上海商業(yè)地產(chǎn)暗流涌動(dòng)

陳令東

回報(bào)下滑與投資加速

與春季就已經(jīng)轉(zhuǎn)暖并一路火熱的住宅市場(chǎng)相比，上海商業(yè)地產(chǎn)在今年上半年的表現(xiàn)堪稱萎靡。7月，上海商鋪市場(chǎng)成交價(jià)格跌至1.29萬(wàn)元／平方米，環(huán)比下跌7.43％，辦公樓成交則減至11.88萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.32％；至于租金，二季度浦東租金環(huán)比下跌8.5％，浦西則環(huán)比下跌10.5％。

據(jù)中國(guó)房協(xié)統(tǒng)計(jì)，上半年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積下降的城市有16個(gè)，北京、上海、深圳等城市的商業(yè)地產(chǎn)都延續(xù)了租金下降的趨勢(shì)。上半年上海浦東寫字樓租金累計(jì)下跌11％，廣州甲級(jí)寫字樓的租金跌回2005年的水平，北京上半年新增的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量減少，空置率達(dá)到23％，同比增長(zhǎng)3.4％，CBD租金和零售物業(yè)租金下降均較大。

這樣的數(shù)據(jù)，對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是悲觀的。但資本大鱷們顯然有著不同的眼光和戰(zhàn)略，租金回報(bào)率、成交價(jià)格和成交量下滑的背后，反倒被看作是新一輪洗牌的良機(jī)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。盡管上海商業(yè)地產(chǎn)的飽和度和閑置率一直居高不下，但這可能正是中糧這樣一些實(shí)力雄厚、注重遠(yuǎn)期回報(bào)的企業(yè)“反周期”入市的良機(jī)。

逆向擴(kuò)張引關(guān)注

“上海是中糧商業(yè)地產(chǎn)下一個(gè)重中之重。”11月5日，中糧集團(tuán)旗下7個(gè)大悅城齊聚上海進(jìn)行聯(lián)合招商推介，其間，中糧集團(tuán)副總裁史焯偉向媒體表示。

對(duì)于人滬細(xì)節(jié)，中糧置業(yè)總經(jīng)理韓石對(duì)媒體稱，中糧置業(yè)已在前一段時(shí)間對(duì)上海幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研、考察，為中糧大悅城進(jìn)入上海做了充分準(zhǔn)備。“中糧大悅城進(jìn)入上海應(yīng)該不會(huì)太久”。據(jù)悉，中糧大悅城將在上海布局兩到三個(gè)，首選地或是徐家匯。

專家認(rèn)為，盡管一線城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已出現(xiàn)飽和，但仍有一定發(fā)展空間，在多數(shù)內(nèi)外資企業(yè)向二、三線城市發(fā)展時(shí)，逆向思維擴(kuò)張的模式值得關(guān)注。以中糧集團(tuán)為例，未來(lái)中糧集團(tuán)以“大悅城”購(gòu)物城為核心的“全服務(wù)鏈城市綜合體”的總投資規(guī)模將超過(guò)700億，20多個(gè)“大悅城”將在國(guó)內(nèi)大中城市布局。按中糧集團(tuán)此前公布的計(jì)劃，將來(lái)其地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模可能達(dá)到集團(tuán)總資產(chǎn)的30％。

無(wú)獨(dú)有偶。美國(guó)黑石旗下的盈石資產(chǎn)，在將“悅達(dá)889”納入自己旗下后，也于日前在滬舉行了盛大的商戶簽約儀式。作為一家擁有國(guó)際背景的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，盈石資產(chǎn)管理有限公司運(yùn)營(yíng)管理的項(xiàng)目包括調(diào)頻壹、芳匯廣場(chǎng)、豫城時(shí)尚、四季坊等。盈石方面藉此宣布，位于曹家渡中心的“家庭體驗(yàn)式購(gòu)物”商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將在明年1月開業(yè)。

拐點(diǎn)有待觀察

諸多企業(yè)進(jìn)軍上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，是否意味著新一輪回暖的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了呢?

對(duì)此，上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶在接受媒體采訪時(shí)表示，相對(duì)于住宅市場(chǎng)，目前上海的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量充分，甚至市場(chǎng)上常常會(huì)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格低于同區(qū)域住宅的現(xiàn)象。上海商業(yè)地產(chǎn)是否迎來(lái)拐點(diǎn)，還不能妄下結(jié)論。

各路資本進(jìn)入上海的背景和目的不同，但有一點(diǎn)卻是共識(shí)，看項(xiàng)目是否“物有所值”。

此番盈石資產(chǎn)的動(dòng)作。頗有些借危機(jī)“揀便宜”的味道，而中糧集團(tuán)的進(jìn)入，更多的則是從企業(yè)戰(zhàn)略布局的角度。當(dāng)然，世博會(huì)、迪斯尼人滬和上海本身的城市價(jià)值，是這些企業(yè)挺進(jìn)上海商業(yè)地產(chǎn)的信心所在。不過(guò)，眾多分析人士仍然對(duì)上海商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)勢(shì)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。這是一個(gè)火熱的拐點(diǎn)，還是階段性的投資熱潮，我們還需拭目以待。