開征物業稅的相關問題研究

馬源臨

一、物業稅簡述

“物業稅”(realproperty tax),顧名思義,是指以物業為征稅對象征收的一種稅。物業稅從廣義的角度理解,屬于財產稅類的個別財產稅稅種。狹義的物業稅是指對保有土地和房屋建筑物等不動產課征的財產保有稅,這也是大多數人的理解。本文也取狹義,認為物業稅即指在一定時期或一定時點上,要求其所有者或承租人(個人或法人)對其所有或使用的土地和房屋建筑物等房地產繳付一定稅款,其稅款額度隨房產價值的變化而變化,理論上通常稱之為房地產(不動產)保有課稅。

二、開征物業稅的必要性

(一)優化稅制的需要

從國外稅收體制的發展來看,現代稅制體系一般包括商品稅類、所得稅類和財產稅類三大部分。隨著改革開放和社會主義市場經濟的不斷發展,我國的商品稅和所得稅的制度設計已經達到了一個相對比較完善的程度。但在財產稅方面,與當前經濟社會的發展相比,仍處于相對滯后的狀態。其中保有階段房地產稅收存在的問題主要表現在:(1)稅制陳舊且目標分散;(2)房地產保有階段稅負輕;(3)征稅范圍狹窄;(4)計稅依據、稅率設定不合理;(5)稅制不統一。迫切需要規范和完善財產稅類,因此開征物業稅不僅是大勢所趨,更是優化稅制的需要。

(二)物業稅能夠對收入分配的不公平進行調節

開征物業稅,對不動產的保值階段進行征稅,在一定程度上可以重新分配社會財富,減輕社會財產集中的程度,以緩解社會財富分配不均的問題。如果不開征物業稅,可能促使高收入階層把現金轉化為不動產,進行保值增值,既不能公平調節收入分配,且難以有效、合理利用房產和土地。因而物業稅有助于實現社會公平。

(三)增加政府收益,維護公共利益

開征物業稅能夠讓政府所代表的社會公共利益有機會在長期發展過程中持續不斷地分享城市化、工業化以及經濟規模擴張所帶來的好處。同時,還可以使政府在改善基礎設施、優化環境,提供更多公共產品上的投入獲得間接補償,使公共利益獲得可持續的擴張動力。

三、開征物業稅面臨的困難

(一)如何建立公允的房地產評估體制

開征物業稅,必然要對不動產進行評估,那么問題是如何來保證評估結果的公正公平?評估的主體由誰來承擔?評估費誰來出?目前,我國房地產評估機構可以分為兩類,一類是原各級房地產管理部門成立的評估機構,現已大部分進行了脫鉤改制,成為股份制公司。另一類是沒有政府背景,按市場化運作的評估公司。這兩類評估機構資質良莠不齊,報告質量的公正性值得仔細考慮。

(二)操作中的技術條件與征收方式

物業稅的開征不僅牽涉到復雜的政府、房地產企業、老百姓等各方的利益及中央與地方政府的博弈這些深層次問題,還面臨一個比較現實的征管技術與社會配套條件層面的問題。從技術層面講,征收物業稅的技術條件十分復雜。各地房地產市場的情況各不相同,因此稅基的確定、稅率的界定等必然也難以一刀切。因此,物業稅的開征必須充分考慮到征管技術、配套條件和措施。若不能實施有效征管,那么物業稅的開征則仍遙遙無期。

(三)土地出讓金是否應該包含到物業稅中

土地出讓金問題是對物業稅開征構成最大阻礙的因素。有人主張可以把土地出讓金與現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業稅,并把土地出讓金由一次性交納分攤在物業稅當中,按年繳納。地方政府則反對改變目前一定期限內全額付清的制度,認為如果物業稅把土地出讓金分攤繳納,就可能導致城市建設資金吃緊。也有人認為,把現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業稅,而把土地出讓金單列,繼續按照目前的模式征收。但是,這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉嫁到購房者身上,令住房價格不會因物業稅的開征而降低。因此,這也是一個難題。

(四)如何確定物業稅的優惠政策和過渡期

我國國情復雜,在物業稅的征收上如何體現公平和公正的原則需要好好考慮。同時,目前高企的房價使得大多數購房者缺乏足夠的承受力,在開征物業稅之前需要有一個過渡期進行緩沖,那么如何確定這個過渡期呢?這關系到物業稅能否在全國范圍內順利開征和充分發揮物業稅在經濟發展中的作用,也是物業稅開征前必須解決的問題。

四、開征物業稅的政策建議

(一)建立科學的房地產產權信息系統

物業稅征收的前提是產權足夠清晰,目前我國產權不明晰,成為征收物業稅的一大障礙。物業稅的征收涉及到土地和房屋,因此要明確土地和房屋的產權歸屬問題。我國目前土地產權有國有和集體所有兩種形式。就城鎮地區的住房而言,商品房、經濟適用房、房改房等多種形式并存,雖然這些年我國已經逐步實行了住房改革,但如果統一開征物業稅,具體應該上溯到什么時期來界定這些房產的產權關系是一個難題,也成為順利開征物業稅的關鍵。因此,需要建立科學的房屋產權信息系統。對房屋業主的信息進行全面采集,明確業主擁有房屋的性質(商品房、經濟適用房等)、類型(普通住宅、公寓或別墅等)、面積及套數,從而方便物業稅的征收和管理工作。

(二)建立科學完善的物業稅評估體系

整頓現行評估機構,建立物業稅專署評估機構。我國現有的評估機構分屬建設部、國土資源部、國資局三個部門。因此對同一個不動產的評估,可能會出現三個不同的價值量。所以有必要對現行的評估機構進行整合,使評估機構脫離主管部門,割斷部門利益關系,使評估機構真正成為不以盈利為目的的公正、誠信、公平的中介機構。同時要建立客觀、公正的評估制度,規范評估行為,提高估價師的準入門檻、加強現有估價師的繼續教育以及實行估價師等級化等方面進行把關,不斷提高評估人員的素質,以保證公允的評估。

(三)健全和完善社會保險和社會保障制度

由于土地資源的不可再生性和對土地資源的無限需求,土地升值是必然的。通常,物業稅是按照房地產評估價值的一定比例征收的,這就意味著人們每年繳納的物業稅將隨土地的升值而不斷提高。同時,隨著老齡化社會的到來,物業稅的征收幅度與國家社會保險和社會保障的水平不協調,就有可能引起嚴重的社會問題。因此,社會保險和社會保障的增加幅度要達到或超過物業稅的增幅,以保證絕大多數老年居民在靠退休金生活的前提下,在繳納完物業稅后,生活水平保持不變或穩中有升。

(四)完善相關法律

稅收是政府財政收入的主要來源。物業稅更是稅制完善的政府的主力稅收,為了確保物業稅的及時足額征收,較少偷稅漏稅抗稅事件的發生,相關法律部門必須用明確的法律加以規范。建議我國盡快制定《物業法》,并將有關物業稅的征收細則和懲罰措施寫入法律,保證政府的各項措施有法可依。

(作者單位:浙江財經學院)