地方政府該退出房市了

鄭風田

房價狂漲正在演變成一個社會問題。中央政府一直甚為關注房價，上至總理，下到各個部委司局，出臺了一個又一個房地產調控政策。不過，最后的結果未必有效：房價總的趨勢是越來越高。按照這個勢頭發展下去，大家有理由擔心，中央這次大密度的房地產調控政策又將被大而化之，不了了之，房價繼續又被進一步推高，甚至把中國的中小城市與城鎮的房價也給炒上天，讓全中國的普通百姓都無法招架。

為什么房價可能會越來越高？調控房地產市場的各種政策為什么會不起作用？筆者認為，目前所有的調控政策其實都沒有觸動房地產漲價真正主角——地方政府與開發商的利益。只有徹底斬斷房地產漲價與地方政府之間的利益紐帶，房價才有可能最終降下來。而目前的房地產調控政策，基本上是繞著走，中央干吆喝，地方政府其實并不買賬。那位因“天價煙”事件而被抓起來的周久耕曾經說過“誰降價，我查誰”，真是一語道破天機。

其實，地方政府是非常害怕房價不漲的。據報道，截至今年11月23日，全國70個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108%。上海土地出讓收入821億元，北京為639億元，杭州收入523億元。2008年全國財政收入為6萬億元，而這20個重點城市收取的土地出讓金幾乎占國家一年財政總收入的10%。地價節節上漲給地方政府帶來太多的真金白銀，1997年至2008年地方政府就獲得土地出讓金5.2萬億，而這個數據還是折了不少的。

從經濟理性角度出發，一些地方政府官員為房地產漲價而狂喜是正常的：地方房地產漲價，一方面可以使本地的GDP增高，這對晉升考核所重視的經濟增長績效來講極為重要；另一方面，房地產價格高漲，其實有很大一筆收入進入地方政府部門的口袋，財政收入快速增加，何樂而不為？因此，調控高房價就等于動了地方政府的奶酪。在房地產價格問題上，中央與地方政府追求的目標某種程度上是相反的。中央政府追求民生與社會穩定，而一些地方政府的利益實際上與中央政府不完全一致。

所以，在上述目標相左的情況下，中央政府出臺的各種房地產調控政策，到了實際執行部門——地方政府那里，基本上要被打許多折扣。國土資源部曾反復聲明打擊囤地行為，但收效并不明顯。筆者所住的小區門前，有一塊地已經六七年一直沒開發，估計地價早已翻了數倍，至今也未見查處與收回。因此，表面上看來，中央已出臺了許多看似有效的調控政策，但基本上不被地方政府執行，或者頂多做做樣子。這才是房地產調控光打雷不下雨的主要原因。

未來要想真正解決高房價問題，必須觸及實質性的問題：斬斷地方政府收入與房地產漲價的密切關系。比如土地出讓金完全歸中央所有，這一招比什么都有效。如果沒有此招，其他相對應的房地產調控措施，地方政府一般都不會認真對待執行。此外，盡管民間反對高房價的聲浪很高，卻至今還沒有一個城市的官員因為房價上漲而受到任何處分。如果可以采取問責制，在某一地方房地產漲價到一定限度后，對地方相關官員進行問責，也許是一個管用的招。

總之，房地產市場之所以出現混亂無監督的情況，就是房地產市場利益鏈條上有地方政府。而攪入利益分配的地方政府就無法當好房地產行業的監督者，很難執行房市調控政策，發揮房地產行業的民生功能。過去，地方政府的政策松綁和扶持促進了房地產市場的發展，但現在樓市已相當繁榮，房子甚至成為投資增值的工具，地方政府必須及時抽身，去執行調控舉措。▲（作者是中國人民大學教授。）