京城首案：購房者贏得雙倍賠償

孫　欣

錢付了,房歸了別人,法院判決開發商返還購房人雙倍房款。這一判決在北京還是首例。

北京,雍和大廈,面臨北二環,西靠雍和宮,寸土寸金的地方。

每次從大廈東北角的工行門前經過,老鄭就忍不住想:“這里應該是我的。”他好像看到自己的儀器整齊地擺放在店面里,顧客盈門。

這個門面房,老鄭跟開發商已經斗爭了4年。近日,東城法院的判決安慰了他,盡管房子要不回來了,但他獲得雙倍賠償,這也是北京首例給予購房者雙倍賠償的案例。

被告已經提起上訴。老鄭也不甘心:“我就想要房子!”

錢交了房沒了

老鄭是一家經營醫藥器材公司的老總,事業發展不錯,他計劃在北京建立長期根據地。在觀察了一圈之后,他選定了北二環附近正在修建的雍和大廈(原名立駿大廈)。

間是2004年,雍和大廈因為資金問題幾易其主,當時的開發商是廣東過來的永利多房地產有限公司。因為老鄭要的面積比較大,開發商給了相對優惠的價格:寫字樓100200/平方米,門面房25000元/平方米。考慮到樓上開公司,樓下門面作為售賣醫療儀器的商店,老鄭購買了1000多平方米的寫字樓和230平方米的門面房,“門面房在東北角,那個位置好,面對二環”。

2004年5月21日,雙方簽訂了《商業用房購買協議書》和《商品房購房合同》,協議書約定的是雍和大廈東樓一層東北角的建筑面積為230平方米的商業門面房一套,合同約定的是寫字樓1000多平方米。當天,老鄭就支付了95%的房款,其中門面房是546.25萬元。約定其余款項待交房時再付清。

“當時我是第一批業主,可以說我這筆錢救活了它”,老鄭說因為資金不足大廈當時已經停工,他毫無疑心地就把1000多萬元打到了開發商的賬上。

在簽訂合同的時候,售樓員特意跑到老鄭的辦公室請他簽字,告訴他“就是辦個手續,走個形式”,忙碌中的老鄭一看厚厚的頁碼也打怵了,沒有注意到日期有什么異常,寫字樓為什么用合同,門面房又為什么用協議,就簽了字。

“其實那時候他們就埋下陷阱了”,老鄭后來分析。因為簽訂協議那天是5月21日,那上面有一條是“雙方應在7日內再簽訂合同,否則就是違約,賣方有權另行出售,所收房款不予返還”,老鄭不知道協議的最后期限開發商已經設定為5月21日。后來開發商根據這個說老鄭違約了,支付的那些錢實際是定金,所以無權要房也無權要錢。

盡管當天老鄭就交了房款的95%,開發商卻再也沒找他簽過正式的合同,理由是“已經交了大部分房款,沒必要再簽合同”。老鄭不疑有它,安心等著收房。

2005年5月1日,寫字樓入住,但門面房沒有消息。老鄭的公司搬入大廈后,一直催要門面房。當時開發商把老鄭定下的門面房作為售樓處,總說等等。“他們總是有理由,一直拖”。

可是售樓處搬走很久,開發商還是沒有把房子交到老鄭手里。直到2006年,老鄭突然發現這個房子開始有人裝修了,他很奇怪地到處打聽,得知是工商銀行買了這個房子,他開始意識到了問題的嚴重性。

在向上面有關部門和領導反映問題的同時,他又派出公司法務部的兩三名員工一直去找開發商商量。這個時間的房價已經升到50000元/平方米。開發商說那個房子已經賣給銀行了,可以給老鄭調換到西邊的門面房,因為西邊不靠馬路,相對偏僻,認為對自己經營不利的老鄭堅決拒絕。開發商又提出可以把錢退給他,讓他去別的地方買,可是因為自己的公司就在樓上,為便于管理才買了樓下門面房的老鄭更是沒有答應。事情就這樣一天天拖下來了。

在距離訴訟有效期還剩數天的時候,忍無可忍的老鄭終于把開發商告到法庭。

2007年5月21日,北京市東城區人民法院正式立案。

得了雙倍賠償

2007年5月起訴到2009年拿到判決,此案中間經歷了三次庭審和多次調查。

在庭審中,因為雙方對老鄭購買門面房的位置、房號說法不一致,分歧很大,法官只好組織雙方對大廈一樓進行現場勘驗。老鄭說東北角就是自己買的房子,開發商堅決不承認,說那房子2006年8月就出售給工商銀行了,已經開始辦房屋所有權變更手續。

