房產(chǎn)投資要細(xì)算賬

蔡 芳

隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸升溫，再加上銀行按揭貸款的條件比較寬松，許多投資者又將賺錢的目光轉(zhuǎn)移到了“以租養(yǎng)房”的方式上。可是，房產(chǎn)投資動(dòng)輒幾十萬元的資金，是家庭中的一項(xiàng)重大投資行為，投資者應(yīng)該仔細(xì)比較其中的收益和風(fēng)險(xiǎn)。

先算算賬

根據(jù)專業(yè)人士的介紹，計(jì)算房產(chǎn)投資收益的方法主要有以下兩種：

1投資回報(bào)率分析

投資回報(bào)率=(稅后月均租金－物業(yè)管理費(fèi))×12／購買房屋單價(jià)

此種方法是目前地產(chǎn)投資中最常用的，考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩者的相對(duì)關(guān)系，類似股市投資中的市盈率，不失為選擇優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的一種簡(jiǎn)捷方法。

該比率越高，說明該項(xiàng)房產(chǎn)投資收益越高。房產(chǎn)投資只是投資者獲取投資回報(bào)的一種方式，投資者也可以通過投資國(guó)債、股票或存銀行的方式獲取利益回報(bào)。國(guó)債收益率通常被看做是一種市場(chǎng)化的基準(zhǔn)利率，投資房產(chǎn)的收益率至少應(yīng)大于國(guó)債收益率，否則投資房產(chǎn)就將失去了其吸引力。

這種分析方法的缺點(diǎn)是不夠全面，沒有考慮房產(chǎn)投資全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮按揭付款方式的影響，也沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值。

2投資回收時(shí)間分析

投資回收年數(shù)=(首期房款+期房其間的按揭款)／[(稅后月租金－按揭月供款)×12]

這種方法引入了更多的因素，考慮了租金、價(jià)格、前期的主要投入等因素，但同樣未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間價(jià)值因素，可用于簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短。一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8～10年左右。在房?jī)r(jià)較高而租金收益相對(duì)較低的情況下，可能導(dǎo)致租金收益無法彌補(bǔ)月供款等支出，實(shí)際上面臨投資收益無法收回的境地。

房產(chǎn)投資作為一項(xiàng)大宗投資，實(shí)際上其各種前期投入是比較多的，除了首期按揭房款，還有中介費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、契稅、大修基金、為出租房屋進(jìn)行的簡(jiǎn)單裝修及家具等投入，這些投資者也應(yīng)該考慮。

充分考慮風(fēng)險(xiǎn)

上述計(jì)算方法存在的主要問題是，它們都是靜態(tài)的分析，沒有考慮其中各個(gè)變量可能發(fā)生的變化。在以租養(yǎng)房，尤其是通過按揭貸款購買房產(chǎn)的過程中，應(yīng)考慮各個(gè)變量可能的變化，以及由此可能形成的風(fēng)險(xiǎn)。

一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，每月要支付的物業(yè)管理費(fèi)和銀行貸款，都是固定的支出，而投資者的收入通常只是相對(duì)固定的。如果投資者的收入處于下降過程，而其他相應(yīng)支出處于上升趨勢(shì)的時(shí)候，比如，銀行貸款利率調(diào)整導(dǎo)致還款額上升，這就有可能形成比較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

為控制這方面的風(fēng)險(xiǎn)，銀行放貸時(shí)，一般要求還貸額占家庭收入的50％以下。超出這個(gè)比例，一旦家里出現(xiàn)什么意外情況，資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，造成逾期還貸，房子就有被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。

投資房產(chǎn)的另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是新房出租會(huì)有一個(gè)“滯留期”，即從正式入住到出租出去，中間會(huì)有一段時(shí)間房子是空置的。即使已經(jīng)出租的房子也可能會(huì)中途“斷檔”，這就需要考慮如何度過這樣的“風(fēng)險(xiǎn)期”。

而且房產(chǎn)也有“保鮮期”，要提折舊，房產(chǎn)發(fā)展總是一代接一代向更合理的設(shè)計(jì)、更新的建筑材料設(shè)備、更符合時(shí)代需求的方向發(fā)展。因此，時(shí)間久的房產(chǎn)可能落伍，其租金和價(jià)值都有下降風(fēng)險(xiǎn)。

此外，房產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況也會(huì)影響租金收入。總體上看，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，“以租養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)就越大。當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)時(shí)，開發(fā)商將大量拋售和壓價(jià)出租，普通投資者將承擔(dān)房?jī)r(jià)和租金雙下降的風(fēng)險(xiǎn)，而還貸還要繼續(xù)。因此“以租養(yǎng)房”要慎之又慎，避免因一時(shí)沖動(dòng)而遭受損失。