法律問答

1問：我在北京路租了一個商鋪，當時與業主約定租賃期為1年。合同期滿后，我未與業主重新簽訂租賃合同，又繼續使用該商鋪近四個月，并交了租金。現在我決定不再租這個鋪了，但業主要求我找人轉租，否則不退回5萬元押金。請問，法律是否有自動續約的規定?如果我找不到人租這個鋪，業主是否有權扣我的押金?

法條直答：

《合同法》第232條：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第6l條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。

當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

律師觀點：

可以看出，你與業主的租賃合同期滿之后，又繼續交租并使用該商鋪，該租賃合同已自動轉為不定期合同，依法律規定，業主有權隨時終止租賃合同，要求你搬出該鋪，但要給你必要的準備時間；你也有權隨時終止租賃合同，但要及時通知業主。

終止租賃合同后，你沒有義務為業主再找新的承租人。至于業主扣你押金，是既沒有合同依據，又沒有法律支持的，業主應全額退還押金給你，否則你有權向法院起訴要求取回押金。

2問：我有一處物業，已經出租。現急需用錢，我還可以出售或者用它來作抵押嗎?

律師解讀：

如果你是房屋的產權人，就在房產出租期間，仍然可以將房產出售和抵押(用以取得貸款)。這對房產的租賃關系不產生大的影響，即產權人在房產出租后，仍然可以行使對房產的處理權。房產出售以后，如果原租賃合同中沒有列明該房產出售時租賃合同即中止的約定條款，則新的產權人就成為新的出租人，租賃合同延續有效期限。

若租賃期間房產被產權人用于抵押，如果抵押權人(金融機構)沒有處理該房產，產權人沒有發生變化，對租賃關系沒有影響；即使抵押房產被抵押人處理，其租賃合同也繼續有效。但是，房產出租人(房屋產權人)要出售該房產，必須在三個月前通知承租人，讓承租人有一定的考慮時間和聯系搬遷的時間。同時，承租人有優先購買承租房產的權利。

3問：不久前我談成一筆生意，合同約定我先交貨，貨到付款，我現在懷疑對方沒有付款能力，我能否以此為由拒絕交貨?

法條直答：

《合同法》第68條：必須是有確切證據證明對方將喪失履行能力時我方才有權中止履行，否則我方要承擔違約責任。“對方喪失履行能力”包括四種情況，即經營狀況嚴重惡化；轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；喪失商業信譽；有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。《合同法》第69條：當事人依照本法第68條的規定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保時，應當恢復履行。中止履行后，對方在合理期限內未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。

律師觀點：

這是我們經常遇到的問題，一般來說，合同里總有一方要先履行自己的債務，比如購銷合同的貨到付款，房屋預售合同的先交款后蓋房，這時如果后履行一方實際無履行能力，先履行一方就很危險，如果他履行自己的合同義務，就要冒無法收回資金的風險；如果他不履行，那么他反而先成了違約人，要冒被后履行方追究違約責任的風險。

你只有權暫時中止合同，而不是就此解除合同。畢竟你只是懷疑他將來有可能違約(就是所謂預期違約)，違約行為并未真正發生，這時對方的債務履行期還沒有屆滿，就算他現在真的無力履行，也不能排除他到履行期屆滿時剛好能恢復履行能力。

4問：我的一個朋友與他人合伙開藥店。他本人出資_七萬，另一個人以營業執照入資，作價三萬。現在，雙方想散伙。算上現金和存貨，合伙的財產共計七萬元。我朋友認為，合伙人拿回他的營業執照，他拿回這七萬元，但合伙人則稱他當時是以營業執照的使用權入資(當時他們是口頭協議)，現在他除了拿回他的營業執照外，還應按照入資比例分享這七萬元錢。請問誰有道理?

律師解讀：

合伙里的出資可以是勞務，但并不包括“營業執照”，所以，辦執照的過程可以看作勞務，作價三萬，應該依據3：7的比例參與分配。如果合伙終了時，那個執照還有價值，應與七萬現金一并分配，如果沒有價值，應該共同按比例分配七萬現金。是否有價值，應協商確定，無法確定時，應該視為沒有價值。