“冷析”我國住房市場的“二元相悖”趨向及對策

一、我國房產市場的現狀分析

(一)住房市場出現的“二元相悖”趨向

我國住房市場的“二元相悖”傾向日趨明顯:一方面中國人均耕地面積少,人口基數龐大,所謂“人稠地窄”,住房難;另一方面,政府鼓勵,市場激勵,人人追逐豪華的大戶型住房。一方面,少數人的住房越來越大、越高檔;另一方面,中下收入階層的“買房”漸漸成為一個無法實現的夢想,中上收入的工薪階層無奈走向了“房奴”的行列。

從長遠來看,作為可居面積稀缺,人口密度大的中國來講,提高房價是必然的,也是必要的。然而這種短期內不規則過速增長則是極為有害的。

(二)亢奮的經濟功能及其后果

房地產業作為國民經濟增長點,為中國經濟的快速增長發揮了推波助瀾的作用。以2003年為例:據有關部門的統計,2003年中國房地產業直接拉動GDP增長1.3個百分點,間接拉動0.6—1.2個百分點。2003年中國房地產業在開發投資高速增長中,供銷兩旺,表現出供求總量基本平衡,供應結構漸趨合理,價格走勢平穩的良好勢頭。

正因為這種巨大的經濟利益,造成了一時房地產開發的失控和無序發展,導致土地資源的浪費和國有資產的流失。1992—1993年出現“開發區熱”和“房地產熱”高潮時全國形形色色的開發區達上萬個,規劃占地1.5萬平方公里,相當于全國當時的城市建成區總面積,而真正實現有效開發利用的僅為2%左右。

(三)監控失靈與房地產業的不規則運行

表現之一:短期內的巨大的超額利潤,扭曲了正常的房市價格

2007年7月1日深港大橋通車。我們直觀地比較一下深港兩地的房價,即可明白:橋對面香港元朗地區,其二手房價折算下來是1.6萬多元/平方米,橋這邊是深圳南山后海地區,二手房價是1.6—1.9萬元/平方米。2006年深圳職工年平均收入是32476元人民幣,香港平均收入約合203440元人民幣,是深圳的6倍左右,香港房價之高是公認的,以香港的高收入水平,普通港人都很難承受香港的高房價,更不用說,以深圳的收入水平來承擔高過香港的房價了。

表現之二:沒有很好規范的“招拍掛”方式,激發了舉國上下的“圈地運動”

2004年3月國土資源部和監察部聯合發出通知即71號文,要求從當年8月31日起“所有經營用地必須采用招標、拍賣或掛牌的方式公開交易(簡稱“招拍掛”方式),以前盛行的協議出讓方式被叫停,這就是業內所稱的“8.3l”大限。應當說,土地從協議轉讓(甚至從領導批條轉讓)變成統一的“招拍掛”,規范了交易行為,實現了市場化和公開化,提高了轉讓交易的透明度,最大限度地堵住了暗箱操作可能產生的腐敗,其方向無疑是正確的。但同時也帶來了地價不斷攀升的問題。這樣政府每拍賣一塊土地,就對整個城市的地價起到了“杠桿”作用,帶動整個城市乃至周邊城市的地價上漲。

表現之三:缺少前瞻性的科學規劃和管理,住房被投資者賦予了過多的投資屬性

住房作為一種商品具有消費品和投資品的兩重屬性,由此房屋需求分為消費需求和投資需求兩種。而不同的需求結構直接影響到房產市場的價格。我國目前的住房需求偏向于投資需求。

國際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右,中國的空置商品房仍然繼續上升,現已接近20%。

二、不規則房地產市場的根源分析

中國房地產的這種不規則的運行:即一“活”便“熱”,一熱便“暴”,一暴便“亂”,一亂便“冷”,一冷便“死”。其原因為:

(一)國內外剩余資本的大量涌入,形成了巨大的房產“資本流”

人口遷移,國內外剩余資本在高額利潤吸引下,不斷趨向“名城”或“發達地區”,由此形成了國際性的“資本流”:一是港臺澳地區居民的剩余資本的涌入;二是外來居民在我國定居,以致帶來大量的資金;三是我國貧困或落后地區的有錢人,投資于名城或大城市;四是國內外滾動性的剩余資本投機性的介入等,形成房地產業的“波動”效應,使“炒作”有了重要的意義。

(二)政策和地域優勢,形成了事實上的“國家壟斷”

現行的產權制度使地方政府成為土地的實際供給者,形成賣方市場,政府以國有化的名義把土地拍賣給開發商,開發商再以房產的形式把土地零售給居民戶。甚至“官”商聯合,進行層層轉手,使國有財富發生流失性轉移。

(三)城市擴張,人口的激增,“官”商乘勢進行“熱賣熱買”

從中央到地方的各級政府,一味地鼓動或無條件地支持房地產的開發和發展,并且把之作為拉動內需,促進本地GDP增長的重要內容之一。分析個中緣由,不難發現其深層次的原因:從公的方面說,房地產可以帶動一方的經濟迅速增長,使許多無房者實現有房的夢想,可謂“利國利民”。從更深層面講,許多人熱衷于房地產:一是見效快,領導的政績很快顯現出來;二是很顯眼,它會使一個地方很快“舊貌換新顏”;三是“舊房拆遷”,拆遷費難以確切,利用多多;四是“地皮開發”名堂多多,獲利空間大。

三、優化住房制度的途徑和建議

(一)各級政府應盡快改變作為具體商務操作人身份,以加強其管理的權威性和有效性

1、堅決遏制存在于房地產業中的暴利或過分的商業化行為,實現政府有效監管。

2、加快制度創新和科技創新,優化稅收結構。

3、健全房地產相關的法律法規。

(二)堅持利國利民,可持續發展的原則

合理利用土地資源,避免浪費。一是要避免房地產開發中的短期行為,對生態環境造成破壞;二是遏制開發商片面追求經濟效益的行為,重視環保,維護生態平衡。

(三)加強政府監管的科學性和有效性

我國的房產應該分為三個層次:其一,地產房產政府掌控,進行有范圍的商業化經營,責權利優化對等,只租不賣;其二,政府出租地產,私人投資房產,依法劃定各自的責任和利潤空間,可租可賣;其三,政府出賣土地,進行政策的規定和方向性的限定,私人依法購買土地,進行有效的經營,只賣不租。

(四)培育正確的住房觀念,提高政府的管理水平

第一,提倡和培育正確健康的住房觀念。從中央到地方的各級各類的黨政軍官員,應該積極帶頭“住小房”。

第二,培育健康的房地產市場:(1)大力推進村鎮的住房商品化改革;(2)合理“招拍掛”形式;(3)改變現行的城市商品房的計價方法;(4)規范商品房市場的交易秩序,完善預售制度,以遏止商品房買賣中開發商和售房中介的投機和詐騙行為坑害購房人。

第三,健全和完善由政府承擔義務建設的,具有社會保障性質的廉租房和經濟適用房制度:一是住房保障應以廉租房為核心;二是進一步完善經濟適用房的住房制度。

(李中原,1960年生,南華工商學院講師。研究方向:經濟管理、企業文化、教育管理文化及研究)