我國土地權利制度發展的初步設想

葛東梅

【摘要】 土地權利是權利人依法直接對土地實施取得利益行為并排除他人干涉的權利。土地權利制度是國家土地法律制度的核心內容。隨著我國的經濟體制整體踏上向市場經濟的更高級階段邁進的步伐,目前我國以出讓國有土地使用權進入市場交易為基礎構筑的土地權利制度,已經越來越難以滿足市場經濟的快速發展和權利人的多方面需求,必須從立法上予以更新。

【關鍵詞】 國土 權利制度 設想

1.關于土地權利制度的總則性規定

在制定總則部分時,土地權利制度應遵循的原則:權利法定原則,即土地權利類型只能由法律強制性規定,而不能由權利人隨意創設;權利絕對原則,即權利人可以因為他所擁有的土地權利排斥他人對同一權利客體行使同一土地權利主張;權利登記原則即在物權設立、變更、移轉、消滅時,必須履行一個能讓外界承認該權利變動的公示程序;權利特定原則即土地權利的客體必須是明確指定的一宗土地,或者是特定的數宗土地(如總括抵押或者共同抵押中的土地);權利順位原則即我國今后產生的除土地所有權和土地使用權之外的各種他項土地權利的設定必須按照權利登記原則,在土地登記薄上以其設定的時間先后排序。

2.關于土地權利制度的登記規定

在制定土地登記制度時,土地權利制度應遵循的原則:統一法律依據即我國只能制定一部統一的土地登記法。統一登記機關即不動產登記機關必須統一,而且必須是以土地權利為基礎和核心的統一;統一登記效力即土地登記要依據實質主義登記的原則,統一規定土地登記效力,并將其確定為各種具體的法律制度;統一登記程序即土地登記制度應該統一規定土地登記程序,以滿足統一市場需要;統一權屬證書即不動產登記機關下發的土地權利文書應統一。

3.關于土地權利制度的細則性規定

3.1 土地所有權

目前我國所規定的兩種土地所有權仍然有保留的必要。因為國家土地所有權的建立涉及政治體制問題和憲法修改問題,所以不能改動。而農民集體土地所有權,現在不但發揮著巨大的經濟功能,而且還發揮著對八億多農民的生存到養老提供保險的社會功能,這種土地所有權也是不可以否定的。

3.2.土地使用權

目前我國土地使用權改革的具體方法:一是許可以土地使用權為基礎設立其他物權,將土地使用權進一步細化、明確化,豐富各種權利制度的內容,可以明確地進行司法操作。二是對各種類型的土地使用權內容進行科學界定,尤其是對歷史遺留的劃撥國有土地使用權進行認真分析,對那些實際上已經形成獨立民事權利的劃撥國有土地使用權,應當許可其進入市場流通。三是對農民集體土地使用權的轉讓放開流通,既許可這種權利在公民、法人之間轉移,也許可在這種權利上設立法律規定的他項土地權利,其效果與國有土地使用權不應當有較大的差別。

3.3 他項土地權利

從我國法律實踐看,土地擔保物權僅設立抵押權一種就可以滿足需要,建議不設立典權制度。而土地債權還應保留土地租賃權制度,但應明確土地租賃權的適用范圍。

綜上所述,未來我國土地權利制度的基本框架是:第一,土地所有權包括兩種權利制度,既國家土地所有權和農民集體土地所有權;第二,以土地使用權為本權基礎,在土地使用權上設立農地使用權、基地使用權、地上和地下建設用地使用權、地役權和人役權;第三,他項土地權利設立兩種類型,即土地抵押權和土地租賃權;第四,強調基地使用權和農地使用權的區分,給我國可以進入市場機制的土地和不可輕易進入市場機制的土地劃分提供一個法律基礎,滿足我國建立強制性的耕地保護制度和建設用地的市場化兩個方面的需求。