法官又去北京市權屬登記事務中心查詢備案情況,結果顯示一層東北角房屋已經出售。 2007年7月12日,開發商向法院提交證明,稱大廈東樓商業用房僅剩四套,其中沒有230平方米的房屋。

可是老鄭明明掏了錢,協議后面售樓員也在空白處用鋼筆明確填寫了“具體面積位置見附圖和估算的房屋面積”等內容,說明老鄭買房的事情確實存在。

那么,老鄭買的房子哪兒去了?

根據法院的調查,認定老鄭購買的房屋就是大廈一樓東北角的商業用房。而開發商在雙方發生爭執后,仍將該位置房屋出賣給工商銀行,導致無法向老鄭交付房屋,合同無法實現。同時,盡管協議約定7日內簽訂合同,可是又將7日內的最后日期明確為簽約當日,導致合同內容互相矛盾。所以老鄭提出的解除合同,返還已付房款及利息,并由被告承擔已付購房款一倍的賠償責任的訴訟請求,得到法院支持。

老鄭還提出,因為房屋地理位置好,這幾年租金就得幾百萬元,希望對方給予賠償。但是法院認為,“原告在被告未交付房屋的情況下對外出租,應預見合同可能無法履行,并應積極采取措施防止損失擴大,因此,原告對于預期租金的損失存在過錯”,沒有支持這項請求。

老鄭透露,庭審期間,法官多次希望雙方調解解決,可是老鄭只想要房子,“就在我公司樓下,這樣的房子我到哪里去找?”在房子已經賣出的情況下,對方也無法可想。在法官的勸說下,老鄭勉強同意了雙倍賠償的方案。

近日,東城區法院依據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》判決:被告返還原告購房款、利息和賠償款共1100多萬元。

商品房就是商品

因為這是北京市首例開發商因一房兩賣被判雙倍賠償的案件,馬上引起媒體關注,但是法官以“頭一個,自己心里也沒底”為由拒絕接受任何采訪。 目前,被告已經提起上訴,案件還在進一步審理中。

“我占理,不怕”,得知對方上訴的消息,老鄭沒有絲毫擔心,他笑嘻嘻地告訴記者,“就這我還感覺自己虧了呢,才不怕他上訴呢”。

記者致電雍和大廈售樓處時,對方說:“房子全部賣完!”記者看到,該房歷史最高價是60000元/平方米。

其實,在北京之前,已經陸續有其他地方法院作出過類似判例。

據《人民法院報》報道:福建某公司將一套44.79平方米小戶型單元房的產權登記給林女士,在收取26.95萬元購房款后,向林女士出具了收據。3天后,林女士簽訂了《商品房買賣合同》。此后,林女士多次要求交房,卻被以種種理由拒絕。經過查證,林女士驚詫地發現,自己買的房子竟早被開發商偷偷轉售他人。后來,法院判決:開發商退還原告購房本金26.95萬元,同時賠償經濟損失26.95萬元。

“法官判得對呀,我支持!”全國人大法工委民法室巡視員,《消費者權益保護法》的主要起草人之一何山對這些案子表現出濃厚的興趣。他說盡管“消法”把商品房納入“商品”行列,照樣適用“雙倍賠償”的第49條,可是推行下去并不順利。后來《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》公布,第8條明確規定“一房二賣雙倍賠償”后才陸續有了判例,所以他稱贊這個司法解釋“是我見過的最好的司法解釋”。 對于有傳言正擬修改的“消法”打算把房屋劃出商品的行列,因為“價值太大,不適合雙倍賠償”,作為參與修改者的何山馬上予以了澄清:“不會,商品房當然是商品。只是雙倍賠償要根據情況,一房二賣當然要雙倍,可是如果說掉個墻皮也要雙倍就說不過去了。”他很肯定地說:“‘消法一定是向著有利于消費者的方向修改的。”

鏈接:什么情況下開發商應對購房人進行雙倍賠償?

一、具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

二、出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

三、出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

(摘自《法律與生活》半月刊2009年11月下半月刊)