至可以考慮買(mǎi)進(jìn)，但這種買(mǎi)進(jìn)不是盲目跟風(fēng)，我傾向于選擇上佳地段的現(xiàn)房作為購(gòu)入目標(biāo)，戶(hù)型倒不是一個(gè)很重要的關(guān)鍵因素，因?yàn)楹玫牡囟螣o(wú)論是大戶(hù)型還是小戶(hù)型都有較高的投資價(jià)值，好的地段和已交付使用這兩個(gè)條件可以有效降低置業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。但是我個(gè)人不建議投資者選擇遠(yuǎn)郊購(gòu)房。主城區(qū)的房產(chǎn)具有更強(qiáng)的抗跌性，而遠(yuǎn)郊房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較高。

《地產(chǎn)商》副主編 曾敏紅

案例一中所涉及的商鋪，處于黃金口岸，未來(lái)的高回報(bào)率是可以被預(yù)期的。至于案例二中的房產(chǎn)是售出還是持有，我認(rèn)為取決于購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)情況。如果有更優(yōu)的投資渠道，獲利率與上升空間都有所保證的話(huà)，我認(rèn)為套現(xiàn)也不是不行，當(dāng)然這必須建立在穩(wěn)定且高額的回報(bào)率上，如果沒(méi)有更好的新投資意向，持有也是可以的。今年三月樓市的小陽(yáng)春讓之前累積的剛性需求得到了釋放，樓市的觸底過(guò)程在去年12月也有所表現(xiàn)，所以我們認(rèn)為其實(shí)成都的房地產(chǎn)泡沫雖然存在，但是不大，做房產(chǎn)投資，本來(lái)就要看長(zhǎng)線(xiàn)，目光應(yīng)該放得更遠(yuǎn)些。

銀行政策

不動(dòng)產(chǎn)投資，對(duì)于投資者的現(xiàn)金要求還是不小的，于是就會(huì)涉及到與各大金融機(jī)構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系。各大銀行對(duì)于“第二套房”的認(rèn)定各有標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行利率也會(huì)有所差異，建議不動(dòng)產(chǎn)投資者提前做好了解咨詢(xún)。

●中國(guó)建設(shè)銀行第六支行個(gè)人房貸中心

第二套房的認(rèn)定以家庭為單位，信用記錄良好的貸款者（可以有未還清貸款的房產(chǎn)，但不超過(guò)一套）購(gòu)買(mǎi)第二套房可以享受在基準(zhǔn)利率上打7折的政策，首付三成。

●中國(guó)工商銀行

根據(jù)95588客服的咨詢(xún)回復(fù)，工行對(duì)第二套房的認(rèn)定以家庭為單位，貸款利率不低于同期同檔次利率的1.1倍。首付最低要求四成。

●中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行昭忠祠支行

農(nóng)業(yè)銀行各個(gè)支行的規(guī)定不同，昭忠祠支行只對(duì)與該支行建立合作關(guān)系的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)者提供貸款服務(wù)，暫時(shí)不能辦理非指定樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)者的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。最低首付標(biāo)準(zhǔn)也從最初的四成降為兩成。

根據(jù)貸款者的個(gè)人信用情況、工作單位、收入證明、房產(chǎn)投資現(xiàn)狀，各大銀行會(huì)有不同的政策和優(yōu)惠措施，以上信息僅供參考。

簡(jiǎn)單的政策表述不能幫助意向投資者形成清晰直觀(guān)的數(shù)據(jù)認(rèn)知，現(xiàn)在我們以一對(duì)有房產(chǎn)投資打算的夫妻收入狀況為例，具體計(jì)算一下月還款額，為讀者提供參考。

王先生月入7500元IT業(yè)主管

王太太月入4500元公司職員

家庭月總收入 12000元

王先生一家打算貸款50萬(wàn)購(gòu)入位于市中心的某商品房作為長(zhǎng)線(xiàn)投資，其家庭無(wú)其他房屋貸款未還清。按照建行第六支行的執(zhí)行利率，采用等額本息的還款方式，享受利率3.465‰打7折的優(yōu)惠，分20年還清，月還款額約為3072元，若分15年還清，月還款額約為3738元。按照王先生家庭總收入來(lái)衡量，此種還款方式不會(huì)有太大壓力，對(duì)生活質(zhì)量無(wú)太大影響，并且充分預(yù)留了子女教育經(jīng)費(fèi)的空間，比較合理。